0引言

公共租賃住房是指在政府的主導下，由投資者（政府、企業或其他組織）提供房源并持有產權，限定戶型面積和租金價格，面向存在住房困難的群體出租的租賃型保障性住房。2010年我國先后頒布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）、《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》（財綜[2010]95號）等一系列相關政策性文件，并且2011年國家明確將公共租賃住房作為我國住房保障體系的未來發展重點，一方面表現出我國政府推動公共租賃住房制度發展的堅定決心；另一方面體現了我國政府在積極引導私營部門參與到公共租賃住房建設中來做出了很大的努力，引導民間資本投資參與建設是我國公共租賃住房制度發展的一條重要途徑。因此本文對公共租賃住房公私合作模式企業的準入機制進行探討。

1 公共租賃住房PPP模式

PPP是Public-Private-Partnership的縮寫，它是值公共部門和私人部門為共同提供公共產品或服務，基于風險共擔和利益共享原則建立的長期合作伙伴關系。PPP模式起源于英國，近年來，聯合國、世界銀行、歐盟和亞洲開發銀行等國際組織也把PPP的理念和經驗在全球大力推廣，我國在基礎設施建設中也廣泛開始應用PPP模式，并取得了巨大的成功。因此，國內許多學者也開始意識到將PPP模式應用到保障性住房中發展中來的必要性與可行性，并對保障性住房建設的PPP模式進行了研究。王軍武，高峰（2007）探討了PPP模式在廉租房建設中的具體應用模式。方周妮等（2009）結合廉租房和經濟適用房的不同特點探索了PPP模式的具體操作形式。鄭彥璐等（2010）應用博弈分析，從政策設計層面上分析了PPP模式應用于保障性住房建設應考慮的要素。陳德強等（2011）探討公共租賃房PPP模式的運作流程，并分析該模式下的定價機制及其保障措施。許多地方政府也開始嘗試公共租賃住房PPP模式的應用，譬如青島市的辛安公共租賃住房項目就由當地政府和三家企業共同投資開發建設。

2建立公共租賃住房PPP模式準入機制的意義

將民間資本引入到公共租賃住房建設中來不僅可以減輕政府的財政負擔，并且可以將社會先進的技術與管理力量引入到公共租賃住房的建設與運營中來，從而加快公共租賃住房的有效供給，提高政府的效率。但政府選擇采用PPP模式來發展公共租賃住房也將面臨著一系列的問題，盲目的與企業合作發展公共租賃住房會造成國家財政的隱性流失，對公共租賃住房制度的可持續發展產生很大的不確定風險。國內外的經驗已經表明政府選擇PPP模式成功的關鍵因素之一就是選擇合適的合作伙伴，在發展公共租賃住房的問題上，政府應該怎樣選擇合作伙伴及選擇怎樣的合作伙伴是公共租賃住房PPP模式成功的關鍵，也是公共租賃住房制度可持續發展的重要因素。此外，我國鼓勵民間資本進入保障房建設領域，但是對企業參與公共租賃住房建設的具體方式、激勵方式及退出方式沒有明確的界定，這是民間資本進入這一領域的主要障礙。因此探索公共租賃住房PPP模式的準入機制不但可以規范企業參與公共租賃住房建設與運營的行為，降低政府發展公共租賃住房的風險，而且對促進企業參與到這一領域也有著非常重要的意義。

3 公共租賃住房PPP模式的準入機制

3.1準入機制的概念

準入機制是關于市場主體和交易對象進入市場的有關準則和法規的總和。包括主體和交易對象兩個方面的準入制度，是政府對市場管理和經濟發展的一種制度安排。在公共租賃住房發展中，由于沒有制定完善的準入機制，使得政府在選擇合作方的時候通常只會考慮政府企業或者是領導人直接指定，即使有實力的民營企業也很難進入。目前，我國對于公共租賃住房PPP模式的準入機制存在一定的阻礙，主要表現在：①準入政策不明確；②缺乏金融支持；③信息獲取不對稱；④政府和公眾對民營資本缺乏信心。因此，對于PPP模式準入機制的構建，應主要從這四個方面入手，保證其順利實施。

3.2公共租賃住房PPP模式的準入機制構建

3.2.1構建的基本原則

    為了有效解決公共租賃住房ppp模式的準入，消除阻礙，在機制的構建過程中必須遵循以下原則：
首先，公開原則。公開原則要求公共租賃住房PPP模式在準入機制設計時必須公開與透明，項目的信息公開，準入的條件和程序公開，準入的補償和優惠條件公開等。公開性是平等原則和有效競爭原則的基礎。
其次，公平原則。公平原則要求政府在選擇公共租賃住房項目合作伙伴時，應該以相同的標準要求民營企業，公平對待民營投資者。
再次，有效競爭原則。將民營企業引入，增加了公共租賃住房供給的有效競爭，有利于市場機制的形成，也是公私合作模式的重要目標。
最后，鼓勵和引導原則。由于公共租賃住房的投資收益率低，且投資回收期相對較長，社會資本參與的積極性不大。因此，在準入機制設計中要充分體現鼓勵和引導民營企業參與公私合作，以發揮競爭機制的積極作用。

3.2.2準入機制構建的基本框架

第一，成立公共租賃住房公私政府部門
由于我國引入PPP模式較晚，各項政策制度都還沒建立或完善。在保障性住房建設和運營主要是通過政府有關部門、機構及下屬企業來完成，而且各區縣也各自為陣，管理分散，管理水平也參差不齊。在公共租賃住房項目需要公私合作時，政府由于沒有專門的機構負責該項工作，在對于公共租賃住房公私合作方面的所需做的工作缺乏系統性和全面性，導致項目在后續建設中遇到問題，同時私營企業由于缺乏信息來源，沒有相關的公私部門做指引，不能及時有效地參與到公私項目中來，導致公共租賃住房的PPP模式的發展速度減緩。因此，綜合政府和私營企業兩方面來考慮，首先需要成立獨立的公共租賃住房公私合作政府機構，作為政府與私營企業建立聯系的橋梁，負責公共租賃住房公私合作項目的信息公示、合作洽談、招標、特許權的授予以及合作中的監管等工作。
第二，建立企業資格審查標準
資質標準是企業準入的重要條件。目前我國在企業參與保障性住房建設與運營沒有一套完整標準體系，對允許參與的企業的邊界不明確，缺乏合理的風險分擔意識。首先，應該合理對準入對象進行分類，并根據公共租賃住房的特點和PPP項目對于合作者的要求，對不同的準入對象在現有的各項資質的基礎上，進一步完善、健全、建立新的審查標準，使之滿足公共租賃住房公私階段性發展需求，并使之成為合作階段的企業的行為規范和政府監管的標準。
第三，建立公共租賃住房信息平臺
信息公開是公平、公正性的體現。建立公共租賃住房信息平臺的目的是避免信息的不對稱，信息不對稱不僅會使得合作企業的決策產生偏差，同時掌握信息多的企業有一定的優勢，從而無法建立公平的競爭環境，阻礙公共租賃住房公私合作項目的健康發展。因此我們需要建立公共租賃住房信息平臺，該平臺需要政府支持，同時需要一定網絡資源，有專業部門將一些信息及時發布到該平臺，保證公私雙方信息對稱。該平臺發布信息主要包括國家及地方對公共租賃住房的政策、發展建設規劃、市場準入標準、國內行業動態、PPP項目信息、合作流程和私營企業準入工作指引等。