這是一篇發(fā)表在《建筑監(jiān)督檢測(cè)與造價(jià)》上的探討商品房房產(chǎn)測(cè)繪中有關(guān)問題的測(cè)繪論文。商品房銷售面積計(jì)算總是與實(shí)際存在一定出入，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪能夠?yàn)榉慨a(chǎn)所有人提供法律保護(hù)依據(jù)，保護(hù)房產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。并分析了商品房預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)之間的差異原因和解決辦法，需要不斷完善測(cè)繪程序監(jiān)督機(jī)制的同時(shí)，加強(qiáng)測(cè)繪成果監(jiān)管，提高測(cè)繪成果質(zhì)量。

　　《建筑監(jiān)督檢測(cè)與造價(jià)》雜志由廣東省建設(shè)廳主管、廣東省建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督檢測(cè)總站和廣東省建設(shè)工程造價(jià)管理總站聯(lián)合主辦的國(guó)內(nèi)外公開發(fā)行的綜合性科技期刊《建筑監(jiān)督檢測(cè)與造價(jià)》(CN44—1644/TU)將于2008年1月正式創(chuàng)刊。該刊物經(jīng)國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)，由廣東省建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督檢測(cè)總站主辦的綜合性科技期刊《廣東工程監(jiān)督與檢測(cè)》(CN44—1583/TU)更名而來，并增加廣東省建設(shè)工程造價(jià)管理總站為第二主辦單位。刊物為月刊，A4版面，72頁(yè)。

　　房產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪，是保證房屋面積和房屋用地的公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段。它能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，切實(shí)保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)屬人的合法權(quán)益。房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測(cè)繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提，如何提高和保證房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量是現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)關(guān)注的重要課題。

　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪;面積測(cè)繪相關(guān)規(guī)定;預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)差異間的問題及解決辦法

　　一、商品房的發(fā)展現(xiàn)狀

　　隨著我國(guó)住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費(fèi)品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費(fèi)品不同，商品房的購(gòu)買價(jià)格通常是單價(jià)與銷售面積的乘積。然而，在購(gòu)房時(shí)，單價(jià)通常一目了然，但銷售面積計(jì)算卻存在一定出入，購(gòu)買者時(shí)常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時(shí)，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，造成了很大的障礙。

　　為了解決這一矛盾，全國(guó)各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測(cè)繪資格的測(cè)繪單位進(jìn)行面積預(yù)算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。

　　二、房產(chǎn)測(cè)繪的意義

　　房產(chǎn)測(cè)繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測(cè)繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提。因此，它既可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)，同時(shí)也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。

　　三、面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定

　　1.計(jì)算建筑面積的房屋的條件

　　層高在2.20m以上的有上蓋有圍護(hù)，結(jié)構(gòu)牢固的屬于永久性的可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所的建筑物。

　　2.計(jì)算全部建筑面積的范圍

　　1)房屋內(nèi)的閣樓、夾層、插層、設(shè)備層等局部樓層及其樓(電)梯間，層高在2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。

　　2)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積，挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計(jì)算。

　　3)樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、煙道井通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。

　　4)有永久性上蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)、立體書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體停車庫(kù)及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及報(bào)警閥間，均按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。

　　5)層高在2.20m以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)等)及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。

　　6)與房屋結(jié)構(gòu)相連且有非獨(dú)立柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　7)依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　8)以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　9)有變形縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，該變形縫計(jì)算建筑面積。

　　3.計(jì)算一半建筑面積的范圍

　　1)與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　2)獨(dú)立柱的門廊，獨(dú)立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計(jì)算一半。

　　3)有頂蓋且不封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　其中有部分不封閉的陽(yáng)臺(tái)要已以下情況來計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積。

　　4)所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算。

　　5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　6)有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

　　四、商品房預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)

　　1.商品房預(yù)測(cè)

　　商品房面積預(yù)測(cè)既商品房預(yù)售面積的計(jì)算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設(shè)計(jì)的房屋圖紙資料，對(duì)各套房屋的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的行為。預(yù)測(cè)面積可作為開發(fā)商在前提項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng)上備案和銷售使用。

　　2.商品房實(shí)測(cè)

　　商品房面積實(shí)測(cè)，是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)公司委托具備房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖并計(jì)算出面積。實(shí)測(cè)面積是購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。

　　五、預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的差異原因和解決辦法

　　1.面積產(chǎn)生差異的原因

　　預(yù)測(cè)建筑面積和實(shí)測(cè)建筑面積存在差異：有可能處于規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務(wù)范圍改變等多種原因?qū)е骂A(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積的不相符。

　　1)數(shù)據(jù)的采集

　　預(yù)測(cè)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，而實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)是由測(cè)繪人員通過手持測(cè)距儀在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地采集，其中不僅含有儀器測(cè)量誤差、墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。

　　2)圖紙的變更及施工原因

　　房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導(dǎo)致圖紙中完全平行的兩面墻，在實(shí)際測(cè)量中不平行。

　　2.解決辦法

　　加大宣傳，讓老百姓在購(gòu)房時(shí)了解預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)會(huì)有差異，并在合同備注欄中作出詳細(xì)規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計(jì)進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房者。這樣相對(duì)來說可以減少購(gòu)房者與開發(fā)公司之間的矛盾。

　　六、結(jié)束語

　　商品房測(cè)繪，是房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)的重點(diǎn)工作，其預(yù)測(cè)成果是開發(fā)商與購(gòu)房者的交易依據(jù)，其實(shí)測(cè)成果是房屋產(chǎn)權(quán)面積的確定。要解決預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，不僅要從現(xiàn)在的測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下功夫，還要在不斷完善測(cè)繪程序監(jiān)督機(jī)制的同時(shí)，加強(qiáng)測(cè)繪成果監(jiān)管，提高測(cè)繪成果質(zhì)量，以誠(chéng)信工作的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測(cè)繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的知識(shí)，技術(shù)方法和手段正確處理問題。

　　隨著社會(huì)的不斷變化，為了適應(yīng)社會(huì)的變化，各地、各城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況和自身的需求，遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定的原則，制定一套適合本地實(shí)際情況的實(shí)施細(xì)則或更加祥盡的補(bǔ)充規(guī)定。同時(shí)各城市的房地產(chǎn)測(cè)繪管理部門應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，經(jīng)常進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流。這樣才能不斷為社會(huì)提供科學(xué)、優(yōu)質(zhì)、高效的測(cè)繪服務(wù)，全面推進(jìn)測(cè)繪工程更好更快的發(fā)展。