摘要：房地產稅收是指國家通過稅務機關，或由稅務機關委托通過房地產行政管理部門向負有房地產稅繳納義務的納稅義務人征收有關房地產稅賦的國家行為。房地產稅收行為是一種國家行為，國家稅務機關，或受國家稅務機關委托的國家房地產行政管理部門，都只是代表國家代行房地產稅收行為，或者換句話說，國家的房地產稅收行為是通過或借助于國家稅務機關和有關的房地產行政管理機關實現的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或實施房地產稅收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產稅收行為。

　　關鍵詞：房地產稅收,稅務管理,論文發表

　　國家行使著土地資源的最終的管理權限，國家通過對土地、不動產及附屬的財產以及其生產、經營、流通過程的稅收征管，使國家財政得以相應保證，這是國家權力的體現和反映，是國家存在的基本要求，所以也只有國家才有資格和能力來進行房地產稅收的征收、管理。稅收也是國家為了實現其職能，依照稅法規定，憑借國家的政治權力參與國民收入的分配和再分配，取得財政收入的一種形式。

　　房地產稅收工作是一項嚴謹、規范的工作，無論是由國家稅務機關征收，還是通過受委托的國家房地產行政管理部門來進行，其行為必須遵守國家的法律規范，不可任意妄為。

　　從房地產稅種的設立、開征，到房地產具體稅種的征稅對象、征稅范圍、稅率、計稅依據、減免稅規定等內容的確定，具有很強的規范性;對于依法所確定的內容，無論是稅務機關還是受托代表稅務機關代行房地產領域稅收代扣代繳職責的房地產行政管理部門，其對房地產稅收的征收管理只能在法律規定的范圍內、方式下進行。

　　在房地產稅立法的同時，有必要對現行的房地產市場各種稅費進行清理，理順政府、開發商和消費者三者在市場中的關系。

　　一、山西省大同市房地產稅收發展現狀

　　大同市房地產行業近年來呈現快速增長態勢。2006年全市房地產投資為21.42億元，環比增長46.6%，其中住宅投資為15.44億元，環比增長21.3%。2004年至2006年房地產投資平均增速為50.47%，住宅投資在房地產投資的比重保持在55%以上，住宅建設是大同市房地產投資的主要方向。

　　隨著房地產業的快速發展，房地產稅收收入大幅增長，已逐漸成為大同市地方稅收的重要來源。只有房地產市場健康、穩定發展，才能“保”住經濟稅源，才能保證地方稅收持續、穩步增長。

　　1房地產業稅收發展主要特點。一是稅收總量逐年擴大，增長速度逐年加快。近年來，隨著房地產業的迅猛發展，房地產稅收總量逐年擴大。2004年，大同市房地產稅收總量僅為4484.07萬元;2005年達到6140.42萬元，同比增收1656.35萬元;2006年達到9935.41萬元，同比增收3794.99萬元。與此同時，房地產稅收的增長速度也逐年加快。一是房地產稅收歷年同比呈高速增長態勢，2004和2005年的增幅分別為36.94%和61.80%;二：是2005年由于在建工程較多，峻工面積和銷售面積回落，房地產稅收比上年增長36.94%，而地方稅收比上年增長55l88%，低于同期地方稅收總體增幅18.94個百分點;2006年房地產稅收比上年增長61.80%，遠高于同期地方稅收增長。二是所占比重較小且小有起伏，貢獻份額整體上呈逐年加大的趨勢;三是各稅種普遍增長但增幅不一，所占比重差異懸殊;四是各地發展很不平衡，增幅比重涇渭分明。從2006年全市情況來看，該市房地產業稅收在縣(區)之間發展不平衡。一是各地房地產稅收的增長幅度不平衡。全市房地產稅收增幅為61.80%，高出地方稅收增幅40.03個百分點，城區、南郊、開發區和市級等市中心區房地產稅收增幅為55.98%，高出地方稅收總體增幅31.82個百分點。其他縣(區)雖基本趨于增長態勢，但增幅較小。二是房地產稅收占當地地方稅收的比重不平衡。2006年城區、南郊、開發區和市級組織房地產稅收8876.05萬元，占到全市房地產稅收的89.34%，也就是說全市房地產業的發展格局是以市區為中心，其中城區、南郊、開發區和市級組織的房地產稅收占全市房地產稅收的比重分另為15.57%、30.68%、16.01%和26.89%，而其他9個縣(區)僅10.66%，像大同縣、靈丘縣、左云縣房地產稅收占其地方稅收的比重不到1%，而占全市房地產稅收的比重也不足1%。

　　2.房地產業地方稅收征管中存在的問題。房地產行業作為國民經濟的支柱產業之一，它具有廣泛的產業關聯性，可以帶動多個產業部門的發展。但是，由于房地產行業經營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，成為稅收征管工作的難點。一是納稅人納稅意識不夠，偷、漏稅現象比較嚴重;二是宣傳力度不夠，政策執行不能到位;三是稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯;四是部門協調配合不夠，激勵制約手段欠缺;五是政府干預過多，稅款征收難到位。

　　3.房地產行業稅收發展趨勢分析。

　　(1)結合房地產行業本身所具有的產業運行特點分析房地產行業地方稅收入趨勢。房地產行業本身所具有的產業運行特點：一是地域性，地區經濟發展水平高，房地產市場需求就大，房地產價格就高。二是價格彈性，在一定時期內，當房地產價格出現一定幅度下降時，需求出現較大幅度的上升;反之需求會迅速下降。三是周期性，房地產市場要經歷繁榮、衰退等發展階段，并受經濟發展情況影響。四是政策相關性，政策因素對房地產行業影響較大。從大同市的情況分析，經濟發展水平將繼續攀高，房價下降的可能性極小，目前大同市房地產行業正處于繁榮階段。

　　(2)結合大同市房地產市場供求狀況分析房地產行業地方稅收入趨勢。近年來該市房地產開發投資增長較快，房地產市場運行總體是健康的。首先，大同市仍是地處內陸經濟欠發達地區，房地產市場形成時間不長，以居住為目的是購房的最重要的消費動機。其次，近年來大同市提出經營城市的理念，政府對土地進行公開拍賣，土地價格相對穩定。三是隨著居民購房能力的提高和城市化進程速度的加快，房地產業在未來幾年將繼續保持快速發展的態勢。據大同市“十一五”規劃，到2010年城鎮居民人均可支配收入將達到14000元，比2005年增長64%，人均住宅面積達到28 m2，從2006年起全市每年需建住宅180萬m2。“十一五”期間大同把對棚戶區改造作為重點。這樣在城鎮人均住宅建筑面積達到28平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。

　　(3)近期房地產稅收收入形勢預測。如近期國家沒有新調控政策出臺，可以判定：一是受房地產業總體發展帶動，大同市房地產稅收將持續增長，占地方稅收比重有所上升。二是受大同市城市規劃影響，新興熱點板塊逐步形成，區域問房地產業走勢良好，房地產稅收將會進入一個加速增長期。三是伴隨著房地產項目向城區外拓展，稅源在區域間流動增加，以及外資和新注冊企業開發項目增多，勢必導致企業所得稅向國稅轉移，地稅收入減少。

　　但也不可忽視宏觀政策變動的影響：一是前期政策執行滯后效應逐步呈現，房地產開發投資和金融信貸投放速度放緩，將對部分地區房地產稅收產生持續性影響;二是新的政策出臺，短期內改變房地產需求和供給，對房地產稅收某些稅種收入將產生較大影響。

　　二、強化房地產稅收管理的對策

　　1.以稅源管理為核心，強力推動房地產稅收管理上臺階。

　　(1)明確機構，清晰權責。按現有機構設置，確定房地產稅源管理、稅收征管、稅款征收和稅務稽查四個崗位，明確各崗位工作職責及信息交換辦法，防止征收和管理混淆、管理和稽查“打架”。更新管理理念，改變層層審批的“金字塔”式管理，建立以稅源管理部門為信息采集中心、資料建立中心、各部門分工配合、環環緊扣的鏈條式“扁平狀”管理，實現內部整體協調，房地產稅源、征、管、查管理的一體化。

　　(2)突出重點，把握關鍵。一是全面采集涉稅信息。加強部門聯系，掌握城市規劃、土地管理及商住房信息，建立本地房地產宏觀稅源檔案;采集房地產開發的動態和靜態信息。具體包括開發形式、納稅人基本情況、立項開工證明、土地面積用途、建筑成本進度、預售情況、銷售進度及各環節納稅申報情況等，按項目分戶建立“一戶式”稅源檔案;分地段、按門牌號采集舊房交易、出租信息，建立舊房稅源檔案;二是加強稅源分析比對。根據掌握的房地產開發宏觀及微觀稅源信息，分析預測本地實際稅源及實現進度。

　　(3)優化手段，搞好結合。一是要優化稅源管理手段。充分運用現代科技手段，推行電子信息化管理，建立電子信息檔案，將管理的觸角伸向城市的每一個角落，覆蓋各個環節每個稅種，形成信息聯網，對整個房地產稅源實施動態和靜態的稅源監控。二是要搞好結合。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮稅源管理的結合效能作用，與納稅約談、納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和制定稅收計劃相結合，與加強源頭控管和統計分析相結合，與稅收執法水平評估相結合，與稅務征管檔案管理相結合，全面提高稅源管理水平，推動稅收管理上臺階。

　　2.以綜合治稅為平臺，著力開創房地產稅收管理新局面。

　　(1)密切部門配合，善于外部借力。地稅部門要充分利用相關政府職能部門等提供的房地產權屬登記信息，建立健全房地產稅收稅源檔案及房地產稅源數據庫，加強房地產稅收征收管理。要簡化辦稅程序，采取納稅人直接到指定點申報、郵寄申報、電子申報等多種申報方式，優化納稅服務環境，方便納稅人申報納稅。相關政府職能部門要及時向地稅部門提供房地產權屬登記的有關文件、資料，將房地產稅收征收納入房地產權屬登記流程。一是國土資源部門要將土地年度利用計劃于年初向地稅部門提供。批準占用土地，應及時向地稅部門提供批準用地文件或土地使用權出讓合同及其他相關資料，占用耕地的，必須要求用地單位提供耕地占用稅完稅或減免稅憑證;以土地出讓方式取得土地使用權的還必須提供契稅、印花稅完稅或減免稅憑證，方可辦理用地手續。在辦理土地使用權轉讓手續時，必須要求轉讓方提供營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅(國有土地)、印花稅完稅或減免稅憑證，受讓方提供契稅完稅或減免稅憑證，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓方還必須補繳契稅，方可辦理土地使用權變更登記手續。在采取拍賣方式出讓土地時，應通知地稅部門參加。二是房地產管理部門批準房地產開發公司出售商品房時，應向地稅部門提供文件及備案情況資料。在辦理房產交易手續時，必須要求交易雙方提供相關房地產稅收完稅或減免稅憑證;對新購商品房，要求購買者提供契稅完稅或減免稅憑證以及銷售不動產發票。三是財政部門要積極支持和協助地稅部門加強房地產稅收征收管理，給予必要的經費支持，對國土資源、房產管理部門因配合房地產稅收管理工作而增加的支出給予適當補助。

　　(2)強化信息建設，推行電子管理。稅收的科學化精細化管理離不開信息化手段的支撐。因此，實現房地產業、相關稅種征收管理數據的收集、分析、處理和傳輸，推行網絡和電子管理，是可行的也是大勢所趨。一是信息化建設要雙軌運行。針對房地產企業，既要有房地產稅收管理軟件，又要有納稅人申報軟件，兩套軟件要能兼容，實現管理互動，解決稅收管理中稅務機關長期唱“獨角戲”的被動局面;二是房地產稅務管理軟件要具備以下功能，房地產稅源數據庫的建立，以各環節各稅種的納稅評估、分析監控，納稅人申報信息的比對，房地產稅收收入統計，稅務管理、政策執行效果分析評價等，既要解決稅源管理、收入分析和對征管質量的評價，同時要實現對稅收執法的監控，使稅務電子管理成為對納稅人和稅務人員雙向監督的“雙刃劍”。

　　(3)建立評估體系，實現評估征稅。在現行稅制條件下，房地產稅收的稅基多數是由價格和價值確定，價格主要受市場的調節，價值受房地產性能、地段及建成時間等的影響，在納稅人申報不實的情況下，兩種計稅依據對稅務機關來說都難以把握，根據國外稅收征管實踐經驗及現行法律法規及規范性文件的要求，按房地產評估值征稅，將是形勢所趨。一是準確設定按房地產評估值征稅的原則和條件，確保公正、合法、科學、時效;二是全面建立各項評估的信息基礎。確保評估征稅信息的準確、真實、可靠;三是科學運用各項評估技術及指標體系，保證房地產價值評估的科學、合理和正確。

　　3.以嚴格執法為手段，全力建設房地產稅收征管新秩序。地稅部門要進一步加大向社會各界廣泛宣傳房地產稅收政策的力度，維護好房地產稅收秩序，全力依法加強房地產稅收征收管理。要嚴格貫徹執行房地產稅收政策，按照統一的征收率對房地產企業所得稅進行征收。堅決制止違反規定擅自緩征，減征或不征稅款的行為，要對現行房地產稅收優惠政策進行全面清理，凡不符合規定的立即停止執行，補征稅款;要嚴格執行減免政策規定，規范減免程序;嚴格執行調整后的營業稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅等相關稅收政策;嚴格執行普通住房標準;各有關部門要積極支持，協助地稅部門依法執行公務，保證稅款應收盡收;對地稅及有關部門工作人員徇私舞弊、玩忽職守、不征或少征稅款，致使國家稅收遭受損失，按有關規定追究相關人員行政或刑事責任。要對大案、要案嚴格按法律程序移送司法機關，依法追究其法律責任。要完善投訴舉報網絡，鼓勵廣大群眾舉報偷逃稅者，形成綜合治理局面。