國務院曾提出：“探索建立國有土地收益基金，遏制片面追求土地收益短期行為。” 我們知道現行土地招、拍、掛制度充分發揮了市場機制配置土地資源的基礎性作用，實現城市土地開發利用的高效率和收益分配的合理化。但地方政府有強烈追求經濟利益的傾向，容易片面追求土地效益，導致追求經濟效益短期行為，是一種“涸澤而漁”的辦法。同時也容易導致尋租活動的出現。隨著經濟社會的持續發展，現行土地出讓制度的弊端也日益顯現，而土地年租制以其靈活、適用、可持續發展更能實現土地的長期、最大化收益。

　　一、鞍山市國有劃撥土地有償使用制度現狀

　　1、鞍山市土地有償使用制度發展歷史

　　鞍山市的國有劃撥土地有償使用工作是從2000年開始的，為做好此項工作，2000年市物價局下發了《關于進一步明確土地系統部分收費標準和價格的通知》(鞍價發【2000】129號)，按不同地類對劃撥土地年出讓金標準做了規定。2001年，為適應市場經濟發展情況，《關于繼續執行劃撥土地出讓金及土地抵押手續費標準的批復》(鞍價發【2001】155號)將劃撥土地使用權出租的年出讓金，由原來的50%以上收取，降為按20%收取。2002年市政府出臺了《鞍山市國有土地資產經營管理辦法》(第131號政府令)。2005年又發布了《關于征收國有土地使用權年租金的通知》(鞍政辦發【2005】93號)，根據鞍山市基準地價對土地使用權年租金收費標準重新進行修訂，進一步強化了國有土地有償使用收益的收繳工作，使此項工作更加規范化。

　　2、鞍山市土地有償使用制度現狀

　　2006年我市估計劃撥用地面積為52.52平方公里，主要道路臨街網點約7000余戶，面積約47萬平方米。由于各種原因，鞍山市有償使用主要集中在一些中心地帶的大型經營性用地有償使用費用的征收，對于工業企業和臨街商業網點(改變用途)還沒有全面展開，每年征收金額在200多萬元，與實際市場潛力相差較大。隨著鞍山市政府加大城市改造力度，推進城市化進程，城區工業企業搬遷，房地產業迅猛發展，大量國有劃撥土地通過招牌掛等形式進入土地一級市場，國有劃撥土地總量必將不斷萎縮。

　　3、鞍山市土地有償使用制度存在問題探究

　　造成土地年租金管理工作困難的原因主要有以下幾點：

　　1老工業企業占地面積大、經濟效益差。鞍山作為一座老工業基地有其自身的顯著特點：即大型國有企業居多，且用地多為國有劃撥土地。近年來由于經濟形勢嚴峻，很多大型國有企業經濟效益不好，既要解決眾多企業職工安置問題，還要面對企業自身發展、壯大，因此無力支付土地有償使用費用。而這部分企業占鞍山劃撥土地總量的大部，它們的有償使用進度直接關系到整個鞍山市有償使用制度發展的進程，因此我們在工作中既要考慮有償使用制度的推進，還要兼顧企業的持續發展和構建和諧社會的需要，從而導致鞍山的有償使用制度進展緩慢。

　　2缺少直接業務指導和可以借鑒的成熟經驗。由于該項工作在省廳沒有對應的業務處室指導，因此在實際工作中各市基本上都是依靠自己摸索、探討。縱觀全國各地，土地年租制管理也都處于探索之中。由于各地區差異，即便是征收對象和操作方法也各不相同，有全面實行土地租賃制的，有僅對大型工業企業實行的，還有一些省市僅僅對劃撥商業用地采取年租制。在征收標準制定上也分別采取建筑面積和土地面積各不相同，因此，到目前為止還沒有一套比較成熟的經驗可以借鑒和推廣。

　　3相關法律保障較差。《土地管理法》第2條，《城市房地產管理法》第3條，《土地管理法實施條例》第29條都有土地收益租金的相關規定，鞍山市政府2002年出臺了《鞍山市國有土地資產經營管理辦法》(第131號政府令)。2005年又發布了《關于征收國有土地使用權年租金的通知》(鞍政辦發【2005】93號)，都進一步強化了國有土地有償使用收益的收繳工作，但是這些規定或針對性和可操作性差或地方法律文件執行力有限，都不能為年租制的全面推廣提供有效的法律保障。

　　二、鞍山市國有劃撥土地推行年租制管理措施

　　年租制管理工作是一項長期、艱苦的工作，它涉及到社會各方面的經濟利益，相對于土地一次性出讓收益，它是一項長期、穩定的財政收入，是可持續發展觀在土地管理制度改革的一次集中體現。既是建立公平的市場經營環境，也能實現社會財富的再次分配。但考慮到該項工作仍處于初級階段，所以工作中應采取：“低點起步，引導入軌，逐步推進，適度調整”的工作原則。借鑒全國各地經驗，結合我市實際情況，針對年租制管理提出如下建議：

　　1、制定切實可行的土地年租金征收法律

　　結合我市實際情況，針對《關于征收國有土地使用權年租金的通知》(鞍政辦發【2005】93)在適當時機盡量以地方性法規形式出臺相關細則，明確征收對象、標準核定、相關罰則等具體內容，增強法規的實用性及可操作性。

　　2、建立現代化信息管理系統

　　“工欲善其事 必先利其器”，一個現代化的信息管理系統，不僅有利于領導層的決策，統籌全市的土地市場管理，而且能夠提高工作效率，實現信息的直觀、動態化管理。因此，我們應充分利用現有條件，不遺余力的進行信息系統的現代化建設。

　　3、制定規范化流程及監管制度

　　年租制管理作為土地有償使用制度的一個重要組成部分，與百姓生活有著更加直接的聯系，一個規范、標準的流程不僅可以方便百姓對政策的了解，積極配合政府的行政執法，同時也有利于樹立良好的政府工作形象。此外，一個規范的流程還可以細化責任、強化管理，杜絕各種腐敗行為的滋生。

　　4、強化執法措施和監管力度

　　對于目前還不是非常成熟的土地租賃市場，嚴格執法是完善土地市場管理的有力保證，只有對那些偷逃國家收益，暴力抗法的土地使用者嚴懲不貸才能保證法律的公信力和公正性，才能保證國家的資產不流失，保護那些合法土地使用者的正當權益。

　　年租制度雖然不像土地出讓一次性為地方財政提供大量的資金來源，但它可以促進國有土地收益的可持續發展，是造福子孫的一件好事。因此我們在完善房地產開發等一次性出讓的基礎上，不斷探討工業、商業等經營性用地的年租制度改革，逐步以“年租制”作為土地有償使用制度主要形式，相信在全社會的共同努力下，一定能開創出土地管理市場的新局面。

　　參考文獻

　　1、王衛國《中疆土地權益的法制樹立》,中國政法大學出版社,2002年,第65頁.

　　2、邁克爾·D·貝勒斯《法律的準繩—一個規范的剖析》,張文顯等譯,中國大百科全書出版社,1996年,第429頁.