摘要：進度控制是地產(chǎn)開發(fā)項目的控制目標之一，充分發(fā)揮建設(shè)單位在項目開發(fā)過程中的作用，協(xié)調(diào)各施工單位、監(jiān)理單位等共同確保項目開發(fā)進度順利進行，對控制項目投資成本、保證工程質(zhì)量、加快施工進度、確保交付使用時間以及擴大項目的經(jīng)濟利益都有著重要意義。本文以金橋國際商業(yè)廣場的實踐為例，淺析商業(yè)地產(chǎn)項目的前期設(shè)計管理、施工進度管理、竣工備案進度管理及前期營運配合管理。

　　關(guān)鍵詞：商業(yè)項目，進度控制，設(shè)計管理，施工管理，竣工備案管理

　　Abstract: progress control is real estate development projects one of the goals of the control, and give full play to the construction unit in project development process function, and to coordinate the construction unit, supervision unit, to ensure that project progresses smoothly, to control the project investment cost, ensuring the quality of projects, speed up the construction progress, ensure delivery time and expand the use of the economic interests of the project has an important significance. Based on the practice of international commercial plaza golden bridge as an example, according to the commercial real estate the early stages of the project design management, construction progress management, the completion schedule management and record the operation with management.

　　Keywords: commercial projects, progress control, design management, construction management and completion of the record management

　　中圖分類號： TU71 文獻標識碼：A 文章編號：

　　1、項目簡介：

　　金橋國際商業(yè)廣場位于上海市浦東新區(qū)金橋地區(qū)，緊臨地鐵M6號線。整個地塊呈“L”形，占地面積約6萬平方米，總建筑面積約18萬平方米，其中地下室的建筑面積約7.5萬平方米。建筑容積率1.69，綠地率24%，由11幢建筑單體組成，主要功能為商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂等。

　　2、項目的過程控制與管理

　　本項目于2007年9月開始樁基工程，并于2009年9月完成本項目的竣工備案，通過合理的管理措施大大縮短了工期，確保在2009年底全面順利開張。針對大型商業(yè)地產(chǎn)項目面積大、單體多、進度要求高的特征，項目必須抓住進度控制的重點和難點：

　　(1)設(shè)計管理 ：整合好項目開發(fā)的國際化設(shè)計團隊，做好項目的策劃、商業(yè)定位和各系統(tǒng)的設(shè)計工作。

　　(2)施工進度管理：抓好項目施工進度的關(guān)鍵路線，如地下二層的深基坑、室外總體的施工等，做好各專業(yè)施工隊伍的協(xié)調(diào)管理，合理優(yōu)化施工技術(shù)。

　　(3)竣工備案管理：統(tǒng)籌安排、同步進行。合理組織協(xié)調(diào)竣工備案各節(jié)點的完成時間。

　　(4)營運前的協(xié)調(diào)配合：針對商業(yè)地產(chǎn)的特性，做好營運前的移交管理、租戶的配合，確保項目順利開張。

　　2.1 設(shè)計管理

　　隨著近年來上海城市化進程的加快，以及上海中心城區(qū)房價的日漸高企，越來越多的人把家或公司安在了非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和副中心城區(qū)，由此帶來的對高品質(zhì)生活、工作、購物、娛樂等方面的需求愈見增長、愈見迫切。因此商業(yè)地產(chǎn)的前期設(shè)計和策劃是整個項目進度的基礎(chǔ)和源頭，通過引入良好的建筑設(shè)計理念和精細的前期調(diào)研、業(yè)態(tài)的合理分布，可以避免后期施工和營運過程的大量修改和整修，縮短在施工階段邊設(shè)計邊施工邊修改的工作量，提高施工階段的效率。

　　任何地產(chǎn)開發(fā)項目均以設(shè)計為基礎(chǔ)，完善、詳盡、及時的設(shè)計是項目正常施工的先決條件。近年來隨著商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的日趨成熟，邊設(shè)計、邊招商、邊施工的“三邊”方法已經(jīng)成為縮短項目開發(fā)周期、節(jié)約項目開發(fā)成本、合理利用各方資源的有效方法，設(shè)計在項目開發(fā)中的重要性更加凸顯。結(jié)合金橋國際商業(yè)廣場的設(shè)計，針對大型商業(yè)廣場的特性主要需注意以下設(shè)計要素：

　　(1)大型商業(yè)廣場的建筑與機電設(shè)計充分考慮了此種可變性，在多處商業(yè)分隔中預(yù)留廚房、廁所、空調(diào)通風系統(tǒng)等配套設(shè)施，使各種商業(yè)業(yè)態(tài)在一定范圍內(nèi)靈活調(diào)整。

　　(2)建筑設(shè)計在滿足商業(yè)地產(chǎn)功能性需求的同時，充分考慮市場要求，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分布，人流動線、合理規(guī)劃出了多種形式的商業(yè)空間。

　　(3)在大型商業(yè)廣場的建筑設(shè)計充分考慮以人為本的原則，細化公共區(qū)域的建筑細節(jié)(如：商場后勤通道的做法、廁所分布的合理性、顧客休息區(qū)域、電梯位置的合理布置等等)。

　　(4)結(jié)合商業(yè)廣場的特點綜合考慮室內(nèi)外廣告的布置和標識標牌的布置。

　　(5)由于商業(yè)廣場的特性，國內(nèi)一般的大型商業(yè)廣場的綠化景觀面積較小。因此本項目在設(shè)計過程中充分根據(jù)現(xiàn)場條件，運用新技術(shù)布置垂直綠化、屋面綠化、同時提高廣場的平面綠化和景觀小品的面積。以體現(xiàn)“花園中的商場，商場中的花園”的理念。

　　(6)商業(yè)廣場的設(shè)計是一般由多家設(shè)計顧問單位共同協(xié)作的，在過程中做好建筑、結(jié)構(gòu)、機電、室內(nèi)裝飾、室外景觀綠化、室外燈光、室內(nèi)外廣告標示標牌等的統(tǒng)籌。

　　(7)加強設(shè)計與現(xiàn)場施工的信息溝通，及時跟進，以縮短項目的開發(fā)時間。

　　2.2施工進度管理

　　施工過程中的進度管理是一個動態(tài)管理過程，大型商業(yè)廣場項目施工主要難點體現(xiàn)為深基坑施工、室外總體施工及諸多專業(yè)施工單位的協(xié)調(diào)管理。

　　2.2.1圍護體系設(shè)計優(yōu)化與深基坑施工

　　一般大型商業(yè)廣場綜合考慮地下空間開發(fā)的因素多為深基坑，而深基坑的施工又約占整個工期的1/3左右，是項目施工周期的關(guān)鍵路線。因此必須合理布局圍護體系的設(shè)計，優(yōu)化施工階段的施工方案，充分利用各方資源，提高綜合效益。

　　以本項目為例，基坑為長近350米、寬60～130米、占地面積近35000平方米的狹長基坑，開挖深度為10.50～10.90米，圍護設(shè)計時將基坑分為三個獨立的小基坑。基坑一側(cè)臨近張楊路側(cè)地鐵區(qū)間隧道及共同溝，為控制基坑變形，圍護結(jié)構(gòu)采用地下連續(xù)墻;其余側(cè)及分區(qū)中隔墻采用鉆孔灌注樁及雙頭水泥土攪拌止水樁圍護型式。

　　施工中采用合理安全的支撐形式，設(shè)置合理的棧橋位置或碼頭，作為地下室結(jié)構(gòu)施工材料周轉(zhuǎn)臨時堆場及混凝土澆搗及挖土機械的停放、回轉(zhuǎn)場地。基坑土方開挖針對上海地區(qū)軟土的流變特性應(yīng)用“時空效應(yīng)”理論，嚴格限時完成土體開挖，墊層、支撐澆筑，嚴格控制土體卸載體量和坑內(nèi)土體無支撐暴露時間，快速施工以控制基坑變形。同時為保護周邊環(huán)境，底板施工結(jié)合后澆帶分塊澆筑，以減少和控制開挖卸載引起的基坑內(nèi)土體隆起和圍護側(cè)向變形，從而保護周邊環(huán)境的安全。 必要時，還應(yīng)在基坑圍護與保護對象間的土層內(nèi)，采用跟蹤、分層、雙液、速凝填充循蹤注漿措施，以保證地鐵設(shè)施及周邊建筑物的安全。

　　綜上所述，深基坑通過合理組織、精心施工。針對關(guān)鍵節(jié)點的施工、設(shè)計的技術(shù)優(yōu)化，充分發(fā)揮設(shè)計、施工、建設(shè)單位及專家資源可以達到在施工進度上的合理控制。

　　2.2.2室外總體施工

　　室外總體的完工時間是項目總體配套(水、電、電信、天然氣等)調(diào)試的關(guān)鍵，必須抓緊。本項目室外總體施工是從2009年4月中旬開始到2009年6月底結(jié)束，共計二個半月。并且室外總體工程除了雨污水系統(tǒng)外大量的施工單位都是市政專業(yè)配套單位，都是由建設(shè)單位組織協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌管理的，因此建設(shè)單位在綜合協(xié)調(diào)室外配套工程中作為重要角色，同時必須和施工單位一起提前部署，合理安排施工搭接，施工順序。建設(shè)單位必須具備較強的綜合協(xié)調(diào)能力，做好總包、機電、市政配套單位(強電、自來水、煤氣、電信、市政管井、市政道口等)、 綠化園林等的協(xié)調(diào)工作，以確保工期。

　　以本項目為例，采取大開挖方式，因此外墻腳手架的拆除時間就關(guān)系到整個室外總體施工的起始時間。考慮到本項目工期緊張，如果待外墻掛面施工完畢再進行室外總體施工，則及有可能遇到雨季，不僅給室外總體施工帶來很大不便，更有可能造成工期拖延。經(jīng)與各施工單位協(xié)調(diào)，決定在粉刷后即逐步拆除腳手架，進行室外總體施工，并采用吊籃進行外墻掛面、涂料及外墻機電安裝的施工。

　　2.2.2.1施工準備

　　室外綜合管網(wǎng)主要由室外給水系統(tǒng)、室外消防系統(tǒng)、綠化噴灌系統(tǒng)、室外排污系統(tǒng)、室外雨水排放系統(tǒng)以及供電、燃氣系統(tǒng)。多個系統(tǒng)多家單位同時施工，因此需于大開挖前做好準備工作，避免由于準備不足造成返工等不必要損失。

　　(1)協(xié)調(diào)相關(guān)單位做好管線交底，收集關(guān)于城市雨污排放、供電、供暖、供水、然氣等的第一手資料。

　　(2)組織土建、機電等相關(guān)專業(yè)對圖紙進行會審，再根據(jù)管網(wǎng)的設(shè)計標高排列管網(wǎng)的施工先后順序。

　　(3)協(xié)調(diào)市政單位在總體施工前將污水沉砂隔柵池施工完畢。

　　(4)在室外工程施工前，將原來生活區(qū)和辦公區(qū)的臨時設(shè)施及小型構(gòu)筑物拆除。

　　(5)做好施工過程中的技術(shù)保證措施，如市政管線的保護、臨時道路的保護以及確保場地臨時排水通暢等。

　　2.2.2.2施工總體部署

　　整個室外總體工程涉及的工作面廣，工作內(nèi)容復(fù)雜，分項工程種類眾多，建設(shè)單位協(xié)同施工單位根據(jù)現(xiàn)場實際情況安排合理的施工順序，各區(qū)域本著設(shè)計標高由低到高的原則，逐步進行。

　　金橋國際商業(yè)廣場是一個低密度的休閑購物廣場，廣場內(nèi)部不設(shè)置車道且大型喬木較多，因此在室外總體施工之前要充分考慮室外地坪混凝土澆筑順序、屋面設(shè)備吊裝、廣場內(nèi)大型喬木種植等問題，合理統(tǒng)籌安排施工順序，解決各單位施工過程中出現(xiàn)的矛盾，避免成品破壞。

　　2.2.3各施工單位的協(xié)調(diào)

　　一個綜合性的商業(yè)地產(chǎn)項目涉及的施工單位相當多，以本項目為例：施工總承包單位、機電單位、幕墻及鋁合金門窗單位、電梯施工單位、精裝修單位、園林綠化單位、LED顯示屏單位、戶外廣告及標牌單位、景觀照明單位、市政配套單位等等。業(yè)主必須參與到項目的整體施工協(xié)調(diào)過程中去，通過合理的安排，已確保項目的進度。

　　(1)必須明確施工總承包單位的總承包管理的職責，加強總承包的單位的管理義務(wù)，充分發(fā)揮總承包單位的優(yōu)勢，綜合協(xié)調(diào)。

　　(2)根據(jù)項目的招標計劃及時確定各專業(yè)施工隊伍，以利項目的施工準備。

　　(3)從合約角度明確各施工單位的施工界面和施工內(nèi)容。

　　(4)施工工程中抓住總進度計劃的時明確各施工單位的內(nèi)控計劃，合理布局、交叉施工、不斷修正，以確保總工期的完成。

　　2.3、竣工備案管理

　　竣工備案是地產(chǎn)項目投入營運之前的最后一個環(huán)節(jié)，也是檢驗項目竣工質(zhì)量的重要途徑，涉及到地產(chǎn)項目各個主管部門，且環(huán)環(huán)相扣，是一個系統(tǒng)工程，自然成為項目進度管理的關(guān)鍵。備案驗收工作是建設(shè)單位的主要工作，同時又需要各施工單位、監(jiān)理單位、顧問單位相互協(xié)助共同完成。

　　金橋國際商業(yè)廣場地上部分建筑單體多，面積大，故相關(guān)之驗收備案工作可根據(jù)地塊和建筑單體分類同步進行，安排得當則可以大大壓縮整個備案過程的時間。以本項目為例提早著手準備備案相關(guān)工作，完成整個項目竣工備案僅兩個多月時間。短時間完成竣工備案依靠的即是“統(tǒng)籌安排、同步進行”。

　　2.4、營運前的配合工作

　　工程竣工備案并不是商業(yè)地產(chǎn)的項目管理的終點，經(jīng)過了市場調(diào)研期，規(guī)劃設(shè)計，施工建設(shè)，招商招租后，配合租戶順利開業(yè)才是商業(yè)項目的關(guān)鍵。本項目于2009年9月竣工備案，如何通過租戶的進場裝修、配合物業(yè)管理逐步開業(yè)隆重出場，順利經(jīng)過國慶、圣誕、元旦及春節(jié)的商業(yè)旺季，帶動整個項目的人氣是本項目的關(guān)鍵。為此項目配合市場部及租戶，做好各項準備工作：

　　(1)同步工程移交、設(shè)備調(diào)試移交。

　　(2)全力配合物業(yè)的驗收及缺陷整改。

　　(3)租戶室內(nèi)二次裝修圖紙的審核。

　　(4)租戶室外門店及廣告審核。

　　(5)室內(nèi)外廣告標志牌的補充及跟進。

　　(6)室內(nèi)外公共部位的商業(yè)設(shè)施完善。

　　經(jīng)過三個月的配合，項目的租戶入戶率達到了近80%，為12月全面開業(yè)奠定了基礎(chǔ)。

　　3、 總結(jié)

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的進度控制與管理是一個復(fù)雜龐大的工作，需要設(shè)計、施工、配套、營運等團隊相互配合。合理的安排各個工作，對項目開發(fā)各個階段進度進行動態(tài)的控制，通過綜 合管理、整合各種項目資源、把握好項目開發(fā)的大局才能使一個建筑工程更快的成為一個成功的地產(chǎn)項目，更早的體現(xiàn)商業(yè)價值，為建設(shè)單位和社會帶來雙贏的局面。

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