房產測繪一直是社會關注的熱點和難點問題,其成果一經相關部門確認即具有法律效力。其中以房屋面積測繪尤為突出。房屋面積測繪是房產測繪中一個重要組成部分,它有兩個方面的特征：其一,具備一般意義上的測量含義,即用標準量去衡量客觀量,描述客觀對象的空間關系;其二,其服務對象是千家萬戶的老百姓,測繪結果直接決定房屋面積量。由于房產測繪自身的特點,它具有一定的風險,我們必須對此加以防范和控制。
    1 房產測繪風險產生的原因
    隨著房地產市場快速發展和不斷規范,市場對房產測繪的要求越來越高,測繪單位承擔的責任也越來越重大。由于市場不確定因素的存在,房產測繪單位在提高專業化服務的同時,也面臨著一定的風險。與其他經濟活動不同的是,房產測繪風險具有特殊性,它涉及面廣而且復雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險,也會給利益相關各方帶來不同的風險。房產測繪風險產生的主要原因有以下幾個方面。
    1.1 房產測繪的技術性和政策性很強,但房產測繪領域的法律法規不夠完善
    國家標準《房產測量規范》和建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權益,規范和培育房地產市場作出不懈努力,但是《規范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態的千變萬化,使得新問題無法可依,無據可查,從而引發許多爭議。基于這一原因,房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對《規范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一。因此,測繪工作走向市場,還有待出臺詳盡、統一的技術操作細則,以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。
    1.2 房產測繪具有較強的特征性,難以完全杜絕差錯的出現
    房產測繪特別是房屋面積測繪具有外業測繪情況復雜、工作量巨大,內業數據繁多、計算量巨大的特點,從業人員難以保證完全不出現差錯。但是,房產測繪成果一經相關部門確認就具有法律效力,并且直接進入市場,房產的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經濟損失,因而引發賠償,而這種賠償是任何房產測繪單位都難以承受的。
    1.3 房產測繪專業性強,但在社會監督方面效力較差
    由于房產測繪專業性強,對非專業人員而言,即便進行公示,也只能知道結果而不知就里,在社會監督方面效力較差。并且,測繪結果一旦出具,馬上作用于房屋買賣,進入市場操作,測繪錯誤往往是在事后才被發現,這會將測繪機構置于非常尷尬的境地。所以房產測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發生,如果內部質量保證體系不健全,出現差錯的概率就會較高。
    2 如何防范房產測繪風險
    2.1 要增強風險意識, 加強內控管理防范房產測繪風險的首要問題是轉變
    測繪人員的思想觀念,樹立依法測繪的思想,強化風險意識,充分認識到測繪風險是關系到測繪單位生存發展和自身利益的重大問題,從而自覺防范和控制風險發生,并在制度中加以規定和落實。例如：外業測量須由兩人進行,做到相互監督以外,還要求經辦人員對房屋現狀、測量現場進行拍照,為質量審核人員審理案件時提供依據,同時將相片作為檔案資料存底。
    2 . 2 要制定適用于我市的實施細則或作業規范, 進一步完善動態更新機制
      有了統一的實施細則,就有了統一的標準。從業人員只有用同一把“尺子”去度量,才不會出現同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一的情況。動態更新機制是房產測繪單位適應不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。 經研究明確,根據《房產測量規范》房產面積測算,與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。凡有上蓋的不封閉陽臺,不管上蓋是否出現跨層,均按不封閉陽臺圍護范圍內其上蓋的最大水平投影面積的50%計算建筑面積。對測量過程中出現的新情況,從業人員必須如實上報,絕不能一個人說了算。房產測繪單位要及時研究,提出解決方案,不斷更新作業規范,統一業務標準,為工作人員提供作業指南。要嚴格依法依規測繪，完善政策法規。房產測繪單位必須嚴格執行國家標準，堅持客觀、公正和實事求是的原則，依法測繪，程序規范。地方政府要根據《房產測繪管理辦法》及《房產測量規范》制定出符合地方實際的房產測繪實施細則，對歷史遺留問題，制定出符合現實要求的辦法，明確重點難點問題。比如：對房改房遺留問題的處理原則、規范產權式商鋪的問題、細化共有面積分攤規則等。對迫切需要解決的不確定問題及時提請專家委員會討論，制定出嚴謹、合理、恰當的處理方法。
 2 . 3 要建立標準化的工作流程和完善的質量檢查體系
    要針對房產測繪特別是房屋面積測繪的特點,用標準化工作流程規范外業操作,用完善的質量檢查體系杜絕內業計算可能產生的錯誤。例如：一是統一外業草圖的規格和必須體現的內容,統一丈量的方法和精度,統一多余數據觀測的最低要求。二是對內業計算過程可以實行計算人員自檢,作業組內部互檢,單位專職質檢人員檢查的三級質量檢查制度。
    2.4 要完善管理,強化社會監督
    房產測繪單位要制定完善的管理制度,做到嚴格管理、記錄清楚。在簽訂委托協議時,應首先要求委托方提供真實可靠的資料,并由委托方蓋章確認,并且明確雙方的權利、義務、責任及爭議解決方式,還應約定防范和化解風險的具體條款。把測繪差錯控制在產權登記發證之前,有效地防范和控制測繪錯誤既成事實后才被發現的風險和由此所造成的損失。
    2.5 要高度重視單位管理水平的提高,努力加強從業人員的技能培訓
    房產測繪的過程是一個集體勞動的過程,任何一項測繪成果都是由許多人參與的結果。房產測繪單位不但要加強內部管理,建立各種規章、制度來規范房產測繪行為,還應該針對隨時出現的新情況、新問題快速做出反應,制定相應的解決方案。同時,應充分發揮專業技術骨干的帶頭作用,培養互幫互助、共同進步的良好氛圍,全面提高房產測繪隊伍的技術水平。
    2.6 要合理轉移風險
    房產測繪是企業行為,所承受的市場風險也可以通過合法的市場手段進行轉移。例如購買測繪產品責任險,假如測繪差錯案一旦發生,給委托單位或購房人造成經濟損失由保險公司賠付。
    3、結語
    在市場開放競爭的情況下,房產測繪存在風險是毋庸置疑的,有些風險是可以防范的,有些是難以預知和防范的,但隨著房產測繪行業的發展,房產測繪單位防范風險的能力一定可以逐步提高,在對社會服務過程中,房產測繪單位要不斷加強和完善自身素質,持續改進測繪成果質量,適應房地產市場的需要。
    參考文獻：
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