房地產(chǎn)開發(fā)單位必須對開發(fā)的產(chǎn)品的質(zhì)量負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)開發(fā)單位已經(jīng)不是單純的建設(shè)單位了，相對于買房人來講房地產(chǎn)開發(fā)單位已處于銷售和服務(wù)方了，因此他的質(zhì)量控制監(jiān)督工作包含的內(nèi)容就更多，從項目的可行性研究，到設(shè)計、監(jiān)理、施工單位的選擇，再到項目的具體實施，最后的竣工以及向業(yè)主買房人交付和維修等等，都是房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔(dān)的，整個過程中房地產(chǎn)開發(fā)單位都要對工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。本文主要談工程進入實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)單位如何對工程的實施進行管理，現(xiàn)行的辦法是由房地產(chǎn)開發(fā)單位管理和委托工程監(jiān)理雙重管理。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)單位在工程實施階段要做好以下幾方面的質(zhì)量控制工作：
    1.加強工程項目施工前的質(zhì)量控制工作，重點要掌握以下幾件工作：一是制定《項目工程質(zhì)量管理條例》，嚴(yán)格要求施工單位項目現(xiàn)場的質(zhì)量管理體系和網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。二是合同管理，除了合同示范文本中的質(zhì)量條款約定外，還要制定針對本項目工程的質(zhì)量要求補充條款。三是研究合同管理當(dāng)中的擔(dān)保制度，制定相應(yīng)的管理辦法。工程風(fēng)險管理中包括保險、擔(dān)保，保險涉及的問題比較多，但是擔(dān)保是有基礎(chǔ)的，事實上已經(jīng)實施的擔(dān)保制度，如針對施工方的投標(biāo)保函、履約保函、預(yù)付款保函、保修保函，都是市場上通行的做法，也起到了質(zhì)量控制的很大作用。但是另一面，業(yè)主履約也要擔(dān)保，在市場經(jīng)濟中各方主體的地位必須是平等的，這是市場經(jīng)濟的特點。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)單位付工程款也應(yīng)該擔(dān)保，政府也應(yīng)該加大這方面的監(jiān)管。實際上現(xiàn)在有些工程因房地產(chǎn)開發(fā)單位工程款不到位造成工程質(zhì)量出現(xiàn)問題占了相當(dāng)?shù)谋壤?。四是簽訂維保補充協(xié)議，明確規(guī)定小、中、大維修人員數(shù)量，維修時效以及維修質(zhì)量效果等，以確保房地產(chǎn)開發(fā)單位對買房人的維保合同的順利履行。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)單位要在項目管理中注重樹立監(jiān)理的權(quán)威。現(xiàn)在的工程監(jiān)理有相當(dāng)多是房地產(chǎn)開發(fā)單位說什么，他干什么，權(quán)威性不夠。當(dāng)然，監(jiān)理公司是受雇于房地產(chǎn)開發(fā)單位，代表房地產(chǎn)開發(fā)單位來管好工程，當(dāng)然要聽業(yè)主的。但監(jiān)理公司作為獨立的第三方，他必須按照國家的法律、法規(guī)、設(shè)計文件和合同規(guī)定，獨立地行使自己的職責(zé)，監(jiān)理公司既要對房地產(chǎn)開發(fā)單位負(fù)責(zé)，也要對施工單位負(fù)責(zé)，更要對社會負(fù)責(zé)。從保證工程順利進行，保證工程質(zhì)量來說，這兩個負(fù)責(zé)是一致的。所以，我們要強調(diào)監(jiān)理公司在工程監(jiān)理中正確、獨立行使職能。房地產(chǎn)開發(fā)單位要明確強調(diào)，沒有監(jiān)理工程師簽字，材料、構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或安裝，上一道工序質(zhì)量不合格不得進行下一道工序的施工，不得撥付工程進度款，不得組織驗收。要把監(jiān)理在工程管理過程中的權(quán)威性和作用強化起來。
3.推進監(jiān)理公司提高人員素質(zhì)和管理水平，加強對監(jiān)理單位的管理。監(jiān)理公司要在人才結(jié)構(gòu)上、能力上盡快進行調(diào)整，適應(yīng)監(jiān)理工作的需要?，F(xiàn)在大多數(shù)監(jiān)理公司從事施工工作經(jīng)驗多的人比較多，對設(shè)計方面的知識掌握不多，項目上配備的人員數(shù)量不足，對施工重點部位的旁站監(jiān)理數(shù)量不足或不能堅持原則等等。一些以設(shè)計單位為基礎(chǔ)成立的監(jiān)理公司，懂設(shè)計的人多，有施工實際經(jīng)驗的人少。監(jiān)理公司應(yīng)該是這兩者的結(jié)合。監(jiān)理公司應(yīng)該是有綜合能力的，有各種人才的，在項目管理過程中要體現(xiàn)出與監(jiān)理公司資質(zhì)相匹配的業(yè)務(wù)水平和管理服務(wù)質(zhì)量。另外，監(jiān)理要講究職業(yè)道德，監(jiān)理公司要注意社會形象，嚴(yán)禁出賣資質(zhì)，不能出讓監(jiān)理業(yè)務(wù)，不能不堅持原則、盲目的房地產(chǎn)開發(fā)單位說什么監(jiān)理就干什么，不能利用監(jiān)理之便，行個人之私，更不能和某些方面勾結(jié)起來，弄虛作假，損害工程質(zhì)量?？偠灾?，工程監(jiān)理是我們整個工程質(zhì)量管理體制中最重要的一個環(huán)節(jié)，要得到加強和重視。