摘要：介紹了房屋建筑開發成本的組成，闡述了房地產開發的流程，探討了房屋建筑開發成本的核算，提出了房地產成本控制措施，以達到加強成本核算，降低工程成本，提高經濟效益的目的。

　　房地產成本決定房地產價格，而房地產價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個城市或者地區競爭力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對一個國家的國民經濟的產業結構，產業政策，產業協調發展都有著重要影響。應當講控制房地產開發成本是政府在不斷推出經濟適用房以平抑房價的另一重要殺手锏，這將對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義。

　　1房地產開發的流程

　　前期規劃階段的主要工作目標是根據企業的倡議研究結果，理論分析土地出讓信息和實地調研出讓地塊，對該地塊進行投資機會研究，以確定是否獲得該地塊，若符合企業的倡議發展，則獲取土地，并進行項目立項。項目設計階段在項目立項后根據前期的市場定位，運用工程技術理論及技術經濟方法，按照現行技術標準，對項目的工藝、土建工程、公用設施、環境保護等進行合理性設計及技術經濟分析，并提供作為建設依據的設計文件和圖紙。房地產項目設計階段的目標是如何更好地實現房地產產品價值最大化，如何通過合理的規劃設計激發消費者的購買欲，在確保設計量的前提下設計出最佳方案。工程管理階段房地產承包商在與開發商簽訂了承包合同后，按合同要求組織施工，按質、按量、按期完成工程項目任務。對開發商而言，房地產開發項目建設管理的最終目標是以最短的工期、最低的成本達到最優的工程質量。市場營銷階段指房地產開發企業為了實現經營目標，即利潤最大化或市場占有率最大化，對房地產產品的構思、定價、促銷和分銷的計劃與執行過程。市場營銷階段的主要工作目標是在預定的成本范圍內，提高企業的營銷素質和競爭力，實現最優的營銷效果。售后服務階段工作目標是在交房后，利用現代管理和先進的維修、維護技術，以經濟手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質、經濟的服務，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。

　　2 工程成本控制分析

　　設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段設計是工程建設的關鍵，它對工程造價、建設工期、工程質重以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。按國際一些數據設計費一般只占建設項日總投資的1%以下，但設計工作對工程造價的影響程度達75%以上， 由此可見設計在整個工程建設成本控制中具有何等重要的作用將競爭機制運行到設計階段要有多個設計單他投標從中擇優選定雖佳的設計方案，并吸收末中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優化設計方案的日趨完善。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求， 如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案，達到安全可靠、經濟合理的要求。實行設計監理。設計監理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進行改正。

　　3房屋建筑開發成本的核算

　　間接費用的核算，企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房屋建筑開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。這樣處理對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分;后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售后，再轉入“銷售費用”科目。項目的竣工決算，房屋建筑開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤。可是現在房屋建筑開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成，計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。

　　4 降低建筑成本的策略分析

　　4.1 合理安排建設資金

　　房地產企業必須合理籌措資金，在保證項目順利開發的同時，控制資金成本。從目前來看，房地產企業一般是資產負債率比較高的企業，這在一定程度上影響了其向銀行貸款的資金量。這就要求房地產企業要將保證現金流作為一項重要的工作來抓，積極拓寬融資渠道，并根據投資期限的長短、階段資金需求情況、企業資金狀況以及資金回收情況來選擇合適的融資方式。尤其是對于同時投資多個房地產開發項目的企業來講，資金壓力較大，需要通過融資來保證多個項目的開發，與此同時，也要避免過多占用資金造成資金成本過高。為此，房地產開發企業要對每個項目開發過程中的資金收支情況進行現金流分析，制定最佳的企業資金計劃方案，把企業資金成本降低到最小。

　　4.2 合理利用稅收政策

　　房地產開發企業應對企業的稅務進行科學的綜合籌劃，針對每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效降低稅收負擔。房地產開發項目的稅金主要為：營業稅及附加所得稅，土地增值稅。比如，增值稅是一種銷售稅，屬于累退稅，是基于商品或服務的增值而征收的一種間接稅。對于土地增值稅，相關文件規定是把它作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房產開發企業開具發票的，按發票所示金額予以扣除，未開具發票的，扣留的質量保證金不得計算扣除。因此，房地產開發企業可以根據實際情況，由施工單位提前開具質量保證金發票，進而在計算土地增值稅時予以扣除。由此可以看出，房地產用足用活優惠政策，可以做到合理避稅，降低開發成本。

　　4.3建立合理的項目開發體系

　　房地產行業是一個比較特殊的行業。它是由各種社會資源整合而成的企業，涉及政府部門、設計部門、施工企業，以及各相關單位。因此，建立合理的項目開發體系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低開發成本。

　　綜上，房地產企業的目標成本管理是一項涉及全員和項目開發全過程的管理。在項目實施中，房地產企業要圍繞成本控制，建立完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本信息，更好地提升企業競爭力。

　　參考文獻：

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