摘要：經濟適用房在別的國家和地區一般被稱為公共房屋，中國香港稱為居者有其屋(簡稱居屋)，中國澳門稱為經濟房屋，中國臺灣稱為國民住宅(即國宅)，新加坡稱為組屋。文章發表在《教學與管理》上，是畢業論文發表范文，供同行參考。

　　關鍵詞：經濟適用房,效率偏差,偏差建議

　　經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以比較微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。

　　我國經濟適用房政策效率偏差問題十分突出，國內部分城市政府甚至宣布取消經濟適用房政策。

　　針對近年來部分城市存在房地產投資規模過大和房價上漲過快的趨勢，2006年的政府工作報告以及“國六條”中都相應提出，要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。為避免重蹈覆轍，經濟適用房政策需要根據產生效率偏差的原因，進行制度修正，彌補其政策設計的缺陷。

　　經濟適用房政策效率偏差原因分析

　　轉軌時期城鎮居民家庭收入差距拉大，居民家庭住房承受能力呈現出明顯的層次性。政府設計了分層次的城鎮住房供應體系：對高收入家庭提供普通商品房，對中低收入家庭提供經濟適用房，對特困家庭提供廉租房。分層次住房供應體系屬于“價格歧視”。價格歧視就是在壟斷市場上，擁有壟斷地位的壟斷者可以采用不同的價格銷售同種產品。分層次住宅供應體系屬于“三級價格歧視”，即壟斷者對同種產品在不同市場上，或對不同消費者，收取不同價格。

　　經濟適用房和商品房除了建造標準上的差異外，其居住效用沒有本質區別，屬于同質產品。但是經濟適用房政策設計，使得經濟適用房與商品房存在價格差異。政府部門在一級土地供給市場上扮演著壟斷者的身份，通過土地出讓，將商品房用地與經濟適用房的劃撥用地區分開來，減免地價和相關稅費，對利潤率及管理費率進行管制，經濟適用房與商品房存在差別價格。并且規定高收入家庭只能購買高價格的商品房，中低收入家庭才有資格購買低價格的經濟適用房。因此，經濟適用房政策設計屬于典型的價格歧視。

　　經濟適用房政策出現偏差的主要原因，就在于實施住房價格歧視的兩個條件未得到有效保證。市場分割標準難以操作，市場分隔手段缺乏效率。

　　分層次住房供應體系，分割住房市場的標準是居民家庭的收入。但是多元化的收入分配格局，使我國居民家庭的收入水平透明度極低。此外，居民家庭收入是動態變量，信息取得成本很高。

　　市場分隔要求將高收入家庭排除在經濟適用房市場門檻以外。目前采用的主要手段是資格審查和購房者公示，但這種分隔手段缺乏效率。購房者資格主要由購房者單位、街道，甚至是開發商審查。購房者單位和街道具有利益無關性，因此難以認真履行審核職責。開發商為提高銷售效率，縮短開發經營周期，很可能與購房者進行合作博弈，甚至協同作假。而在個人信用制度缺失情況下，公示不可能起到甄別高收入階層的效果。

　　修正與完善經濟適用房政策的思考

　　準確定位需求結構

　　調整收縮經濟適用房供給規模，縮小保障對象范圍，增大保障力度。社會保障性質決定了經濟適用房的供應范圍不應該過于寬廣。過于寬松的購買資格，增加了政府的財政負擔，也沒有顯現出真正需要支持的弱勢群體，社會保障效果不好。因此，有必要收縮經濟適用房投資計劃，減少保障范圍，增大真正需要支持家庭的保障力度。因地制宜，結合各地經濟發展水平制定收入區分標準。

　　盡快建立和完善城鎮居民個人信用制度。隨著我國消費信貸的發展，國內少數城市已經啟動聯合征信制度，這是居民個人信用制度建設的良好開端。今后要加大聯合征信制度的覆蓋范圍，建立具有購房資格的中低收入家庭的數據信息庫。

　　大力發展“二手房”市場和啟動廉租屋。中低收入家庭的投資買房的能力有限，因而大力發展“二手房”租購市場，及時啟動“廉租屋”政策，為中低收入家庭住房需求分流。

　　建立有效的實行機制

　　建立監督執行經濟適用房發展計劃的機構。經濟適用房社會保障功能決定不能完全采用市場經濟機制配置資源。政府必須介入經濟適用房分配，確保租購對象都是確實需要幫助的人。

　　控制建造標準與總價。經濟適用房超標準建設導致了經濟適用房和商品房類同，沖擊了商品房市場。經濟適用房要以中小戶型為主，不求奢華，但求結構緊湊，面積實用。

　　核心教育期刊發表：《教學與管理》系國家新聞出版總署批準，面向國內外公開發行的教育類學術期刊。《教學與管理》創刊于1984年，創刊伊始為季刊，1997年擴容為月刊，2000年擴容為半月刊，2001年擴容為旬刊。教學與管理所刊文章被人大“中小學管理”專題全文轉載的數量連續五年居全國同類刊物之首。