摘要：受市場經(jīng)濟(jì)體制的自發(fā)性、盲目性的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為也非常普遍，鑒于此，我們要通過多種方式來完善相關(guān)的法律，盡可能的規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的投機(jī)行為的發(fā)生，不僅要對(duì)兩個(gè)主要的法律進(jìn)行修訂和完善、通過法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，還應(yīng)該完善信息的披露過程，保證市場交易信息的暢通、真實(shí)，最后要有效的促成多種法律配合，盡力保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行。文章發(fā)表在《中國房地產(chǎn)業(yè)》上，是房地產(chǎn)論文刊發(fā)范文，供同行參考。

　　論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投機(jī)治理 法律探析 囤積土地行為

　　近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展，也在當(dāng)下成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，不僅如此，還對(duì)其他一系列行業(yè)，包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動(dòng)力。所以，在現(xiàn)時(shí)如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展，具有非常重要的意義，也成為當(dāng)下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象，在急速發(fā)展的過程中，各種房地產(chǎn)投資商，利用國家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)，投機(jī)倒把，哄抬物價(jià)，大量的囤積土地，并借此來操控房地產(chǎn)市場，利用這種手段來攫取了大量的利潤，對(duì)于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力，甚至對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)下全社會(huì)所關(guān)注的熱點(diǎn)話題。因此，我們現(xiàn)在來探討我國房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律問題，是有著相當(dāng)大的現(xiàn)實(shí)意義的。

　　一、房地產(chǎn)投機(jī)行為的相關(guān)法律約束方式

　　(一)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關(guān)約束規(guī)定

　　現(xiàn)行的針對(duì)房地產(chǎn)市場上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容，這項(xiàng)管理法則是在上個(gè)世紀(jì)末期，我國的第八次人大第八次會(huì)議上通過的，當(dāng)時(shí)建立這項(xiàng)規(guī)定的首要目的就在于促進(jìn)我國的房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的向前發(fā)展，這項(xiàng)法則中規(guī)定了許多的關(guān)于房地產(chǎn)的條例，譬如說在第九條之中，明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中，這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則，也必須要符合城市規(guī)劃以及建設(shè)用地計(jì)劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，也在一定程度上抑制了腐敗行為的發(fā)生，打擊了房產(chǎn)商的投機(jī)行為;為了避免土地使用權(quán)的變更過程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變，國家的政策可以簡單的概括為“認(rèn)地不認(rèn)人”，在第十七條中明文規(guī)定，為了防止投機(jī)者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過程中的投資及行為，土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金，之后才能合法轉(zhuǎn)讓;為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地，在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中，明確的規(guī)定縣級(jí)以上的人民政府對(duì)土地權(quán)限的使用過程，對(duì)相關(guān)的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細(xì)致而又詳盡的規(guī)定，從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場的混亂;在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中，特別對(duì)包括炒地皮、長期閑置土地以及對(duì)土地資源的過度浪費(fèi)等現(xiàn)象制定了相關(guān)政策，有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中，法律還對(duì)成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行了明確的規(guī)定，這種對(duì)成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為，具體來講，在成立房地產(chǎn)公司的過程中，除過要具備相關(guān)的企業(yè)資質(zhì)，還需要有一定的注冊(cè)資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額;在房地產(chǎn)市場上，由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預(yù)售過程中出現(xiàn)的一系列問題，屢見不鮮，所以該法對(duì)這一環(huán)節(jié)中的問題，也做了非常詳細(xì)的說明，具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。

　　分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后，我們來簡單分析一下土地管理法對(duì)房地產(chǎn)市場中投機(jī)現(xiàn)象的一系列說明。從根本上來講，我國的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對(duì)土地進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理，有效的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，從而保證這項(xiàng)資源能夠得到合理的開發(fā)和利用，重點(diǎn)對(duì)土地交易過程中所出現(xiàn)的投機(jī)行為進(jìn)行打擊，因此，在對(duì)建設(shè)用地的利用以及土地用途的變更上，都做出了詳盡的規(guī)定。

　　(二)其他法律法規(guī)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的兩項(xiàng)重要的法律法規(guī)，也在維護(hù)我國房地產(chǎn)市場順利運(yùn)行的過程中起到了非常大的作用，但事實(shí)上，還存在其他的一系列法律也對(duì)房地產(chǎn)市場做出了相關(guān)的規(guī)定，起到了很重要的補(bǔ)充作用，在這方面，其中的反不正當(dāng)競爭法、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法、合同法等等，都是這些法律中的代表，我們可以對(duì)此進(jìn)行逐一的分析和理解：

　　第一，反不正當(dāng)競爭法。這項(xiàng)法律對(duì)于打擊投機(jī)倒把行為，有效的保護(hù)消費(fèi)者以及經(jīng)營者的合法權(quán)益起到了重要的推動(dòng)作用，在關(guān)于房地產(chǎn)方面，這項(xiàng)法律針對(duì)地產(chǎn)市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經(jīng)營以及串通投標(biāo)行為，都做出了非常詳盡的規(guī)定;

　　第二，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。在這項(xiàng)法律之中，明確規(guī)定房地產(chǎn)市場中的開發(fā)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系，譬如說，相關(guān)的經(jīng)營者必須要向消費(fèi)者提供與商品相關(guān)的最真實(shí)的信息，不得進(jìn)行虛假的宣傳吸引和誤導(dǎo)消費(fèi)者。這項(xiàng)法則對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標(biāo)價(jià)的行為，進(jìn)行了明確的規(guī)定，對(duì)于保證房地產(chǎn)消費(fèi)者在購買房產(chǎn)的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當(dāng)做出了重要的保障。

　　第三，合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法，顧名思義就是對(duì)交易合同中的相關(guān)具體事宜作出規(guī)定，這項(xiàng)法律也詳細(xì)的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施，對(duì)于合同雙方的權(quán)益都有了非常準(zhǔn)確的說明;在民法通則中，也對(duì)由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致的合同不公等問題作出了規(guī)定，其中的第八十條，還對(duì)土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定，避免土地使用承包過程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問題。物權(quán)法對(duì)包括動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬問題作出明確規(guī)定，當(dāng)然，它也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的行為作出了細(xì)致的規(guī)定，對(duì)于打擊房產(chǎn)市場的投機(jī)行為起到了推動(dòng)作用。

　　二、房地產(chǎn)投機(jī)行為法律規(guī)范中存在的問題

　　(一)總體法律的缺乏

　　從目前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投機(jī)行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化，在以往，這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等，但在現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至是個(gè)人也加入到了房地產(chǎn)投機(jī)的大潮之中，但是就目前來看，《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商，與形勢已經(jīng)不相符合，對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人來說，僅僅只有反不正當(dāng)競爭法對(duì)此做了些許規(guī)定，涵蓋的范圍也非常的狹小。

　　(二)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有效控制的相關(guān)法律缺乏

　　在對(duì)房地產(chǎn)市場的價(jià)格進(jìn)行管理，加大房價(jià)的透明度方面，相關(guān)的法律已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，對(duì)于由于房產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關(guān)系的極度扭曲，相關(guān)部門如何才能緩解，是擺在政府單位面前的一個(gè)大問題。

　　(三)保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺

　　包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律，所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)依然是流通環(huán)節(jié)的投機(jī)行為，對(duì)于房地產(chǎn)市場交易的保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的規(guī)范，依然存在法律空缺的現(xiàn)象。

　　(四)對(duì)政府的行為約束不夠有力

　　在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，政府的相關(guān)行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場的動(dòng)蕩，有的政府單位只顧眼前利益，盲目的開放房地產(chǎn)市場，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為睜一只眼閉一只眼，目的只是為了提高GDP的增長，在當(dāng)下，相關(guān)的法律對(duì)于政府行為的規(guī)范做得還不夠好，權(quán)限不明、權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象非常普遍。

　　三、房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律改善策略

　　(一)修訂和完善相關(guān)的法律法規(guī)

　　眾所周知的是，《城市房地產(chǎn)管理法》是一項(xiàng)保障我國房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律，從上個(gè)世紀(jì)末期開始實(shí)行，至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史，在這二十多年內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了翻天覆地的變化，其市場化程度也隨著對(duì)外開放的進(jìn)一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變，在這種態(tài)勢之下，《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，所以，我們必須要采用必要的措施來盡快加強(qiáng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善，在這其中，需要特別注意的幾個(gè)方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設(shè)的相關(guān)法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費(fèi)保有問題、中介服務(wù)法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等，從多個(gè)方面對(duì)這項(xiàng)基本法律作出與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整和完善。

　　(二)通過法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定

　　要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為，必須對(duì)投機(jī)的定義做出一個(gè)準(zhǔn)確的界定，在這之前，對(duì)于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個(gè)明確的闡述，特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費(fèi)的功能，為了從根本上打擊投機(jī)行為提供法律上的說明。在新時(shí)期，要關(guān)注個(gè)人以及中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為對(duì)房產(chǎn)市場的影響，并建立相關(guān)的約束機(jī)制;針對(duì)房地產(chǎn)市場的保有性質(zhì)做好法律保障，從而進(jìn)一步的對(duì)購房人的行為作出規(guī)范，從而在生產(chǎn)、交易以及消費(fèi)保有的全過程中對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為進(jìn)行完整的保證，從而建立起一個(gè)非常好的市場環(huán)境。

　　(三)完善信息的披露過程，保證交易信息的暢通、真實(shí)

　　在當(dāng)下，由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競爭而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的現(xiàn)象非常的普遍，這種信息的不對(duì)稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，從某種程度上來講，來是投機(jī)行為泛濫的一個(gè)原因，所以，需要從法律手段來對(duì)信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范，從而有效的彌補(bǔ)市場運(yùn)營機(jī)制的不足之處，保證市場價(jià)格在價(jià)值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下，能夠維持在一個(gè)消費(fèi)者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關(guān)的政府部門來說，還應(yīng)該及時(shí)的對(duì)相關(guān)的信息做出披露，促進(jìn)信息的正常流通，從而有效的抑制惡意操縱市場的行為，將投機(jī)者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場。

　　(四)多種法律互相配合，盡力保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行

　　房地產(chǎn)的投機(jī)行為事實(shí)上涉及到多種法律，譬如說房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)涉及到物權(quán)法、房地產(chǎn)企業(yè)就涉及到企業(yè)法、破產(chǎn)法等等，所以我們?cè)谂卸ㄏ嚓P(guān)的投機(jī)行為的過程中，必須要與其他的法律結(jié)合起來進(jìn)行探討，盡最大的可能規(guī)避法律上的漏洞，保證市場的有序運(yùn)行，從而保障包括消費(fèi)者、經(jīng)營者在內(nèi)的多方利益。

　　四、結(jié)語

　　時(shí)至今日，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)成熟的、穩(wěn)健的、對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常重要的促進(jìn)作用的市場，但是，受市場經(jīng)濟(jì)體制的自發(fā)性、盲目性的影響，投機(jī)行為也非常普遍，鑒于此，我們要通過多種方式來完善相關(guān)的法律，盡可能的規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的投機(jī)行為的發(fā)生，不僅要對(duì)兩個(gè)主要的法律進(jìn)行修訂和完善、通過法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，還應(yīng)該完善信息的披露過程，保證市場交易信息的暢通、真實(shí)，最后要有效的促成多種法律配合，盡力保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行。

　　房地產(chǎn)論文刊發(fā)須知：建設(shè)部主管《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志是由國家新聞出版總署批準(zhǔn)，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，主要面向、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、裝飾設(shè)計(jì)、家居建材、城市環(huán)境規(guī)劃、建筑院校、設(shè)計(jì)院等行業(yè)的房產(chǎn)建筑行業(yè)雜志。郵發(fā)代號(hào)： 82-510。