現(xiàn)在多說(shuō)的人覺(jué)得房產(chǎn)是升值的，多數(shù)人都在房產(chǎn)上有所投資，怎樣合理的對(duì)房產(chǎn)的管理及正確的去選擇房產(chǎn)呢?并且現(xiàn)在的稅制建設(shè)管理又是怎樣呢?只有合理的去建設(shè)去發(fā)展才能更好的去對(duì)房產(chǎn)的管理。一般的說(shuō)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　摘要：現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù);二是從租計(jì)征,以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價(jià)余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離,國(guó)家不能分享土地增值收益,還將承擔(dān)通貨膨脹損失;從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握,且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉;而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。

　　房產(chǎn)論文網(wǎng)推薦：《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志始終致力于運(yùn)用比較分析框架，提供全球化背景下的一流商業(yè)故事和見(jiàn)解，搭建中外商業(yè)人士的無(wú)邊界社區(qū)，以此獲得高端商業(yè)人群的充分認(rèn)可。如今，隨著國(guó)際化成為中國(guó)商界的最熱門(mén)話題，且中國(guó)市場(chǎng)日益成為跨國(guó)企業(yè)的重要倡議支點(diǎn)，《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志已被業(yè)內(nèi)廣泛譽(yù)為具有影響力的雜志之一。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制,不動(dòng)產(chǎn),房產(chǎn)管理

　　(一)合并稅種,開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

　　把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi),以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi),合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下:

　　1.擴(kuò)大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn),輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對(duì)占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率,而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買(mǎi)不起房,而買(mǎi)得起的人因持有成本過(guò)低,就多買(mǎi)多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)使用,作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)基金,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼,這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者,抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”,緩和社會(huì)矛盾,構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

　　投資權(quán)益具有不特定性,因?yàn)樵诤贤男衅趦?nèi),隨著投資人投資的變化會(huì)導(dǎo)致權(quán)益分配比例的變化。由于此種形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般是以項(xiàng)目所有人的名義報(bào)建和銷(xiāo)售的,投資人忠實(shí)有效地履行完合作建房合同后,有權(quán)要求項(xiàng)目所有人按照合同給付利潤(rùn)或同等價(jià)值的房屋,亦即投資人對(duì)項(xiàng)目所有人享有債權(quán)。因此,合作合同已履行完畢的,可按照《規(guī)定》中有關(guān)執(zhí)行到期債權(quán)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行;合作合同正在履行的,可按照?qǐng)?zhí)行未到期債權(quán)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行,即向項(xiàng)目所有人發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),禁止其向投資人支付投資收益,待到期后,再向項(xiàng)目所有人發(fā)出履行通知,要求其直接支付給人民法院或者申請(qǐng)執(zhí)行人。

　　2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)投資采取合作建房的形式較多,合作建房一般采用兩種方式:一是雙方即土地方與投資方,采用成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā),按股份分享投資利益或房屋產(chǎn)權(quán);二是雙方即項(xiàng)目所有方和投資方,采用合同的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)并按照投資比例獲取利潤(rùn)和分配房產(chǎn)。

　　3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類(lèi)型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法,一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益;二是稅率過(guò)低,且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用,對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別;四是部分減免稅規(guī)定,過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理,影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法,對(duì)個(gè)人住房按類(lèi)型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

　　4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

　　(二)提高立法級(jí)次,下放管理權(quán)限

　　中央制定物業(yè)稅的基本法,對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題,充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

　　(三)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

　　目前,土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重,存在大量已征未用和購(gòu)而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過(guò)50%,占?jí)嘿Y金超過(guò)2 500億元。而我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷(xiāo)售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來(lái)的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費(fèi),優(yōu)化資源配置,防范金融風(fēng)險(xiǎn),需要采取稅收強(qiáng)制措施,開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī),避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響。

　　不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)這一制度在拜占庭時(shí)期的羅馬法上,就已有之;現(xiàn)行德國(guó)民法、瑞士民法和日本民法,也分別規(guī)定了先買(mǎi)權(quán)。我國(guó)法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)有如下規(guī)定,《中華人民共和國(guó)民法通則》第78條第三款規(guī)定:“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》(試行))第92條規(guī)定:“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后,一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí),如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,應(yīng)當(dāng)予以支持。”第118條規(guī)定:“出租人出賣(mài)出租房屋, 應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定:“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額的,在同等條件下,其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利。”

　　(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

　　一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度,全面掌握房地產(chǎn)各方面情況,找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng),將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi),因此,要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來(lái),處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

　　拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式,將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。在拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí),先買(mǎi)權(quán)是否可以行使,民法理論界意見(jiàn)不一。肯定說(shuō)主張?jiān)谂馁u(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)允許行使先買(mǎi)權(quán),這樣有利于出賣(mài)人和先買(mǎi)權(quán)人的利益。否定說(shuō)認(rèn)為,在強(qiáng)制拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí),不能行使先買(mǎi)權(quán)。因?yàn)榕馁u(mài)具有競(jìng)爭(zhēng)性,應(yīng)當(dāng)以出價(jià)最高者為買(mǎi)受人,如果可以行使先買(mǎi)權(quán),應(yīng)買(mǎi)人勢(shì)必銳減,賣(mài)價(jià)難免偏低,不利于債權(quán)人和債務(wù)人,極易造成偏袒先買(mǎi)權(quán)人的結(jié)果。特別是在實(shí)務(wù)上,可能出現(xiàn)債務(wù)人為防止其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣(mài)而喪失所有權(quán),故意與第三人偽造租賃契約,并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前,該第三人以承租人身份主張先買(mǎi)權(quán)的情況,而且承認(rèn)拍賣(mài)中的先買(mǎi)權(quán),在實(shí)務(wù)上將很難操作。在我國(guó),先買(mǎi)權(quán)原則上在拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不得行使,先買(mǎi)權(quán)人如欲購(gòu)得不動(dòng)產(chǎn),可以參加競(jìng)買(mǎi),與他人公平競(jìng)爭(zhēng),但法院在采取拍賣(mài)的方式執(zhí)行房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)通知先買(mǎi)權(quán)人參加拍賣(mài)。