有關現在房地產調控的新建設方案有哪些呢，應該如何來促使現在房地產制度新應用呢?本文是一篇房地產論文。我們也知道從購房者的角度來講，因為投資渠道相對比較狹窄，而房地產具有保值增值的特征，許多人就把購買房地產作為一種有效的投資手段，進而使投機需求遠遠超過實際的剛性需求，過多的投機需求進一步引起房地產價格上升。

　　摘要：我國是發展中國家，市場機制在逐漸走向完善。現階段，我國政府的宏觀調控對彌補市場失靈、促進經濟朝著健康、快速方向發展發揮了巨大作用。在不同階段的經濟周期，國家通常會采取的宏觀調控措施包括：貨幣政策、財政政策、法律政策和行政手段等。

　　關鍵詞：房地產調控,商業銀行信貸,房地產論文

　　1 研究背景

　　2014年9月央行和銀監會聯合發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》)，其中包括有關支持棚戶區改造和保障房建設、放松首套房認定標準(松綁第二套房房貸政策，同時對第三套房房貸政策進行調整)、增強金融機構個人住房貸款投放能力、擴大房地產企業市場化融資渠道以及支持房地產開發企業合理融資需求等四條政策措施。2014年11月22日，中國人民銀行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。貸款基準利率下調0.4個百分點，5年以上貸款年利率為6.15%。至此，我國開始了在堅持穩健貨幣政策的前提下實施的定向寬松貨幣措施。在此之前，我國經濟面臨一定的下行壓力，房地產行業持續低迷。自2010年初開始，銀監會發布《流動資金貸款管理暫行辦法》以及同年多部委聯合下發的合稱“國五條”，年末，住建部、財政部、央行和銀監會發文全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。次年，新“國八條”發布，并在年初1-6月央行先后6次上調存款準備金率，2013年3月國務院常務會議確定了五項房地產市場調控的政策措施，又被稱為新“國五條”，再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策。

　　房地產論文：《房地產世界》，《房地產世界》雜志創刊于1993年，江西省出版總社主管，江西人民出版社主辦，是中國最早的房地產類經濟雜志。創刊以來，以其客觀、公正的立場和深入、實用的編輯理念，追蹤房地產行業的風云變幻，記錄領袖企業的成長軌跡，在業界贏得了廣泛影響，被稱之為一本“嚴肅的”“房地產經理人的刊物”。

　　2 信貸風險及其形成

　　信貸風險是從借貸到還款的過程中發生的由信息不對稱、環境變化等因素積累的一個過程。如果貸款者在還款期限內由于財政等問題發生消極的變化，很有可能不能按期償還貸款，這樣一來，商業銀行只能通過抵押或擔保合同來保證債權。信貸風險是制約商業銀行運營和發展的最大難題之一。從我國商業銀行信貸風險形成的機理來看，既有商業銀行內部管理的原因，如管理不嚴格、操作不成熟等，也有因為外部國家經濟政策、市場運行環境的變化所產生的影響。也正因如此，只有深入分析和了解信貸風險及其形成機理，才能將信貸風險降到最低。信貸風險及其形成是多方面的，具體來說包括：

　　第一，商業銀行的借貸周期長，貸款方的還款周期可能長達20年甚至30年，銀行通過對借貸者身份及資產進行評估，并做出是否對其進行放貸業務。而在此期間如果貸款方的資金運轉環境發生了變化，那么就可能導致其不能在既定的時間內償還貸款的本金及利息，從而產生商業銀行信貸風險。在我國市場經濟蓬勃發展的背景下，人們利用銀行貸款進行資產融資現象是普遍存在的，商業銀行作為獨立的經濟主體，處于經濟鏈的環節中，存在著信貸風險這一不穩定因素。

　　第二，商業銀行內部的不合理管理機制造成的信貸風險。現在，國內不少商業銀行為了搶占市場份額，進一步擴大市場占有率，就會采取很多優惠政策甚至違規操作來吸引人們進行借貸。這種信貸業務的重放貸、輕管理模式直接導致商業銀行信貸環境的安全有效性降低。銀行方面沒有對貸款者身份和資金的真實性進行清晰的了解、核實并進行認真評估，對貸款者的后續還款能力沒能很好的把握，造成了信貸風險的加大。

　　第三，在多變的市場經濟環境下，市場的客觀變化是無法預知的，而人們有限的思維往往不能及時解決突發的市場難題。在這種不確定性的前提條件下，會造成許多人投機銀行信貸業務，尤其是房地產信貸市場的投機。購房者與商業銀行簽訂借貸合同及抵押擔保合同，與房地產開發商簽訂商品房屋買賣合同。如果購房者與房地產開發商聯合起來向商業銀行提供虛假信息并騙取貸款，這種嚴重的信息不對稱性就會對商業銀行的信貸業務產生巨大的風險。

　　第四，市場機制的滯后性與盲目性。市場機制的這種性質給市場投機者許多機會，政府宏觀調控對銀行微觀貸款沒有產生及時有效的保護作用。在歐美等發達國家，金融衍生品和資產證券化分散了銀行信貸風險。而在我國，銀行是信貸風險的唯一風險承擔方，沒有其他機構來分擔銀行信貸風險。

　　3 當前房地產調控對我國商業銀行房地產信貸風險的影響分析

　　3.1 宏觀調控對商業銀行房地產信貸風險的影響

　　很多投機性購房者的炒房資金很大比例來自于商業銀行，因此，商業銀行所承擔的風險大了很多。對于購房者來說，國家調控的手段主要有兩方面：一是通過提高首付款比例、限制購買等政策限制對于房地產的購買要求。從圖1可以看出，自2010年1月開始，我國不斷提高住房公積金貸款利率，以此來降低投機需求，直至2012年6月8日利率開始下降且一直未有變動;二是通過密集發布各種政策措施，讓人們形成房價變化的預期，來增加或減少購買。如2011年年初出臺的限購政策，使購房者和房地產開發商都進入到觀望狀態。2013年3月“新國五條”發布后購房者的購買信心指數陡降。圖2表明了購房者在2012-2014年的購買信心指數，可以看出，自2012年至2013年第一季度，購房者購買力信心指數不斷提高，購房者信心指數強，但出臺“新國五條”后，極大打擊了購買者對房地產市場的信心，直至2014年第一季度才恢復到2013年最高水平。筆者預測，《通知》的發布以及2014年11月的又一次降息后會進一步增加購買者信心指數，使得房地產市場上的觀望情緒逐漸減淡。國家的宏觀調控影響購房者行為發生了變化，但房地產價格未出現大幅度下降或上升，而是向合理的方向逐漸回調，從長遠來說，此時的宏觀調控降低了商業銀行房地產信貸的風險隱患。其次，從房地產開發商角度來講，由于國家的宏觀調控，房地產開發商從商業銀行獲得貸款的審批更加嚴格以及購房者的觀望態度，使房地產開發商面臨著更加嚴峻的形勢。