摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，商品房預(yù)售模式應(yīng)運(yùn)而生，由此帶來的社會性問題日益突顯，為維護(hù)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，預(yù)售制度的建立和完善已十分迫切，對預(yù)售資金的有效監(jiān)管已刻不容緩。本文結(jié)合重慶市實際情況，從信息化層面，重點(diǎn)闡述了在新建商品房預(yù)售過程中，對預(yù)售資金的收存監(jiān)管模式的思考和設(shè)計，以及按照此套模式運(yùn)行后達(dá)到的效果。

　　關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;資金監(jiān)管;房地產(chǎn)市場;業(yè)務(wù)模式;應(yīng)用效果

　　一、引言

　　商品房預(yù)售模式作為商品房交易的一種形式，是我國房地產(chǎn)自身發(fā)展的產(chǎn)物，也是市場選擇的結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)項目通過商品房預(yù)售許可審批后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售獲得房價款，預(yù)售房價款能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金難題，減少銀行負(fù)債，降低經(jīng)營成本，但同時也滋生出“資金挪用”或“卷款潛逃”導(dǎo)致的樓盤爛尾等問題，這無疑增加了社會公眾的購房風(fēng)險。因此，如何有效監(jiān)管商品房預(yù)售資金，保障交易雙方合法權(quán)益顯得尤為重要。

　　二、預(yù)售資金監(jiān)管模式亟待優(yōu)化

　　在重慶市原有的預(yù)售資金線下監(jiān)管模式中，商品房預(yù)售許可審批與預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的開設(shè)和收存隸屬于不同部門，二者所辦業(yè)務(wù)相互獨(dú)立，辦公地點(diǎn)分散，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭跑路、重復(fù)跑路。開發(fā)企業(yè)在成功辦理預(yù)售許可證和開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶后，在商品房預(yù)售階段，購房人所繳納首付款應(yīng)全部繳入監(jiān)管賬戶。由于管理部門的網(wǎng)簽系統(tǒng)與銀行的收存系統(tǒng)未實現(xiàn)線上聯(lián)網(wǎng)，僅采用事后數(shù)據(jù)共享方式，對于預(yù)售房價款是否存入或是否實時存入監(jiān)管賬戶存在管理盲區(qū)，給部分開發(fā)企業(yè)可乘之機(jī)，因此存在較大的資金安全隱患。

　　三、預(yù)售資金監(jiān)管要求

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 45 條第 4 款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(國辦法〔2013〕17號)指出：“各地區(qū)要切實強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度”。住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房﹝2010﹞53號)要求：“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)”。根據(jù)上述規(guī)定，對具備商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，為了加強(qiáng)和規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，重慶市要求開發(fā)企業(yè)在辦理“商品房預(yù)售許可證”前，在符合政策要求的監(jiān)管銀行開設(shè)一個商品房預(yù)售資金專用賬戶，并將該賬戶作為此申報項目的預(yù)售資金監(jiān)管總賬戶，此賬戶歸屬于開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)在拿到“商品房預(yù)售許可證”紙質(zhì)版后，到監(jiān)管銀行開設(shè)當(dāng)前預(yù)售許可證的監(jiān)管子賬戶。一個開發(fā)項目(開發(fā)企業(yè)按照管理需要設(shè)定的項目名稱)對應(yīng)一個監(jiān)管總賬戶，一個預(yù)售許可對應(yīng)一個監(jiān)管子賬戶，一個開發(fā)項目或總賬戶可對應(yīng)多個預(yù)售許可證或子賬戶。

　　四、預(yù)售資金監(jiān)管方式

　　重慶市從2018年5月起將線下監(jiān)管模式變更為線上監(jiān)管，通過業(yè)務(wù)協(xié)同，數(shù)據(jù)共享，打破行政管理部門與金融機(jī)構(gòu)信息壁壘，將預(yù)售許可審批與資金監(jiān)管賬戶開設(shè)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)辦理，為網(wǎng)上認(rèn)購、簽約與現(xiàn)場繳費(fèi)提供一站式服務(wù)，同時從政策上要求存于開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金必須被用于預(yù)售項目的開發(fā)建設(shè)，不能用于償還開發(fā)企業(yè)的銀行貸款及其他債務(wù)。經(jīng)過政策和信息化系統(tǒng)的雙重規(guī)范，這將有效約束開發(fā)企業(yè)市場交易行為，實現(xiàn)預(yù)售資金入賬的全流程監(jiān)管，提升房地產(chǎn)市場智能化服務(wù)水平，同時也強(qiáng)化了金融機(jī)構(gòu)在預(yù)售資金監(jiān)管過程中的責(zé)任和義務(wù)。

　　(一)預(yù)售許可協(xié)同辦理

　　因行政主管部門與監(jiān)管銀行都有自己的管理系統(tǒng)，故通過構(gòu)建中間平臺，實現(xiàn)預(yù)售許可信息與銀行開戶信息的互通共享。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售許可申報并維護(hù)對應(yīng)項目的監(jiān)管銀行和監(jiān)管總賬戶，行政主管部門接件并審核至出證環(huán)節(jié)，促發(fā)預(yù)售許可信息推送機(jī)制，監(jiān)管銀行收到開發(fā)企業(yè)申請并查到確有此證后，按照“一個預(yù)售許可證，只能設(shè)立一個預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”的管理要求，在預(yù)售許可證載明的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶下設(shè)立監(jiān)管子賬戶，并同時將賬戶信息推送至行政主管部門，主管部門收到消息后，與監(jiān)管銀行進(jìn)行線上驗證，驗證通過方可歸檔辦結(jié)，同時開通該預(yù)售許可樓棟的網(wǎng)簽權(quán)限。此模式充分保障了監(jiān)管子賬戶的真實有效性，確保后期預(yù)售時資金全部入賬，避免了私下勾結(jié)、體外入賬的潛在風(fēng)險。

　　(二)預(yù)售資金智能監(jiān)管

　　為實現(xiàn)購房者所繳納首付款全額入賬，重慶市在認(rèn)購和網(wǎng)簽環(huán)節(jié)新增“打印繳款通知書”，開發(fā)企業(yè)可通過監(jiān)管銀行提供的pos機(jī)掃描繳款通知書上的二維碼識別房屋，購房者現(xiàn)場繳款后，房價款直接進(jìn)入該套房屋所屬的監(jiān)管賬戶中，同時銀行系統(tǒng)實時向網(wǎng)簽系統(tǒng)推送繳款信息，收到銀行反饋后，開發(fā)企業(yè)方可為購房者打印正式的認(rèn)購協(xié)議和網(wǎng)簽合同。此模式在完善行政監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮購房主體監(jiān)管作用，從源頭上減少違法違規(guī)行為，保障購房主體自身預(yù)付資金的安全。

　　(三)預(yù)售項目網(wǎng)簽及備案

　　通過資金的實時收存，草擬合同一旦正式提交，在銷售現(xiàn)場可直接打印正式的網(wǎng)簽合同，以及帶行政主管部門宣章的合同備案證明，充分保障了備案合同的法律效力，切實為購房者規(guī)避了一房多賣和售房信息不對稱等潛在風(fēng)險。其次通過全面實現(xiàn)網(wǎng)簽及備案，開發(fā)企業(yè)無需再到監(jiān)管銀行打印《商品房預(yù)售資金入賬證明》，為企業(yè)節(jié)省了人力和時間成本，同時還為銀行規(guī)避了信貸風(fēng)險。

　　(四)房款退還嚴(yán)格監(jiān)管

　　商品房交易主體雙方經(jīng)過友好協(xié)商，達(dá)成解除認(rèn)購、解除網(wǎng)簽及備案的一致意見后，主動向行政管理部門提出申請，管理部門準(zhǔn)予解除后為其打印“已到賬資金解除監(jiān)管房屋明細(xì)表”，此表能有效證明開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶已收到該筆房價款，開發(fā)企業(yè)需攜表到管理預(yù)售資金支出的部門進(jìn)行申請，獲得同意后，開發(fā)企業(yè)方可向監(jiān)管銀行支取該筆房價款并退還至購房者。此流程充分體現(xiàn)了對預(yù)售資金的嚴(yán)格管理，即便是解除購房協(xié)議的情況下，也不得隨意支取。

　　四、應(yīng)用效果

　　重慶市自2018年5月率先在中心城區(qū)推行預(yù)售資金監(jiān)管新模式，并已有序推廣至全市40個區(qū)縣(包含3個開發(fā)區(qū))，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4922家，已接入滿足政策要求的預(yù)售資金監(jiān)管銀行31家，成功筑起預(yù)售資金管理的安全屏障。從目前的運(yùn)行情況看，這種監(jiān)管模式實施效果良好。一是有利于規(guī)避交易風(fēng)險。通過行政管理部門與監(jiān)管銀行對預(yù)售資金的信息化聯(lián)網(wǎng)管理，充分保障了交易資金及時、全額進(jìn)入監(jiān)管賬戶，同時實行網(wǎng)簽及備案措施，給購房者的財產(chǎn)安全套上了“雙保險”，有效保護(hù)了購房人的合法權(quán)益。二是有利于管理部門用更為精準(zhǔn)、科學(xué)的手段調(diào)控和服務(wù)市場。根據(jù)業(yè)務(wù)協(xié)同建立的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)管理手段，搭建起預(yù)售資金可視化監(jiān)測監(jiān)管平臺，進(jìn)一步提升管理部門對房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)判能力。

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