摘要 在經(jīng)歷了房地產(chǎn)高速發(fā)展的2010-2017年，房地產(chǎn)在2018年的增速出現(xiàn)了明顯的下滑，根據(jù)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況和房產(chǎn)供需分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將要進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展的新常態(tài)，新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力顯得越加重要。傳統(tǒng)的成本領(lǐng)先倡議已經(jīng)不能滿足新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求，整合物流、資金流、商流和信息流。如何利用信息化的方法提升供應(yīng)鏈管理水平，提高供應(yīng)鏈穩(wěn)定性成為企業(yè)必須重視度的問題。供應(yīng)鏈管理是生產(chǎn)管理中重要的一環(huán)，對(duì)企業(yè)供應(yīng)鏈的深入研究有助于企業(yè)在實(shí)踐中節(jié)約成本、降低風(fēng)險(xiǎn)，供應(yīng)鏈急需確定新模式，尋找創(chuàng)新點(diǎn)，因此，根據(jù)企業(yè)存在的問題，結(jié)合前沿的供應(yīng)鏈金融、信息化管理、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，確定優(yōu)化方案，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有明確的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)企業(yè)必須從需求管理、供應(yīng)商管理、招投標(biāo)管理、物流管理、成本管理等方面來優(yōu)化流程管控，從信息化管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、人力資源管理、供應(yīng)鏈金融管理等方面提升供應(yīng)鏈穩(wěn)定性。

　　關(guān)鍵詞 供應(yīng)鏈管理 房地產(chǎn) 穩(wěn)定性

　　《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》(月刊)1994年創(chuàng)刊，是國(guó)內(nèi)最早的地產(chǎn)類雜志之一，是由中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部主管、中國(guó)國(guó)土資源報(bào)社主辦，囊括地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，面向海內(nèi)外公開發(fā)行的地產(chǎn)類權(quán)威刊物。

　　一、引言

　　從宏觀角度來看，中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大，并且呈現(xiàn)L型走勢(shì)，短期內(nèi)很難出現(xiàn)觸底反彈，產(chǎn)能過剩和社會(huì)需求低迷并存，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)相同，短期內(nèi)壓力明顯;從人口角度來看，人口紅利逐漸消失，中國(guó)目前的購(gòu)房主力是八零后，研究分析九零后比八零后少4100萬，零零后比九零后少3100萬，人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的變化;從房地產(chǎn)行業(yè)來看，人均住宅面積已經(jīng)超過四十平米，套戶比1.13，住宅的剛需已基本被滿足，另外，國(guó)家政策層面堅(jiān)持房住不炒，住宅的投資屬性被抑制，基于以上判斷，房地產(chǎn)從2018年起已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展的新常態(tài)，高速發(fā)展不復(fù)存在，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，這要求房地產(chǎn)企業(yè)必須在內(nèi)部管理方面進(jìn)行提升。

　　在房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)鏈條，房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃、工程管理、供應(yīng)鏈管理都是重要環(huán)節(jié)，供應(yīng)鏈管理的主要工作是組織外部資源為內(nèi)部服務(wù)，供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性直接影響著房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定性，對(duì)于供應(yīng)鏈，傳統(tǒng)的采購(gòu)模式已經(jīng)不能滿足企業(yè)的增長(zhǎng)速度，必須從供應(yīng)鏈的角度對(duì)采購(gòu)重新梳理，把員工從簡(jiǎn)單的重復(fù)的采購(gòu)工作中解放出來，提高供應(yīng)鏈的運(yùn)營(yíng)效率，為企業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

　　二、房地產(chǎn)公司供應(yīng)鏈穩(wěn)定性優(yōu)化方案

　　房地產(chǎn)供應(yīng)鏈穩(wěn)定性需要從供應(yīng)鏈的各個(gè)角度進(jìn)行維護(hù)，并且針對(duì)工程量合作伙伴和材料類合作伙伴采用不同的管理辦法，總包、精裝修、景觀、監(jiān)理主要依靠項(xiàng)目管理來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)合作，材料類供應(yīng)商主要通過采購(gòu)部和成本部來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期合作，基于房地產(chǎn)企業(yè)越來越明顯的頭部效應(yīng)，二三線的房地產(chǎn)公司必須從內(nèi)部做好供應(yīng)鏈管理，以管理提升吸引優(yōu)秀的合作伙伴，為合作伙伴提供優(yōu)秀的履約環(huán)境。

　　(一)信息化的需求管理、虛擬化的生產(chǎn)管理

　　需求管理是采購(gòu)供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)，也是采購(gòu)成本最主要的決定因素。需求管理一方面是要和供應(yīng)商一起提前介入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，另一方面通過信息化的工具，提前進(jìn)行需求收集，做好采購(gòu)計(jì)劃。

　　1.信息化的需求管理系統(tǒng)

　　強(qiáng)化需求團(tuán)隊(duì)對(duì)倡議采購(gòu)的認(rèn)識(shí)，建立信息化的采購(gòu)需求管理系統(tǒng)。提高需求人員的成本意識(shí)，建立集中化的需求信息填報(bào)平臺(tái)，通過信息化建立集中化下單并且逐步建立需求信息共享機(jī)制，使整個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)需求的預(yù)測(cè)更加準(zhǔn)確統(tǒng)一。

　　2.健全的雙向履約評(píng)價(jià)體系

　　完善提前的、雙向的需求管理體系。建立需求、采購(gòu)雙向監(jiān)督體系，對(duì)不準(zhǔn)確的采購(gòu)需求不能進(jìn)入采購(gòu)程序，對(duì)臨時(shí)性的需求不予受理，提高下單的準(zhǔn)確性和及時(shí)性;材料進(jìn)場(chǎng)以后，需求部門對(duì)采購(gòu)部門的材料進(jìn)行評(píng)價(jià)，進(jìn)一步提升采購(gòu)管理水平，雙向互助。提供供應(yīng)商和甲方的雙向評(píng)估體系，健全對(duì)雙方的監(jiān)督管理。

　　3.虛擬生產(chǎn)體系建設(shè)

　　完善虛擬生產(chǎn)體系建設(shè)，設(shè)定安全庫(kù)存：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)于科勒等核心品牌，建立安全庫(kù)存制度，時(shí)刻讓材料生產(chǎn)處于半成品狀態(tài)，有效地保持生產(chǎn)需求處于同步。供應(yīng)鏈管理是將供應(yīng)鏈上各個(gè)節(jié)點(diǎn)的供應(yīng)商的分散的資源、分散的材料、分散的信息全部集中到供應(yīng)鏈上來，總體提升供應(yīng)鏈的價(jià)值，所以在供應(yīng)鏈模式下的生產(chǎn)管理需要有集合效應(yīng)，互惠互利。

　　(二)外引內(nèi)培、雙向供應(yīng)商選拔管理機(jī)制

　　企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展需要優(yōu)秀的合作伙伴，引入認(rèn)同雙方企業(yè)文化、誠(chéng)實(shí)負(fù)責(zé)任、講規(guī)矩重合同、守信用重信義的合作伙伴，對(duì)于合作伙伴不僅要加大引入力度，還要加強(qiáng)內(nèi)部培養(yǎng)，對(duì)于優(yōu)秀的有潛力的供應(yīng)商培養(yǎng)成與開發(fā)企業(yè)公同成長(zhǎng)的倡議合作伙伴，分享共同利益。

　　1.前置調(diào)研擴(kuò)大供應(yīng)商引入

　　供應(yīng)商的管理是采購(gòu)的核心，提升供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)就是提升供應(yīng)商的質(zhì)量，資源調(diào)研工作是招采的前置工作，在調(diào)研完成以后可以通過主流媒體或者其他公開渠道公開征集潛在合作伙伴;引入倡議合作伙伴時(shí)，需定期組織高層互訪，倡議供應(yīng)商將有效提升供貨品質(zhì)與效率。

　　2.分類管理、恩威并施

　　根據(jù)供應(yīng)商的重要性，分類管理：基石類供應(yīng)商、培育型供應(yīng)商、成長(zhǎng)型供應(yīng)商和潛力型供應(yīng)商，不同的供應(yīng)商采用不同的管理方案以有效地提高他們的積極性。基石類供應(yīng)商是指合作評(píng)價(jià)較好，雙方依賴度都較高，需要重點(diǎn)留下的重點(diǎn)供應(yīng)商，培育型供應(yīng)商指合作項(xiàng)目不多，比較穩(wěn)定的單位，成長(zhǎng)型指剛剛開始合作，尚待觀察的單位，潛力型是指尚未合作，正在接觸的單位，對(duì)于基石型供應(yīng)商可以采用特殊的方法進(jìn)行留用，比如優(yōu)先談判權(quán)，優(yōu)先談判系數(shù)修正價(jià)(用于確定排名)=清標(biāo)后投標(biāo)價(jià)/優(yōu)先談判系數(shù)。