摘要：現代倡議理論認為，企業的生存與發展，關鍵取決于是否具備核心競爭力，所謂核心競爭力是指保持企業持續生存和發展獨有的、其它企業難以模仿的能力，他是一種能夠使企業長期持續發展、獲取超額壟斷利潤并能為顧客帶來更多獨特價值的核心能力。中小型房地產開發企業應當徹底拋棄“小而全”的經營思想，圍繞自身的核心能力進行開發經營，將并不擅長的開發業務以“轉包”等形式，交給其他企業去做，專心致志地做自己最專長的業務，這是中小企業生存與發展獨有的、其它企業難以模仿的能力。在具體開發過程中，中小房地產開發企業由于沒有更多的資金、能力、精力去滿足大部分的市場需求，所以要堅持自己的開發特色和市場定位，力求標“新”，即開發新的產品，更開拓新的顧客群，開展新的服務。

　　關鍵詞：房產,經濟制度,住房經濟

　　我國產業分工的不斷深化也使中小房地產開發企業不再受制于規模經濟，使其可以透過“地區規模經濟”取代企業內部的規模經濟，所以中小房地產開發公司可以通過內部分工外部化，大量的聚集在某一地區，在某一開發項目的整個鏈條上進行分工，形成企業集群組織。另外也可以與大型房地產集團公司建立分工協作的經濟網絡關系。在此也希望大型房地產開發公司突出主業，在把精力主要放在參與國際或區域間產品競爭的同時，積極幫助和培植與自己協作配套的中小房地產公司，并鼓勵中型房地產開發公司間建立跨地區的經濟技術溝通，打破地區界線，在更大的地區范圍內實現資源的有效合理配置，形成中小公司與大公司之間的互補、互利關系。這種形勢非常有利于中小房地產開發企業形成集群溝通，由外部規模經濟來代替大企業的內部規模經濟，使中小房地產開發企業充分享有大公司的信息等資源，提升自身實力，增強市場競爭力。

　　中小房地產開發企業可以借鑒著名的“木桶原理”：木桶能夠盛多少水，是由最短的一塊木板決定的，只要有一塊木板很短，其它的再長也不可能多裝水。對房地產產品而言，也可以借用“木桶原理”加以闡釋。房地產產品本身包含很多內容，產品的設計、質量、價格、服務等等，任何方面被消費者不認可都會影響到產品轉化為商品的過程，會影響產品的銷售、贏利，甚至未來的命運。所以，中小房地產開發企業要更加注重所開發產品的質量，遵循PDCA循環，增加房地產產品構成中“最短的那塊木板”，致力于增強滿足購房者質量要求的能力，以贏得更多的業主的信任和青睞。

　　從國民經濟中的地位來看，房地產業以其市場需求大、產業鏈條長和集資本、技術和勞動密集為一體等特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。2000-2004年間，房地產投資對GDP增長的貢獻率先升后降，并于2002年達到峰值19.94%，2004年貢獻率為15.40%，連續四年保持在15%以上。

　　近年來，我國城市化進程加快，城鎮居民總數在9年間增長了51.0%，全國城市化率在2004年達到41.75%;與此同時，城鎮居民快速增收，2005年可支配收入達10493元(表1)，收入提高增強了居民購買的能力。

　　2000至2004年間，全國商品住宅投資額基本保持25%-30%的增長速度，2002年以來增幅略有提高，從23.11%增至 30.29%。與此同時，投資總量從1999年的2637.63億元一路攀升2004年的8836.95 億元。而竣工面積在經歷了2000-2003年間年均18.76%的增長后，2004年增速陡然下落至7.69%，但2003年、2004年保持3億平方米以上的竣工量。隨著投資額的不斷擴大，每年住宅新開工量也逐年增加，從1999年的18049.36萬平方米到2004年的47949萬平方米。高開工量帶來了施工量的快速膨脹，2000-2004年一直保持17%以上的增長幅度，年均增長率為21.44%，2004年住宅施工總量首次超過10億平方米，見圖1所示。

　　1999-2004年間，全國住宅市場銷售面積始終保持高速增長，年均增長幅度達23.34%，而歷年的銷售面積增長率均高于當年住宅竣工面積增長率，住宅銷售量與竣工量之間的缺口從1999年度的4315.65萬平方米減少至2004年度的 857.31萬平方米，住宅銷供比不斷接近1，市場表現出強大的吸收能力。2004年住宅銷售量為33819.9萬平方米。住宅銷售額從1999年的 2143.82億元增至2004年的8619.37億元，銷售額的增長速度雖然經歷了先降后升過程，但是最緩慢的2002年也有23.13%的增幅。而且歷年住宅銷售額的增長速度均超過了當年住宅投資額的增長速度，銷售額有超過投資額的態勢。

　　自1999年至2004年，全國商業地產開發投資額保持了以高增長率穩步上升的態勢，平均年增長率約為30%。近年來，從總體上看，全國新開工面積和竣工面積的變化趨勢趨于一致，呈現持續穩定的上漲態勢，年平均增長率均達到20%以上，1999年新開工面積達到2134.65萬平方米，2004年，新開工面積增加了5656萬平方米，達到7790.8萬平方米，竣工面積也較1999年增加了3000多萬平方米，可以看出，潛在供給與有效供給均處于較高水平。銷供比由1999年的0.51上升至2004年的0.63。進入2005年，1-10月份竣工面積和銷售面積就已經超過了2000年全年的水平，銷供比上升至0.73，隨著中國加入WTO,開放銀行、保險等領域，大大促進了商業樓面和寫字樓市場，市場供需關系也逐年得到了改善。

　　在今后相當長的一段時間內，房地產業將處于支柱產業的地位。隨著城市化進程的加速和居民可支配收入的提高，以及人們對居住水平的要求逐漸提高，住宅市場的需求將保持穩中有升的良好趨勢。我國加入WTO后，開放了銀行、保險等領域，也大大促進了商業樓面和寫字樓市場的完善和發展，商業地產市場供需關系也逐漸趨于活躍。

　　成本領先倡議要求中小房地產開發企業必須擁有最低成本的產品。可以通過采用廉價勞動力及采用有效管理措施實現低成本倡議，比如在土地取得時盡量采用聯合開發的形式;項目實施過程中搞好成本管理費用的控制;相對減少為樹立品牌而花費的巨額廣告費用等。在當前房地產市場價格一路飆升的情況下，如果中小房地產開發企業能夠推出保證產品質量前提下的低成本房地產，利潤不減的同時其銷售價格相對較低，其市場銷售前景將會非常樂觀，房地產企業將立于不敗之地。例如，在一些大型房地產開發公司把開發目標瞄準高檔商品房、寫字樓、商場、娛樂性房地產時，中小房地產開發公司可以集中精力開發利潤率相對較低的普通商品住宅、經濟適用房等項目，通過價格領先策略挖掘出強大的顧客市場。

　　比較優勢理論是指在兩國生產兩種商品的情形下，其中一國在兩種商品生產上均占有絕對優勢，另一國在兩種商品上均處于絕對劣勢，則優勢國可以專門生產優勢較大的那種商品，劣勢國可以專門生產劣勢較小的那種商品，通過專業化分工和國際交換，雙方仍能從中獲益。比較優勢理論也適用于企業，對于中小房地產開發企業，如果選擇大而全的市場倡議，必定顧此失彼，而如果選擇某一細分目標市場，集中精力，從選址、設計、施工、銷售最后到管理，全過程創造出獨特的競爭優勢，從而專門開發劣勢相對較小的房地產產品，其市場占有率將有所提高。推行比較優勢倡議是中小房地產企業生存與發展的行之有效的競爭倡議。

　　我國很多房地產開發企業在經營中普遍存在貪大求全的思想，企業對自身的現實優勢把握不清，市場目標不準，倡議定位和市場定位也不明確，因而導致開發企業都要建立全方位的競爭倡議，忽略了具有挖掘潛力的特殊倡議選擇，盲目跟進開發，最終造成虧損。因此，每一個房地產開發公司都應在正確市場定位的基礎上確定適合自身的發展倡議。上述競爭倡議是當前形勢下大多數中小房地產開發企業的明智選擇，但不是籠而統之，一刀切。對于優勢明顯、實力較強的中小房地產開發企業，應該在逐漸寬松的市場競爭環境中脫穎而出，創造出地區甚至區域的品牌產品。