摘要：房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式要根據(jù)企業(yè)自身的情況、項目開發(fā)的成本、對資金的需求和融資的難易程度進行確定。通過合理的融資方式，使得企業(yè)能夠獲得充足的資金進行項目的開發(fā)和建設(shè)，一方面降低融資的風(fēng)險，另一方面提高項目的獲利能力，最終贏得企業(yè)發(fā)展。文章發(fā)表在《云南建筑》上，是房地產(chǎn)論文發(fā)表范文，供同行參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資 開發(fā)企業(yè) 投資基金

　　據(jù)《中國房地產(chǎn)行業(yè)月度市場監(jiān)測分析報告》數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2013年1-3月總資金來源構(gòu)成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來源構(gòu)成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。

　　在我國，近年來伴隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)所需資金的需求也逐漸加大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化能極大地促進銀行業(yè)、證券市場和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。利用資產(chǎn)證券化融資，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，更是一個不錯的選擇。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要有四種形式，即表外處理、表內(nèi)處理、抵押貸款證券化、房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金融資的現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金范疇，有實體資產(chǎn)與虛擬資產(chǎn)兩個投資方向。實體資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目，投資的獲得方式可分兩類：一類投資于較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金紅利，可稱之為穩(wěn)健型投資;另一類則投資于成長型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或資金不濟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良資產(chǎn)項目，由基金經(jīng)理等專業(yè)人士介入經(jīng)營管理，通過企業(yè)孵化或不良資產(chǎn)盤活，完成資產(chǎn)增值過程，風(fēng)險相對前者要大，可稱之為進取型投資。

　　按照中國的現(xiàn)行法規(guī)一般應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇。專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金就稱為房地產(chǎn)投資基金。它是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或金融機構(gòu)發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的基金。由于中國目前還沒有相關(guān)法律和法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，因此，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，即只能采取私募基金模式。所謂私募基金模式是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。這類基金目前多采用投資公司的形式來規(guī)避政策壁壘。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式

　　2.1房地產(chǎn)證券市場投資

　　目前中國可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金選擇的已上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)證券較少，難以通過投資組合來有效分散非系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)化就是通過發(fā)行房地產(chǎn)股權(quán)證，將房地產(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單元，出售給投資者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東享有房產(chǎn)租賃所得及房地產(chǎn)增值等所有權(quán)權(quán)益。

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　　2.2企業(yè)權(quán)益類投資

　　包含在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的權(quán)利可以分為兩類：一類針對物，附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);另一類針對人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權(quán)益類投資是指主要投資實物型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其權(quán)益主要來源于參與開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目收益、旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金收入和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益。在目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場中，房地產(chǎn)投資基金除了投資一般房地產(chǎn)項目外，還可以在以下幾個方面進行權(quán)益類房地產(chǎn)投資：收租物業(yè)投資。由于租金收益較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)，如商業(yè)辦公樓、購物中心、大型倉庫等物業(yè)存在總價和單價都較高的特點，它要求開發(fā)該類物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有很強的資金實力，因為該類物業(yè)的租售方式導(dǎo)致租資回收期較長。

　　3房地產(chǎn)業(yè)融資方式的有效措施

　　融資方式多樣化

　　要想改變我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，首先就要拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，實現(xiàn)融資方式的多樣化。隨著我國股市規(guī)模的不斷擴大，證券市場也有了很大發(fā)展。房產(chǎn)業(yè)進入股市是未來發(fā)展的趨勢。股票發(fā)行和上市對企業(yè)的資質(zhì)有一定的要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著力改造自身的形象，擴大規(guī)模，朝著大型企業(yè)的方向發(fā)展。發(fā)行企業(yè)債券是一種有效的融資方式。企業(yè)債券的優(yōu)點在于其發(fā)行的程序較為簡捷，融資期限也較長，利率較低等。房地產(chǎn)企業(yè)可在利率市場化之后提高債券利率，吸引更多機構(gòu)和個人投資者的加盟，為自身發(fā)展融到更多的籌備資金。

　　隨著我國人們生活水平的提高，我國保險行業(yè)快速發(fā)展，保險公司的流動資金不斷增加。然而保險公司的投資余地受限，如若能吸引保險基金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來，不僅能充分發(fā)揮保險基金的作用，還能夠為房地產(chǎn)業(yè)籌備發(fā)展資金，不失為一種良好的融資手段。

　　4結(jié)束語

　　房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時，要充分考慮企業(yè)自身的條件、對資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。好的融資方案有助于優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。適合企業(yè)發(fā)展需要的融資方式能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供雄厚的資金儲備，可增強企業(yè)的發(fā)展后勁。針對我國房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的問題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷拓展融資渠道，實現(xiàn)融資方式多樣化，為企業(yè)的發(fā)展積累足夠資金;政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，建立完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，為我國房地產(chǎn)業(yè)的正常有序發(fā)展提供保障。

　　職稱建筑期刊發(fā)表：《云南建筑》由云南省建設(shè)廳主管，云南省土木建筑學(xué)會，云南省設(shè)計學(xué)院昆明市建筑設(shè)計研究院有限責(zé)任公司。雜志社設(shè)有編輯部、廣告部、發(fā)行部和排版中心，云南建筑建筑刊物。云南省土木建筑學(xué)會會刊。主要刊載城市規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、建筑創(chuàng)作、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、施工安裝、工程經(jīng)濟等專業(yè)的學(xué)術(shù)論著，圖文并茂，力求反映我省地外高原邊疆和民族地區(qū)的地方民族特點。

　　參考文獻：

　　[1]馬曉峰.開發(fā)商融資要兩條腿走路[N].中國房地產(chǎn)報,2012,5

　　[2]劉曉波.房地產(chǎn)仍有兩年增長空間[J].金周刊,2013,4