摘要：　對于房地產業而言，它是當前我國國民經濟發展的支柱性產業之一，因其具有融資大、產業鏈比較長以及產業之間的關聯度比較高等特點，所以對我國宏觀經濟的發展具有非常大的影響。從實踐來看，房地產市場很大程度上是國家宏觀經濟未來發展的風向標，即房地產業的發展通常要比宏觀經濟發展要快一些，同時房地產業的低迷，也成為國家宏觀經濟發展步入衰退期的一個重要標志。房地產業可以帶動國內金融市場的深化與發展，但同時也給房地產融資活動帶來了巨大的風險和壓力;地方政府在當前房地產市場上的特殊角色和地位是不能忽視的，因為其任何決策的做出都可能加大房地產業的融資風險。從實踐來看，土地的出售成為地方政府收入是重要來源之一，在金融危機的影響下地方政府面臨著巨大的財政壓力，因此逐漸將視線轉向銀行融資領域。在這樣的背景條件下，一但房地產業出現了問題或者產業鏈破裂，則地方政府的財政損失將是非常巨大的，甚至可能會極大地加重地方政府債務負擔。

　　近年來，隨著我國社會經濟的快速發展，廣大人民群眾的收入也在不斷的提高，對新產品需求不斷增加，這主要表現為人民群眾對房屋的剛性需求不斷的增強。從實踐來看，當前我國房地產業的現實供應量與預期供應量，都一直保特著一個較快的增長速度，即使考慮到城市人口的快速增長與住房剛性需求非常地迫切，當前的房地產市場也可以為其提供較充足的供給。據統計數據顯示，當前我國主要城市的存量住房交易量還不到實際住房保有量的百分之一。由此可見，房地產存量市場規模相對較小，而增量市場的規模正在不斷的擴大，導致我國房地產業的增量市場占據了主導地位，而房地產存量市場嚴重缺乏對增量市場的價格平衡制約機制。

　　由于限購令自身的政策性太嚴厲，加之計劃性太強，而且著力點放在提高交易成本、抑制需求上，導致購房者剛性需求并沒有被化解，而只是暫時的積壓，一旦限購令被撤銷，則購房者的積壓勢頭必然出現更強烈的反彈，那時房地產市場便會出現重新搶購的現象，房產價格也會隨之不斷攀升。經濟學原理告訴我們，提高交易成本能夠有效抑制交易規模，但不能對商品價格產生直接影響，用行政手段抑制需求，或許在一段時間能抑制商品價格的上漲，但如果這種市場需求的動力并沒有削減，那么它遲早會反彈。這種政策不是減少需求，而只是推遲了需求的釋放而已。

　　其次，雖然限購令給當前如火如荼的房地產市場造成了巨大的沖擊，但因政策上的漏洞，同時也造成了諸多的社會問題。從實踐來看，限購令確實給當前我國的房地產市場造成了巨大的沖擊，在限制購房數量、降低成交量以及促使房產價格降低等方面，功不可沒，但同時也帶來了許多社會性的問題。比如，因限購令自身的政策性不夠完善，實踐中很多購房人員通過這些漏洞去造假，比較流行的方式是假離婚或者隱婚、偽造參加社會保險證明等。

　　開征房產稅可以增強地方財政自主性，推進財政公平。以房地產稅逐漸取代土地財政，以防出現地方政府的兌付危機。雖然從短期看，房地產稅將減少地方土地收入，但從長期看，普遍征收的房地產稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產市場周期大起大落的穩定收入。但在上海、重慶的房產稅試點地區域的房地產市場成效并不顯著，主要是上海、重慶的房產稅并非是對存量的物業稅征稅，而是針對特定住宅供應的懲罰性稅收，抑制房地產市場價格上漲，有短時效果但并不明顯著。筆者認為要使房地產市場價格大體穩定，既要有明確的、公平的房產稅，又要有正確貨幣政策，才能收到效果。

　　在目前限購令背景下的房地產業必須面對這一現實情況，從自身出發找出路，即限購令只是一時的宏觀調控而已，不可能長期的發揮作用，最重要的是房地產業應當從自身出發，探尋一條可持續發展的道路。

　　在當前限購令的背景條件下，筆者認為房地產開發商不應該將主要精力用在如何應對這一宏觀調控政策上，不能將雞蛋放在同一個籃子里，而是更多地要考慮如何使廣大中下層群眾都能買到合適的房屋。近年來，隨著社會經濟的快速發展和城市化建設進程的不斷加快，房屋尤其是城鄉房屋的剛性需求量越來越大，但由于房屋價格太高，或者房屋類型設計太大而造成成本價格太高等原因，使房地產業在限購令的條件下顯得非常的滯后。基于此，筆者建議房地產商不能將目光僅僅放在城市高端人群中，而是要看到中低收入人群這一廣闊的市場，針對他們的需求和承載能力做文章。在當前知識經濟時代，筆者認為房地產業的發展應當以高科技和信息化為依托，在對市場進行全面調研的情況下，多創新一些新產品，并對產品的結構進行適時的調整，不斷增加產品的技術含量;同時，在房地產開發過程中要注意生態環保理念的有效融入，并且是生產出來的產品更加人性化，增加其實用性，這才是未來房地產業應當堅持的發展的趨勢。

　　由以上分析，當前我國房價不斷攀升的及房地產業難以有效控制的根源在于，房地產存量市場的嚴重滯后性。基于此，筆者認為要促進房地產市場的持續、快速和健康的發展，有效滿足消費者的剛性需求，就必須從房地產存量市場著手，認真做好如下工作：首先是加強房地產權制度明晰化，對存量房產進行規范化管理。應當不斷地推進存量房產上市交易，其中包括房屋產權證登記、原產權單位及住房所有者模糊關系清理等工作，同時逐步完善房產稅;明確房屋產權;其次要規范交易秩序，全面推動房地產中介機構的發展，引導和規范中介機構服務質量;再次要差別對待房地產交易中的各項稅收，鼓勵改善性住房消費進入交易市場，提高短期投機操作的交易成本，提高掌握大量房地產資本的持有成本，將其逼入市場。通過以上措施的落實，可以有效地滿足消費者的剛性需求，這也是未來房地產的發展方向。