房地產周期的理論研究滯后于現實需要，客觀上表明了研究房地產周期所具有的重要理論意義。分析房地產經濟周期波動的生成機理等基本理論性問題，探討我國房地產經濟周期波動的特征及其與宏觀經濟周期的相互關系，尋找應對周期波動的房地產業發展政策，這些工作不但是對經濟周期理論的重要創新，而且更是房地產周期理論的重大擴展
[1-3]。
0 引言
要正確分析和預測房地產周期波動，首先，必須綜合考慮不同過程、不同經濟指標的變動及其相互影響，采用多指標進行綜合評價；其次，考慮到近年來我國房地產行業迅猛發展且各項指標值幾乎全部上升的情況，用一些學者使用的擴散法不能清晰的描繪出我國房地產行業發展狀況，也不能準確劃分出不同的周期波動階段，而對于譜分析、人工神經網絡模型構建等方法，計算過程又較為復雜，經過處理后的數據所顯示出的指標時序性和信息完整性受到了較大的削弱
[4-5]。面對這種情況，本文采用合成指數法對自1990年以來的中國房地產周期波動情況作一較深的探究。
1 指標體系
1.1 指標體系設計原則
在進行房地產周期波動分析時，建立合理的指標體系時保證分析有效的基本前提。在選取房地產周期波動指標時考慮了以下因素的影響
[6]：（1）經濟顯著性，主要判斷特定指標是否屬于主要經濟指標；（2）統計數據的充分性，主要體現在統計的方法、頻率、誤差、可比性、序列初始時間點和修訂次數與方法這些方面，它是衡量該項經濟指標是否可靠的重要標準；（3）周期方向的一致性，即指標系列的先行、同步或滯后特性在前后各期必須保持一致；（4）序列的平滑性，即指標的統計結果隨形成的序列應當較為平滑，分析結果不會產生較大誤差；（5）可操作性，指標數據要有可靠和及時的來源。
1.2 指標的選擇
本論文參考層次分析法（AHP法），計算各指標權重，即通過專家打分法對各二級、三級指標的相互重要性關系進行定性判斷，運用AHP法對各指標間關系及各指標對總指標的影響與貢獻進行科學的定量分析
[7]。由此可得各指標及其權重見表1.1。
表1.1 指標及其比重
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二級指標 |
權重 |
三級指標 |
權重 |
最終權重 |
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總量類 |
0.17 |
1國內生產總值（GDP） |
0.4 |
0.068 |
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2房地產業增加值 |
0.6 |
0.102 |
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投資類 |
0.15 |
3房地產開發投資額 |
0.5 |
0.075 |
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4房地產開發投資在X16中的比重 |
0.5 |
0.075 |
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另，全社會固定資產投資 、房地產企業實現利潤 |
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生產類 |
0.10 |
5商品房新開工面積 |
0.3 |
0.03 |
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6商品房施工面積 |
0.3 |
0.03 |
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7商品房竣工面積 |
0.4 |
0.04 |
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另，土地購置面積、土地開發面積 |
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交易類 |
0.34 |
8商品房銷售面積 |
0.4 |
0.136 |
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9銷售率=銷售面積/竣工面積 |
0.3 |
0.102 |
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10商品房銷售額 |
0.3 |
0.102 |
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另，存量房交易面積、商品房空置面積 |
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金融類 |
0.11 |
11房地產開發企業貸款 |
0.25 |
0.027 |
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12 人均可支配收入 |
0.25 |
0.027 |
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13房價與家庭年收入比 |
0.25 |
0.029 |
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14 城鎮居民儲蓄存款年底余額 |
0.25 |
0.027 |
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另，個人住房存貸款總額 、房地產企業自有資金 |
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價格類 |
0.14 |
15商品房銷售價格 |
1.0 |
0.14 |
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另，房屋銷售價格指數、土地交易價格 |
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注：文獻[8]中實際有25項指標，考慮到數據的可得性，從中選取15項指標進行分析。 |
2 房地產周期波動分析
2.1 數據采集與初步處理
從文獻中[8]采集了表1.1所要求的從1990到2009的15項指標，并對其進行去量綱處理——計算各指標 在k年增長率 ，作為進一步分析的基礎。
2.2 構造綜合評價模型
中國社科院“房地產周期波動研究”課題組（2002）制定了房地產合成增長率指數，認為：房地產合成增長率指數=房屋施工面積增長率×0.1+房屋竣工面積增長率×0.1+房地產投資增長率×0.2+房屋銷售額增長率×0.4+商品房價格年上漲率×0.1+房地產業增加值×0.l
[9]。參照中國社科院“房地產周期波動研究”課題組（2002）制定房地產合成增長率指數的方法，可以得出合成指數為：
圖
2.3 中國房地產周期的劃分
結合我國房地產業發展歷程以及圖2.1可以簡單看出，中國房地產業從1990年開始，按照倒U法，大致經歷了三個周期：
