房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中，其拍賣(mài)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。本文發(fā)表在《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》上，文章論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和管理，是刊發(fā)房地產(chǎn)論文范文，供同行參考。

　　摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)、處理過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)，必須站在項(xiàng)目管理的倡議高度，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過(guò)程管理，全過(guò)程、全方位地的控制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。所以本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和管理進(jìn)行了研究。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估管理

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

　　1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無(wú)法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)(決策風(fēng)險(xiǎn))，從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題;在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問(wèn)題;施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問(wèn)題，處理不及時(shí)，沒(méi)有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”(實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛);交房實(shí)物與銷(xiāo)售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問(wèn)題等，因“質(zhì)量”問(wèn)題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)(可控制風(fēng)險(xiǎn))。

　　3、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷(xiāo)售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程，由于項(xiàng)目的一次性(不可重復(fù)性)特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。

　　二、開(kāi)發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

　　1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目(包括在建和意向)、適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。

　　2、合理配備具備基本崗位技能和知識(shí)的營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)、技術(shù)工作人員，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識(shí)能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、評(píng)價(jià)能力，培養(yǎng)知識(shí)面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵(lì)、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對(duì)待。

　　3、由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專(zhuān)業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門(mén)頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。

　　4、積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理.規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5、加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握國(guó)家及地方政府在本行業(yè)的部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”，避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長(zhǎng)周期的過(guò)程，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過(guò)程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目過(guò)程的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過(guò)程(活動(dòng))。從某種程度上講，項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程，而風(fēng)險(xiǎn)管理(識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)、處理)是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識(shí)水平進(jìn)行的，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，就會(huì)減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的和效果的不利影響。

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