摘要：基于第四次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2018年我國房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)規(guī)模不斷壯大且財務(wù)績效良好。在展望行業(yè)發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，提出了完善我國房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)發(fā)展的建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè);經(jīng)濟(jì)普查資料

　　房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在中國房地產(chǎn)市場化、專業(yè)化、社會化進(jìn)程中得到了快速發(fā)展，在落實(shí)中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”倡議定位和“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，穩(wěn)妥落實(shí)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)資源的配置效率和實(shí)現(xiàn)社會公平，實(shí)現(xiàn)人民住有所居中具有重要意義。

　　2017年《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》(GB/T 4754-2017)，將國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)劃分為門類、大類、中類和小類四級。從該行業(yè)分類統(tǒng)計口徑來看，房地產(chǎn)業(yè)(代碼70)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及房地產(chǎn)租賃經(jīng)營活動。與以前分類相比有所調(diào)整的是，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房屋等活動分離出去，單列了房地產(chǎn)租賃經(jīng)營活動。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營指各類單位和居民住戶的營利性房地產(chǎn)租賃活動，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)提供的非營利性租賃服務(wù)，包括體育場地租賃服務(wù)。而以前的分類名稱是自有房地產(chǎn)經(jīng)營。它是指除房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對自有房地產(chǎn)(土地、住房、生產(chǎn)經(jīng)營用房和辦公用房)的買賣和以營利為目的的租賃活動，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)、機(jī)關(guān)提供的非營利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)。兩者的區(qū)別是房地產(chǎn)租賃經(jīng)營將各類單位的營利性經(jīng)營活動都包括在內(nèi)，而自有房地產(chǎn)經(jīng)營則將房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司的租賃經(jīng)營活動除外。本文運(yùn)用此數(shù)據(jù)分析了2018年中國房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)判我國房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)的發(fā)展趨勢，從而為行業(yè)健康發(fā)展提供政策建議。

　　1 中國房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

　　1.1 規(guī)模不斷壯大

　　從建國初到1978年，經(jīng)過三大改造之后，我國實(shí)行高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)，并建立了土地公有制。即城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。在城鎮(zhèn)將很多私房收歸公有，城鎮(zhèn)住房建設(shè)由國家統(tǒng)一安排，以國家和國有企業(yè)投入為主，并無償或以低租金租給職工使用，并實(shí)行與職位、工齡等相聯(lián)系的實(shí)物福利分配制度。同時，由于計劃經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)“先生產(chǎn)后生活”，住房建設(shè)和維修均由國家負(fù)擔(dān)。這一階段不承認(rèn)房地產(chǎn)是商品，不存在房地產(chǎn)市場。住房作為福利分配，居民住房取決于政府投資決策，個人無意愿購買，消費(fèi)比重偏低。從1978年開始改革城鎮(zhèn)住房制度，恢復(fù)房地產(chǎn)的商品屬性。1987年深圳市率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點(diǎn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入商品化時代。這樣，我國的國有土地可以出租，政府和單位公房租金改革逐漸接近市場租金，商品房屋可以銷售和租賃，商場、寫字樓、工業(yè)廠房和公寓等以出租為主。

　　住房是房屋的主體，從國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)〔1998〕23號)停止實(shí)物分房以來，我國住房租賃比重不斷提升(易成棟，2018)。住房自有率是國際上考察居民居住條件的常用指標(biāo)，其含義是指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占整個社會住房家庭戶數(shù)的比例。1985年中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率僅為15.8%，83.6%的家庭是租賃公房居住。2000年中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率已達(dá)74.1%，租賃公房和廉租房家庭占比為14.4%，租賃商品房家庭占比為6.1%。2010年中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率已達(dá)74.9%，租賃公房和廉租房家庭占比為2.5%，租賃商品房家庭占比為18.6%。2015年中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率已達(dá)79.2%，租賃公房和廉租房家庭占比為2.2%，租賃商品房家庭占比為13.9% (見表1)。

　　第四次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營企業(yè)法人單位數(shù)量達(dá)80998家，占房地產(chǎn)業(yè)總體比例約為10.46%;房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)就業(yè)規(guī)模已達(dá)85.9萬人，占房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的7%。此外，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)每單位企業(yè)法人就業(yè)人數(shù)為10.46人，水平介于開發(fā)經(jīng)營業(yè)和中介服務(wù)業(yè)之間。

　　在房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，非住宅房地產(chǎn)多是專業(yè)機(jī)構(gòu)租賃，住宅租賃有所不同。從供應(yīng)主體構(gòu)成來看，以私人住宅出租為主(90%左右)，機(jī)構(gòu)化出租占比較低(5%左右)，當(dāng)前，在政策的支持下，住宅機(jī)構(gòu)化出租占比在不斷提升。

　　1.2 財務(wù)狀況良好

　　2018年末，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)占房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)比例達(dá)到約8%。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)每法人單位均資產(chǎn)規(guī)模約11379.7萬元，已經(jīng)僅次于開發(fā)經(jīng)營業(yè)，遠(yuǎn)高于其他子行業(yè)水平。從人均資產(chǎn)規(guī)模看，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)1087.77萬元/人，僅次于當(dāng)年開發(fā)經(jīng)營業(yè)2707.8萬元/人。

　　基于第四次經(jīng)濟(jì)普查資料，分析2018年末我國房地產(chǎn)業(yè)各子行業(yè)間財務(wù)杠桿、負(fù)債和收入水平情況。我國房地產(chǎn)業(yè)總體資產(chǎn)率為76.71%，開發(fā)經(jīng)營業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于平均水平，為78.26%;租賃經(jīng)營行業(yè)水平最低，為63.28%;其他三個子行業(yè)相應(yīng)水平均在70%到75%之間。負(fù)債水平方面，房地產(chǎn)業(yè)每單位法人負(fù)債11987.73萬元/單位，單位從業(yè)人員的人均負(fù)債水平為703.99萬元/人。開發(fā)經(jīng)營業(yè)兩指標(biāo)水平均是最高，其次為其他房地產(chǎn)業(yè)，再次是房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)，其相應(yīng)水平達(dá)到7113.24萬元/單位和679.03萬元/人。收入情況方面，房地產(chǎn)業(yè)每單位法人營業(yè)收入1936.6萬元/單位，單位從業(yè)人員的人均營業(yè)收入水平約為113.73萬元/人。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)的營業(yè)收入單位平均和單位從業(yè)人員平均最高，且明顯多于房地產(chǎn)業(yè)平均水平。單位法人營收水平方面，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)水平次之，隨后依次為其他房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)和中介服務(wù)業(yè)。而從人均營業(yè)收入水平看，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)和其他房地產(chǎn)業(yè)基本持平，且遠(yuǎn)高于物業(yè)管理業(yè)的14.23萬元/人和中介服務(wù)業(yè)的20.70萬元/人。見表2 (其中“營收”為“營業(yè)收入”)。

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