【摘要】美國的全國房地產(chǎn)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡明，注重實效。每個州的房地產(chǎn)委員會一般設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查業(yè)務(wù)紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問題向房地產(chǎn)委員會報告，由該委員會討論決定是否向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢察機(jī)構(gòu)處理此類案件。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介 行業(yè)對比 制度規(guī)范

　　一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀及特點

　　1、特點。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，只為房地產(chǎn)經(jīng)營活動提供中介服。房地產(chǎn)中介不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。房地產(chǎn)中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點。房地產(chǎn)中介具有很強(qiáng)的靈活性。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以傭金為主要收入來源。

　　2、存在的問題。一是門檻不高，業(yè)務(wù)人員隨意聘用，素質(zhì)良莠不齊。二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協(xié)議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內(nèi)部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經(jīng)紀(jì)人員難以約束，違規(guī)操作屢禁不止。四是擴(kuò)張不當(dāng)。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批房產(chǎn)中介就盲目“跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內(nèi)部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調(diào)頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監(jiān)管不嚴(yán)。

　　二、國外房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀和特點

　　國外及港臺房地產(chǎn)中介服務(wù)具有悠久的發(fā)展歷史，具有一套較為完善的獨立法規(guī)體系，包括市場準(zhǔn)入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等。美國作為一個發(fā)達(dá)國家，其房地產(chǎn)及經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展先于我國許多年，已經(jīng)具有成熟的運作模式和管理經(jīng)驗，正確認(rèn)識并借鑒美國的經(jīng)驗和做法對于發(fā)展我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無裨益。

　　1、國外中介機(jī)構(gòu)管理制度。

　　(1)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)等級。在美國，從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個人，必須擁有州政府機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)委員會頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要有兩類人員：經(jīng)紀(jì)人，具備獨立的法人地位，具有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照;銷售員，具有銷售員執(zhí)照，為一個經(jīng)紀(jì)人的雇員，代表經(jīng)紀(jì)人行事，只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人所制定的任務(wù)，無權(quán)訂立契約和收取傭金，僅能以經(jīng)紀(jì)人的名義對外接洽業(yè)務(wù)，同時對經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)。

　　美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果發(fā)生損害當(dāng)事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產(chǎn)，而且被逐出經(jīng)紀(jì)人行業(yè)后，很難再在這種講究信譽的行業(yè)中謀生。可見，美國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，無論是當(dāng)初準(zhǔn)入，還是加入本行業(yè)后的管理，都是相當(dāng)嚴(yán)格的。

　　(2)法規(guī)制度。美國有關(guān)房地產(chǎn)中介的法規(guī)主要有：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法規(guī)。不動產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易的最嚴(yán)密的法令。執(zhí)行房地產(chǎn)執(zhí)照法的是“州房地產(chǎn)委員會”，主要的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照、扣留執(zhí)照和吊銷執(zhí)照。一般美國經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。(3)職業(yè)道德。美國非常重視中介的職業(yè)道德，商業(yè)法典10176項和10777項中列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。