近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》，其中第八條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。在政府看來(lái)，群租住宅作為切實(shí)存在的居住方式之一，顯得極為特別。它缺乏足夠的安全設(shè)施，缺乏足夠生活空間，存在著消防、衛(wèi)生、安全等眾多隱患，并往往引發(fā)業(yè)主、租客、中介、鄰里等種種社會(huì)利益群體矛盾的激化。因此以法律條文的形式予以禁止，是勢(shì)在必行的。但是早在2006年12月，上海市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)》時(shí)，其中對(duì)取締“群租”的政策和對(duì)“群租”的整治措施，引起了諸多法律爭(zhēng)議。有律師表示，禁止群租的實(shí)質(zhì)是典型的濫用公權(quán)侵犯私權(quán)的不法行為，公民與誰(shuí)合租，以何種方式合租，完全是公民的私人事務(wù)，受憲法隱私權(quán)的保護(hù)。筆者認(rèn)為，群租問(wèn)題最基本地體現(xiàn)為供需關(guān)系的失調(diào)：一方面是對(duì)適當(dāng)住房的需要，另一方面卻是供給的“真空”。解決群租方式所帶來(lái)的各種問(wèn)題和隱患，我們應(yīng)該采取社會(huì)成本較小的措施來(lái)消除，而不是去直接禁止。

• 群租定義以及產(chǎn)生的根源

所謂群租，是指建筑物的某一單位的所有權(quán)人或者使用權(quán)人(最初的承租人)，改變?cè)搯挝辉瓉?lái)的建筑結(jié)構(gòu)和平面布局，把房間分割改建成盡可能多的若干小間后，再次向兩個(gè)以上的社會(huì)各類人員分別按間出租或按床位出租而形成的租賃關(guān)系。群租問(wèn)題產(chǎn)生的社會(huì)根源在于城市保障性住房的極度匱乏與人民群眾巨大的住房需求之間的矛盾、大城市持續(xù)增長(zhǎng)的住宅價(jià)格與普通群體正常收入之間差距過(guò)大的事實(shí)，以及房東們對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益的無(wú)限追逐和違規(guī)操作風(fēng)險(xiǎn)很小的現(xiàn)狀。
首先，城市化的迅猛發(fā)展，大量農(nóng)村、城鎮(zhèn)人口向城市遷移。大量流動(dòng)人口涌入城市帶來(lái)對(duì)住房的剛性需求旺盛，導(dǎo)致房屋供需矛盾突出。其中除少部分人購(gòu)房自住外，大部分群體靠租房來(lái)解決居住問(wèn)題。最近幾年，各地為了改善民生、解決城市低收入家庭住房困難，紛紛推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等一系列住房保障優(yōu)惠政策。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔，是解決低收入家庭住房問(wèn)題的有效方式。但是廉租房長(zhǎng)期以來(lái)主要靠財(cái)政和社保資金投資建設(shè)，而這兩種方式能提供的資金非常有限，這也導(dǎo)致城市廉租房的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求。并且，外來(lái)流動(dòng)人口由于受戶籍門檻的限制，往往很難成為這些政策的受益者。因此，群租成了大部分低收入人員的首選。
其次，住宅銷售價(jià)格的不斷上漲誘發(fā)住房租賃價(jià)格的提高，一般住宅的租金超出了“群租客”的貨幣支付能力。在商品住宅市場(chǎng)，住宅銷售價(jià)格與租賃價(jià)格具有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，居高不下的房?jī)r(jià)促使購(gòu)房者紛紛轉(zhuǎn)買為租，導(dǎo)致租金與房?jī)r(jià)同步上漲。雖然國(guó)家為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)出臺(tái)了多項(xiàng)措施，但大城市房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、老百姓購(gòu)買力下降的狀況并沒(méi)有根本改變。為緩解居住消費(fèi)帶來(lái)的壓力，一部分外來(lái)務(wù)工人員和城市低收入者選擇以合租的方式分?jǐn)傋饨穑@使得群租成為滿足低端居住需求的必然趨勢(shì)。
另外，經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)房屋供給方違規(guī)操作。在二手房租賃市場(chǎng)上，戶型較大的房屋通常因租金昂貴、房型不夠緊湊不如小戶型那樣受到中低收入者歡迎。一部分房東和中介看準(zhǔn)小戶型租賃的旺盛需求，借機(jī)分解套房，在房屋內(nèi)部用簡(jiǎn)易材料分割成一個(gè)個(gè)單間，采取“一屋多租”，從而獲取遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出單套整體出租帶來(lái)的租金收益。即使已有不少城市為了整治群租，對(duì)人均承租面積等租賃指標(biāo)做了限制性規(guī)定，但由于違規(guī)操作的隱蔽性，加上租金利潤(rùn)給房屋供給方的直接刺激，誘發(fā)了群租的屢屢發(fā)生。

• 禁止群租帶來(lái)的影響

以上所分析的群租產(chǎn)生的三個(gè)起源，也恰恰是整個(gè)問(wèn)題的癥結(jié)之所在，要解決群租，就必須重新考慮如何從根源上徹底解決。如果通過(guò)強(qiáng)制性的整治，徹底否定群租，必然會(huì)引起很多負(fù)面影響：
1.激化社會(huì)矛盾。在我國(guó)城市化進(jìn)程中，外來(lái)流動(dòng)人口參與了城市的建設(shè)，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)繁榮做出了積極貢獻(xiàn)，理應(yīng)擁有安身立命之地。溫家寶總理曾明確指出：“政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房，住得上房。”這說(shuō)明改善低收入者的居住條件已成為政府義不容辭的職責(zé)和努力的目標(biāo)。禁止群租，但沒(méi)有準(zhǔn)備相應(yīng)的政策出口，窮人只有被趕出城市，而這同我國(guó)當(dāng)代城市化的進(jìn)程是相矛盾的，并且窮人沒(méi)有了棲身之地，也會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾，這顯然與我國(guó)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)相違背。
2.增加大學(xué)畢業(yè)生的生活成本。調(diào)查顯示，大城市的外來(lái)人口當(dāng)中有相當(dāng)一部分是收入不高的大學(xué)畢業(yè)生，他們由于經(jīng)驗(yàn)不足，收入不高，家庭條件不好，生活壓力大，只能選擇群租等方式。如果簡(jiǎn)單地采取肅清的辦法整治群租現(xiàn)象，依照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，生活成本的上升實(shí)際形成了一種擠出效應(yīng)，包括部分新畢業(yè)大學(xué)生在內(nèi)的青年人就會(huì)選擇另一種方式：到生活成本低的城市尋找自己的機(jī)遇。大學(xué)生涌入城市實(shí)際上帶來(lái)了很多新鮮血液，沒(méi)有這些新元素的注入一個(gè)城市的活力就會(huì)逐漸的枯竭，當(dāng)大學(xué)生不在選擇這些城市的時(shí)候，對(duì)于城市的發(fā)展百害而無(wú)一利。
3.推動(dòng)住宅出租價(jià)格的增長(zhǎng)。受各種調(diào)控影響，目前樓市前景并不明朗，很多人選擇了觀望，選擇了先租房過(guò)渡，導(dǎo)致出租房供不應(yīng)求，北京，上海等城市租房市場(chǎng)已經(jīng)非常火爆。群租房的存在緩解了一群人員的住房壓力，如果不允許群租，將進(jìn)一步減少市場(chǎng)出租房屋面積的供應(yīng)量，同時(shí)也增加市場(chǎng)對(duì)低價(jià)房源的需求量，這樣可能會(huì)助推供需矛盾，導(dǎo)致房租上漲。使得本來(lái)經(jīng)濟(jì)上有困難的外來(lái)人口生活成本更高。
4.侵犯了房屋所有者的權(quán)益。房屋所有者對(duì)于自己擁有的住宅享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這其中的收益權(quán)當(dāng)然也包括出租。他完全有權(quán)利決定自己的房子出租或者不出租，也有權(quán)利決定自己的房子是租給一個(gè)人還是租給幾個(gè)人，只要承租人雙方認(rèn)可合同，同時(shí)不對(duì)他人造成影響即可。如果以法律形式對(duì)群租行為明令禁止，這與憲法中規(guī)定的公民有私生活不受國(guó)家不當(dāng)干涉的權(quán)利是有悖的。

• 對(duì)于治理群租現(xiàn)象的政策建議

筆者覺(jué)得，政府部門對(duì)于群租還是“宜疏不宜堵”，大可不必去直接限制群租，完全可以采取社會(huì)成本較小的措施來(lái)消除。
1.規(guī)范群租市場(chǎng)
應(yīng)加強(qiáng)治安管理，組織公安部門、房屋管理、工商執(zhí)法、勞動(dòng)檢查、衛(wèi)生、人口和計(jì)劃生育等部門的分工與協(xié)調(diào)，通過(guò)各種有效手段對(duì)城市群租現(xiàn)象進(jìn)行綜合治理，將群租現(xiàn)象的負(fù)面影響降至最低程度。另外群租矛盾不僅是民事行為也是商業(yè)行為，要從商業(yè)運(yùn)行的法律角度加以規(guī)范和限制，實(shí)施相關(guān)的經(jīng)濟(jì)處罰手段也很重要。對(duì)于二房東或者群租房經(jīng)營(yíng)者串通、勾結(jié)控制租價(jià)的行為，制定相應(yīng)的檢舉措施、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、處理辦法，堅(jiān)決予以打擊。據(jù)了解，現(xiàn)在80％以上的出租房屋行為，特別是群租房屋出租人、二房東存在偷稅漏稅現(xiàn)象。應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)部分逃稅人群加大查處力度，依法納稅方面的監(jiān)管加重處罰，抑制群租帶來(lái)的暴利，以規(guī)范群租市場(chǎng)。
2.增加群租房替代品的供給
政府應(yīng)該建設(shè)大量的廉價(jià)房、公共租賃房，增加低價(jià)房源的供應(yīng)以解決市場(chǎng)巨大的需求量。比如，通過(guò)規(guī)劃和有關(guān)政策激勵(lì)引導(dǎo)小戶型商品房建設(shè)，提高小戶型在住宅中所占比例，可以解決中低收入者買房問(wèn)題，提高租賃市場(chǎng)上小戶型住宅的供給，以降低房租水平；還應(yīng)盡快增多廉租房的供給，擴(kuò)大廉租房的供給范圍；降低申請(qǐng)廉價(jià)房、公共租賃房使用的標(biāo)準(zhǔn)，使得更多的人可以享受政府的福利；提高政府為外來(lái)務(wù)工人員居住服務(wù)水平；規(guī)范廉價(jià)公寓市場(chǎng)，用補(bǔ)貼等政策促進(jìn)廉租公寓市場(chǎng)；如果市場(chǎng)不能提供，就應(yīng)建一批白領(lǐng)公寓、打工者公寓，來(lái)解決城市住房的結(jié)構(gòu)化問(wèn)題。
3．改善郊區(qū)外來(lái)務(wù)工人員居住密集區(qū)的交通條件
通過(guò)改善郊區(qū)外來(lái)務(wù)工人員居住密集區(qū)的交通條件，誘導(dǎo)他們向郊區(qū)房?jī)r(jià)低的地區(qū)居住。可以開(kāi)通有關(guān)公交線路，并保持足夠的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，比如考慮到有些職工要加夜班，合理安排增加夜班車。根據(jù)務(wù)工人員的通勤情況提高交通服務(wù)質(zhì)量；降低交通成本，或?qū)嵭薪煌ㄑa(bǔ)貼。城市在制定基本工資、最低工資標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中，要充分考慮工作人員的居住成本，采用補(bǔ)貼的形式，提高其房租承受能力。

• 結(jié)論

通過(guò)上面的分析，我們知道群租問(wèn)題不是僅僅靠強(qiáng)制性的整治就能夠解決的。治理群租房對(duì)于城市來(lái)說(shuō)是需要的，但不能治理得讓外來(lái)人口沒(méi)有房子住。新頒布的《商品房屋租賃管理辦法》中關(guān)于禁止群租的相關(guān)規(guī)定只是遮掩了事物的表象，并沒(méi)有解決實(shí)際的社會(huì)矛盾。現(xiàn)在用簡(jiǎn)單直接的辦法消除了這里的群租，在不遠(yuǎn)的未來(lái)，問(wèn)題又會(huì)以其它形式重新出現(xiàn)。希望相關(guān)部門能從保障和改善民生出發(fā)，在治理群租的同時(shí)充分考慮群租人口的居住需求，真正實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。
 
參考文獻(xiàn)
 

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