摘要：據(jù)測(cè)算，2011年我國(guó)GDP增長(zhǎng)9.2%，其中房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP的拉動(dòng)占了2.25%。另?yè)?jù)世界銀行提供的數(shù)據(jù)顯示，每100元的住宅投資，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求;每銷售100元的住房，可帶動(dòng)130-150元其他產(chǎn)品的銷售。與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)最大的幾個(gè)行業(yè)分別是建筑業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.65)、金融業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.51)、制造業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.48)、、煤氣與水生產(chǎn)業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.47)、社會(huì)服務(wù)業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.41)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的巨大影響還表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦蕭條，將使宏觀經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到很大沖擊。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì),建筑,住房管理

　　國(guó)資委主管的136家央企中，有94家直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，這還不包括隱性房地產(chǎn)開放項(xiàng)目。央企憑借其雄厚的資力，不斷地制造地王，2009—2011年，60%以上的“地王”由央企制造。“地王”不僅直接抬高了房?jī)r(jià)，而且?guī)?dòng)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。房?jī)r(jià)單兵冒進(jìn)，極易造成房地產(chǎn)泡沫。目前，國(guó)際通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，按照世界的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家在3-6倍之間，中國(guó)則已超過15倍，北上廣深則高達(dá)50倍以上，可見，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象之嚴(yán)重。另一方面加大了全行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加大了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。18個(gè)行業(yè)中的802家非房地產(chǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)，房地產(chǎn)能給企業(yè)帶來豐厚的回報(bào)，企業(yè)因短視而不務(wù)正業(yè)，把主營(yíng)業(yè)務(wù)放置一邊，把大量資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，這極大地阻礙了產(chǎn)業(yè)升級(jí);當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低落時(shí)，投資于房地產(chǎn)的所有企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)資金緊張，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)1990年代日本一樣的極端情況，垮掉的不只是房地產(chǎn)企業(yè)而是全行業(yè)。房地產(chǎn)和金融是最容易出現(xiàn)泡沫的兩大產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前，全行業(yè)涉足房地產(chǎn)，已經(jīng)制造了泡沫，這個(gè)泡沫一旦吹破，影響的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)而是數(shù)以千計(jì)的涉房企業(yè)，自然，房地產(chǎn)成為企業(yè)界的聚焦點(diǎn)。

　　在2008年底的全球金融危機(jī)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到很大沖擊，為擺脫經(jīng)濟(jì)困境，政府大幅度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，由嚴(yán)格調(diào)控轉(zhuǎn)向?yàn)榇蠓却碳?，這使得房地產(chǎn)投資與消費(fèi)迅速恢復(fù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快擺脫了金融危機(jī)的沖擊，當(dāng)然代價(jià)是房?jī)r(jià)快速上漲，泡沫又迅速積累。而始于2010年初的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，其力度之大，調(diào)控時(shí)間之長(zhǎng)，都是前所未有的。調(diào)控的結(jié)果是房地產(chǎn)成交量一度迅速下降，房?jī)r(jià)上漲幅度減小乃至下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，影響了許多產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵和水泥等行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)近幾年成為鋼鐵業(yè)的第一大需求產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條導(dǎo)致鋼鐵需求快速下跌，鋼鐵價(jià)格下跌，目前已跌至最低水平，產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，出現(xiàn)全行業(yè)大虧損;而水泥行業(yè)在2010年上半年還處于供不應(yīng)求的局面，但到了2011年后，水泥行業(yè)開始出現(xiàn)價(jià)格下跌、產(chǎn)品積壓的局面，直到現(xiàn)在，水泥價(jià)格仍處于不斷下跌中，行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損。

　　全行業(yè)涉足房地產(chǎn)是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)鮮明特征。據(jù)深交所的數(shù)據(jù)，按照深、滬兩市分類的20個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)、業(yè)以外的全部18個(gè)行業(yè)全部涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，共有802家上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，占我國(guó)上市公司總額的30%左右。中國(guó)出現(xiàn)全行業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的原因主要有兩個(gè)方面:一是高利潤(rùn)的吸引。據(jù)中國(guó)社會(huì)院與經(jīng)濟(jì)研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《2011年住房綠皮書》，2009年房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤(rùn)率為55.72%，2010年受嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的影響，毛利潤(rùn)率降至38.26%，2011年在逆勢(shì)中又有所反彈，上升至42.73%。2007—2011年，房地產(chǎn)平均凈利潤(rùn)率在24%—35%之間，而中國(guó)制造型企業(yè)的平均利潤(rùn)率一般在10%—13%之間。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻不高，在高利潤(rùn)率的吸引下，大量非房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)就會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。恰恰房地產(chǎn)業(yè)又屬于競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低且風(fēng)險(xiǎn)容易轉(zhuǎn)嫁，自然便會(huì)出現(xiàn)全行業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。二是2008年金融危機(jī)發(fā)生后，國(guó)家實(shí)行財(cái)政和雙擴(kuò)張政策。2008年下半年至2009年上半年，國(guó)有企業(yè)特別是央企積聚了大量的財(cái)政補(bǔ)貼和信貸資金，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，企業(yè)短期之內(nèi)難以找到合適的領(lǐng)域，又適逢政府刺激房市消費(fèi)，使住房需求在逆勢(shì)中迅速攀升，于是，企業(yè)界紛紛把資金投資于房地產(chǎn)行業(yè)，出現(xiàn)全行業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的局面。大量非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，一方面抬高了地價(jià)從而推高了房?jī)r(jià)，以致造成房地產(chǎn)泡沫。

　　建筑業(yè)、家居裝飾、家具業(yè)等多個(gè)行業(yè)也受到很大沖擊，這些行業(yè)，又通過其本身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，降低了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求，從而影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)自去年下半年以來，經(jīng)濟(jì)逐步走低，企業(yè)利潤(rùn)下滑，雖與多種因素有關(guān)，但嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不能不說是一個(gè)很大的影響因素。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還嚴(yán)重依賴投資，住房仍然是居民消費(fèi)與投資的主要物品，房地產(chǎn)業(yè)仍將繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為帶動(dòng)投資、拉動(dòng)內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的聚焦點(diǎn)。

　　市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，使人們收入不斷增加，財(cái)富快速積累。不斷增加的財(cái)富，需要有合適的投資渠道，使財(cái)富得到保值增值。然而，金融市場(chǎng)化改革的滯后，我國(guó)居民的投資渠道并不多，最主要的投資形式就是房地產(chǎn)投資和股票投資。但我國(guó)股票市場(chǎng)的不成熟及各種違規(guī)行為，使得大多數(shù)普通投資者是虧損的。而過去十年來，房?jī)r(jià)的連續(xù)快速單邊式上漲，使得房地產(chǎn)投資不僅收益率高，且風(fēng)險(xiǎn)很小，這使得房地產(chǎn)投資成為居民投資的主要形式[10]。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心2012年發(fā)布全國(guó)首份《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告基于全國(guó)25個(gè)省、80個(gè)縣、320個(gè)社區(qū)共8438個(gè)家庭的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)匯總分析形成。

　　譬如，某消費(fèi)者以3萬(wàn)元每平米購(gòu)進(jìn)一套100平米住房，按30%的首付計(jì)算，其還貸本金是210萬(wàn)，假設(shè)房?jī)r(jià)下跌至1萬(wàn)元每平米，100平米住房總價(jià)不過100萬(wàn)，在這種情況下，消費(fèi)者就會(huì)放棄原來所購(gòu)住房，即使是損失先前支付的90萬(wàn)，也是一筆理性的投資，但信貸危機(jī)卻轉(zhuǎn)嫁給了銀行。這種狀況在1990年代日本和2008年的美國(guó)曾經(jīng)廣泛地出現(xiàn)。上面的討論很清楚地揭示，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為牽扯各方利益的核心產(chǎn)業(yè)，它已經(jīng)與地方財(cái)政、銀行業(yè)、關(guān)聯(lián)行業(yè)、整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈以及居民財(cái)富高度融合在一起，出現(xiàn)一損俱損、一榮俱榮的局面。這就不難理解為何中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控如此之難。中外經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)充分表明，只有房地產(chǎn)的理性繁榮，各相關(guān)利益主體利益才有保障，房地產(chǎn)的非理性繁榮，各相關(guān)利益主體在短期內(nèi)可能獲得巨額利潤(rùn)但在長(zhǎng)期中利益必定受損。因此，當(dāng)下與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各個(gè)利益主體都要理性地對(duì)待房地產(chǎn)的發(fā)展，引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。

　　報(bào)告顯示，中國(guó)城市家庭的金融資產(chǎn)為111714元，非金融資產(chǎn)為1456961元，資產(chǎn)合計(jì)為1568675元，城市家庭負(fù)債總額為101815元，城市家庭財(cái)富凈值為1467860元。在調(diào)查樣本中，城市家庭自有住房擁有率為85.39%，城市戶均擁有住房已經(jīng)超過了1套，為1.22套。擁有一套住房的城市家庭占69.05%，擁有兩套住房的城市家庭占15.44%，擁有三套及以上住房的城市家庭為3.63%。上述報(bào)告表明，非金融資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的92.3%。而家庭非金融資產(chǎn)中，住房是主要的資產(chǎn)形式，這可從清華大學(xué)中國(guó)金融研究中心2009年9月發(fā)布的《中國(guó)消費(fèi)金融與投資者調(diào)研報(bào)告》中得到驗(yàn)證:我國(guó)城鎮(zhèn)家庭2008年年均稅后總收入為68875元，家庭凈財(cái)富為607802元;在我國(guó)家庭資產(chǎn)構(gòu)成中，房產(chǎn)是最主要的資產(chǎn)，占比62.72%，而現(xiàn)金、活期存款和定期存款占比超過15%。上面的數(shù)據(jù)顯示，住房已成為居民的主要財(cái)富持有形式，所以房?jī)r(jià)的大幅上漲與下跌都會(huì)對(duì)居民造成直接的影響。若房?jī)r(jià)大幅上漲，已經(jīng)擁有住房的居民的家庭財(cái)富自然大幅升值，但這對(duì)于未購(gòu)買住房的居民而言卻是一場(chǎng)災(zāi)難。如果住房?jī)r(jià)格大幅下跌，則直接導(dǎo)致居民財(cái)富的急劇縮水，這對(duì)于已購(gòu)住房的居民而言是一場(chǎng)災(zāi)難。這樣，房地產(chǎn)業(yè)自然而言便成為了居民的聚焦點(diǎn)。而且還要看到，我國(guó)75%以上的住房是通過信貸方式購(gòu)買，住房?jī)r(jià)格大幅下跌極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者拋房另購(gòu)。