我國的房地產業日漸興起，為我國的經濟整體有著重大的影響和意義。目前的房地產營銷實踐主要是借鑒一般的市場營銷理論，在整體規劃銷售方面還具有一定的欠缺。下面是小編為大家整理的房地產產業管理論文兩篇，以供參考。
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房地產產業管理論文篇一
淺談房地產業成本管理
隨著我國房地產市場的日趨成熟，房地產企業原來的粗放型項目經營管理模式存在著潛在的風險。房地產企業的經營離不開三個要素，即土地、建筑物和房地的統一體，房地產企業的發展同時帶動著第二、第三產業的發展，是推動國民經濟發展的支柱型產業[1]。近幾年，國家相關政策的出臺使得可開發土地資源在不停地縮減，加上建筑原材料、人工使用等費用的上漲，地產企業在運作中面臨著嚴峻的形勢。在這種狀況下，研究如何進行項目開發成本控制和管理，保證企業在持續的激烈競爭下獲得行之有效的經濟效益，已成為房地產企業生存發展的重要途徑。
1、房地產企業在成本管理方面存在的問題
項目的成本管理是企業的核心競爭力的真正體現，現代項目的成本管理和控制優先思考的是如何通過工程管理，以最低的資源消耗來完成項目的全部活動。當前，房地產企業由于其開發周期長，又屬于資金密集型產業，在項目成本管理方面存在著很大的不足。
1.1 工程項目立項環節成本管理不完善
“凡事預則立，不預則廢”。房地產企業的項目從設計、建造和完善三個步驟是環環相連的，這些元素共同構成了企業總的投資成本和經濟效益。房地產企業所實現的成本管理是在整個項目建設進程中對整個過程的管理[2]，地產企業要想做好項目的成本管理和控制，就必須實現擬定好項目的成本計劃，然而多數企業只重視對生產過程中成本的管控，大多忽視了項目生產前的研發成本管理和材料供應變化造成的附加成本。
1.2 對項目成本管理的認識不足、缺少系統性的管理
從某種程度來說，大多數房地產企業在項目開發進程中過多的注意開發規模的大小而忽略了開發所產生的實際經濟效益。由于沒有形成完善的成本管理體系和制度，項目成本計劃的制定習慣于采用傳統的思維模式來看待當前面臨的問題，形成注重規模大小、忽視經濟效益，重視短期利益、忽視長遠規劃，重視建設過程、輕視管理決策的惡性循環當中。
1.3 成本過程的管理權責混亂、管控不科學性
部分企業在項目建設過程中缺乏行之有效的管理責任制度，只注重追求開發過程的任務目標而不顧項目的經濟效益指標，忽視了決策為管理經營服務的真正內涵。或者對已制定的成本管理體系不予置理、管理比較松散，項目成本的核算不能定期實行，忽視了項目建設的動態變化過程，造成企業的成本增加。
1.4 缺乏行之有效的監督和獎勵機制
目前，部分房地產企業的權責分工不相對應，成本管理制度形同虛設，缺少有效的監督和激勵措施，賞罰不夠分明，挫傷管理人員的積極性。另外，在成本管理體系的執行中，存在暗箱操作的現象，管理制度不能得到落實，對成本管理制度的執行過程缺乏有效的監督。
2、工程項目建設降低成本管理的方法和對策
隨著房地產建設市場建設的逐步完善，地產界也越來越重視降低項目成本的管理方法，以期達到提高企業經營效益。結合我國目前房地產市場的成本管理現狀，運用成本管理和控制理論，提出了成本管理以下幾個方面的對策：
2.1 加強項目設計初期成本管理
工程項目的初期設計是進行項目建設的源頭，一份高質量的設計方案不僅可以降低房地產企業的項目成本管理、取得良好的經濟效益，還可取得較好的社會效益。首先，企業可采用招標競選的方式，通過對比各個方案的優劣性，將設計中的優點合理組合來實現方案的優化設計。其次，在滿足項目總體要求的情況下，對項目的設計實行科學的限額控制。最后，合理使用價值工程優化原理，對設計方案和圖紙的設計進行核對，以期提高工程設計的完美性，避免因工程項目的設計缺陷給整個項目建設帶來不可估量的損失。
2.2 結合現代管理體系，加強施工階段成本管控
在項目施工建設階段，企業面臨著大量的現場問題，甚至是變更設計方案等重大問題。建立現代企業管理體系是適應現代社會經濟化的結果，是實現經濟社會可持續發展的必然產物，是房地產企業走向成熟的必然選擇。在項目施工階段，可根據場情況及時對存在的成本管理問題進行糾正，制定非約束性措施，以期降低成本管理。而對于企業下達的針對性措施要制定嚴格的約束性措施，實現成本控制的量化。因此，在項目建設階段，制定約束性措施和非約束性手段相結合是很有必要的。
2.3 目標責權懲罰與激勵相結合的管理制度
制定一套科學的懲罰與激勵制度可以提高管理人員的積極性，從而增強企業競爭力。這種責權懲罰與激勵相結合的管理體系，一方面使得管理人員積極地為自己的本職工作努力;另一方面，在做好本職工作的同時還可以獲得企業的獎勵，為房地產企業在當前的競爭條件下積蓄力量。
2.4 加強資金管理、構建完善的房地產財務管理制度
結合現代企業管理制度，加強房地產企業的財務管理體系，為企業實現發展目標做好資金保證。對企業的財務管理部門分工明確、細化管理，制定科學的財務管理體系，定期進行核對，加強內部審計工作，及時發現財務問題。積極為企業的經營管理層提出對策，作出客觀評價。此外，房地產企業屬于資金密集型產業，應注意加強資金的籌措管理，縮短資金流程、加快資金周轉力度，為企業的投資建設提供保障。
3、結束語
房地產企業的成本管理是企業提高核心競爭力，適應市場發展趨勢、實現企業經濟可持續發展的根本途徑。本文針對我國目前房地產企業在項目成本管理和控制方面存在的問題，分別從加強項目設計初期成本管理、加強施工階段成本管控、建立目標責權懲罰與激勵相結合的管理制度以及加強資金管理、構建完善的房地產財務管理制度等四個方面為切入點，探討了房地產企業降低工程項目成本管理的方法和對策。
參考文獻
[1] 高振華.加強我國房地產企業成本管理的探討[J].企業導報.2011年6期.
[2] 陳陽.房地產建設項目成本管理的現狀、問題和對策淺析[J].跨世紀.2009年4期.
房地產產業管理論文篇二
房地產銷售論文投稿房地產客戶滿意營銷
作為一種提升企業競爭力的工具，客戶關系管理(Customer Relationship Management, CRM)已經引起了房地產業界的極大關注，并且在一些知名的房地產公司得到了應用。但是，目前還有很多人對于房地產開發企業需要實施CRM持反對態度。這些人之所以持有這種觀點，主要是因為他們沒有正確認識到房地產開發企業客戶滿意的意義。因此，正確認識房地產客戶滿意的構成要素和意義對于房地產業成功引入客戶關系管理，有著重要作用。
客戶滿意的概念
“滿意”是一個心理學術語，是指人的一種肯定性的心理狀態。這種狀態是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意)，從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激，包括物質、精神及二者結合的刺激。因此，市場營銷學大師菲利普?科特勒(Philip Kotler)給客戶滿意下了一個定義：“客戶滿意是指一個人通過對一個產品的可感知的效果(或結果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態，是可感知的效果和期望值之間的差異函數。”
客戶滿意與否是一種心理評價的過程，它具有以下特征：
主觀性。客戶滿意與否并不是由企業的產品和服務水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響。客戶的需求、期望、性格、好惡、情緒、經濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。
不穩定性。客戶滿意與否不是一成不變的，而是隨著社會經濟和文化的發展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產品，在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以，企業不能沉醉于現有的較高的客戶滿意度水平，應該居安思危，不斷地改進產品和服務，持續地提高客戶滿意度，這樣才能在競爭中占據并保持不敗之地。
多層次性。客戶滿意是客戶對企業提供的產品和服務的心理評價，這種評價是多層次的而不是單一指標的。客戶滿意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產品滿意和服務滿意;從縱向上包括物質層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此，實施客戶滿意倡議應該注意到各個層面，努力實現客戶的全面滿意。
客戶滿意的構成要素
由于“客戶滿意學”剛剛興起不久，而且東西方文化存在著明顯的差異。因此，有關客戶滿意構成要素的理論，學術界還沒有形成一致的看法。日本產能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構成要素。持本志行提出的構成要素是從實體項目進行分析，有所側重也就有所忽略，但總體上不失為一種優秀的分析方法。本文借鑒這種方法，對房地產客戶滿意構成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產有關的項目。包括房價，樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規劃設計、物業管理等因素。這些內容是房地產品固有的品質特性。它們構成了房地產品的核心質量，是影響客戶滿意的首要因素。
與印象有關的項目。包括客戶對房地產開發企業經營狀況的評價，對房地產品的評價，對企業形象的評價。客戶根據宣傳媒體、親友同事了解到的信息，再結合自己與房地產開發企業接觸的親身體驗，會對房地產開發企業做出評價，形成一種印象。這種印象的好壞，一方面受到客戶主觀因素的影響，例如，由于每個客戶的需求和偏好不同，他們會對同一企業的房地產品做出不同的評價;另一方面，還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響，虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產開發企業做出不正確的評價。
與服務有關的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產開發企業第一次接觸，到簽訂認購合同)、房產的使用過程中，企業對客戶提供的服務以及為增進客戶關系所設計的各項活動。
客戶滿意的意義
滿意的客戶通過持續的重復購買、新客戶的推薦，能夠給企業帶來收益。這是眾多企業追求客戶滿意的原因。對于房地產開發企業來說，客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現。如圖2所示，客戶從購買到滿意，再從滿意到忠誠，最后向自己的親朋好友傳播口碑，這個過程會給房地產開發企業帶來豐厚的利潤。
重復購買的產生。對于購房客戶來說，很多客戶已經開始二次置業，甚至三次置業，房地產開發企業完全有機會再次向他們推銷房產。對于租賃客戶而言，他們購買的是房地產在一定時期內的使用權。房地產的使用權這種商品的購買和消費是一個持續的過程，客戶與房地產開發企業之間存在一種長期的契約關系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關系的延續，也可以說是重復購買的發生。企業因此而獲得收益。
客戶推薦的產生。不管客戶是否有二次置業的可能，房地產開發企業都可以從他們身上發掘銷售機會。因為房地產的價值巨大，對客戶來說購買的風險比較大，在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇，而朋友或同事的購買經歷則是一個重要的參考信息。所以說，一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果，他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大，并且不需要花錢。
此外，由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經歷，因而給企業帶來負面的影響。這種現象在房地產業中的影響作用要大于其它行業：一旦有一位客戶不滿，企業失去的不僅是他一個人，而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此，房地產開發企業的客戶滿意是十分重要的。
客戶滿意增長模型
實施客戶關系管理的房地產開發企業實質上是進行了一項重要變革――增加了為企業提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程，從而構建起客戶滿意增長的模型，如圖3所示。為了使客戶滿意度增加，企業應該首先收集到關于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有：市場分析的結果;通過對客戶進行調查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次，應該根據這些信息開發房地產品，這一點可以借助質量功能展開(Quality Function Deployment，QFD)來實現。第三，應該對客戶抱怨和服務失敗報告中的問題提出解決方案，改進產品和服務。
參考文獻：
1.范云峰.如何實施客戶滿意營銷[J].企業研究，2004(10S)
2.李悅.注重住宅購買后行為評價塑造房地產企業品牌[J].中國房地產，2004(9)
