【摘要】本文主要對(duì)保障性住房政策作為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一部分的政策有效性進(jìn)行了定量的分析，以上海市目前實(shí)行的保障性住房政策為例對(duì)這一問題進(jìn)行了說明。從結(jié)果可以看到，上海市的保障性住房政策的實(shí)施對(duì)住宅價(jià)格過快增長(zhǎng)的平抑效果的表現(xiàn)遠(yuǎn)不如全國(guó)平均水平，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有顯著性的作用。最后，本文針對(duì)以上情況提出了相關(guān)的政策建議。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控;保障性住房;相關(guān)性分析

　　1、引言

　　住房問題一直在民生問題中占有重要地位，如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，尤其是如何保障低收入群體的居住條件一直是當(dāng)前黨和政府關(guān)注的重要問題。然而，自1998年住房改革以來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)了諸多問題，造成了居民很大的負(fù)擔(dān)，更嚴(yán)重阻礙了中低收入者住房條件的改善。針對(duì)這樣的情況，國(guó)家頒布實(shí)施了保障性住房政策。

　　在保障性住房政策實(shí)施的過程當(dāng)中，這一政策不僅僅是作為一種社會(huì)福利性質(zhì)的政策為了改善中低收入者住房條件，同時(shí)，它也承擔(dān)了一部分平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的責(zé)任。在國(guó)家先后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等一系列抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快增長(zhǎng)的政策中，在2013年出臺(tái)的以“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”為目標(biāo)的“國(guó)五條”中明確指出“加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè);配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用”。在2017版的“國(guó)五條”細(xì)則中，仍然保有保障性住房的相關(guān)條款。可見，保障性安居工程在作為保障中低收入家庭的居住問題的政策的同時(shí)，也作為抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)的積極政策在實(shí)行當(dāng)中。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，相關(guān)的保障性住房政策的實(shí)施是否真的落到實(shí)處，是否起到了它應(yīng)有的作用正是本文要討論的問題。

　　2、文獻(xiàn)綜述

　　在福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域中，阿瑟·奧肯(Arthur M. Okun)于1975年提出效率公平理論，該理論認(rèn)為在市場(chǎng)化體制下，犧牲的公平的目的是為了得到更多效率，而保障性住房政策犧牲了效率而得到更多的公平，有利于社會(huì)的穩(wěn)定。Harsman(1991)指出，在現(xiàn)代社會(huì)中，福利住房政策是效率、公平以及社會(huì)政治性的基礎(chǔ)，住房政策應(yīng)是福利國(guó)家公共福利政策的一部分。

　　在我國(guó)，在保障性住房政策的研究也由來已久。其中，田東海(1992)就對(duì)我國(guó)當(dāng)時(shí)的住房政策進(jìn)行了分析，提出應(yīng)從住房發(fā)展計(jì)劃和住房政策來把握公共住房的發(fā)展。而在保障性住房對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的抑制作用的研究方面，很多學(xué)者都采用了各自的方法提出了自己的觀點(diǎn)。陳酉宜(2009)從定性的角度指出，保障性住房的大量入市勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有供求格局，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大影響，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。王先柱和趙奉軍(2009)提出定量的模型檢驗(yàn)保障性住房政策的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用，但現(xiàn)實(shí)中的激勵(lì)政策的缺乏導(dǎo)致保障性住房供應(yīng)不足，致使房?jī)r(jià)持續(xù)走高。另一方面，吳銳、李悅亞(2011)則通過VAR模型檢驗(yàn)指出經(jīng)濟(jì)適用房與全國(guó)房?jī)r(jià)增速之間不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系和因果關(guān)系。

　　3、當(dāng)前上海保障性住房實(shí)施現(xiàn)狀

　　當(dāng)前上海市的保障性住房政策主要由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房以及動(dòng)遷安置房組成。其中，經(jīng)濟(jì)適用房主要廉租房主要是為了居住困難家庭解決居住困難的一項(xiàng)惠民政策;公共租賃房主要是針對(duì)解決既不符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房享受條件，又買不起商品房的“夾心層”群體的住房問題提出的。根據(jù)2013年上海市統(tǒng)計(jì)年鑒中對(duì)于百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成情況的調(diào)查(之后的統(tǒng)計(jì)年鑒中缺失了這一項(xiàng)目的報(bào)告)可以看到，還是有將近15%的上海家庭是住在公共租賃房中的，房改私房甚至占到了38%以上，在整體的住宅市場(chǎng)中還是保有相當(dāng)?shù)谋壤摹?/p>

　　為配合不同類型保障性住房的實(shí)施，政府在近幾年密集出臺(tái)一系列政策。然而在當(dāng)前的形勢(shì)下，由于保障性住房本身?xiàng)l件的一系列限制，使得相關(guān)政策的推行存在很大的難度。上海保障性住房政策的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)已作多次調(diào)整卻依然是面臨著“乏人租、少人買”的尷尬現(xiàn)實(shí)。政策調(diào)整的背后，是上海保障性住房遇冷的現(xiàn)狀。在一期民生訪談?lì)惞?jié)目上，上海市房管局局長(zhǎng)劉海生也曾坦承，“面向社會(huì)的首批公租房租賃情況確實(shí)低于預(yù)期”。可以看到在目前的上海保障房的市場(chǎng)上，供需匹配是十分不平衡的，以閔行區(qū)為例2015年，保障房規(guī)模縮小仍以動(dòng)遷安置房為主，保障房施工面積占全區(qū)房屋施工面積的20.5%，比重同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn);保障房竣工面積占全區(qū)房屋竣工面積的23.4%。有相關(guān)分析指出準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)高、地段偏僻、配套不完善等原因，是導(dǎo)致需求不旺盛的主要因素。

　　4、對(duì)于住宅價(jià)格平穩(wěn)作用的檢驗(yàn)

　　由前文提到的“國(guó)五條”政策，討論保障性住房政策在穩(wěn)定住宅價(jià)格方面的作用。由于數(shù)據(jù)的可選擇性較差，缺失的情況較多，為保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，本文對(duì)于全國(guó)的分析使用的數(shù)據(jù)僅從2001年-2010年;對(duì)于上海市的分析使用的數(shù)據(jù)為2004-2012年。運(yùn)用SPSS軟件中的相關(guān)性分析，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，所得結(jié)果如下表所示：

　　從全國(guó)的數(shù)據(jù)來看，我們可以得出結(jié)論，在5%的顯著性水平下而這時(shí)不相關(guān)的，而在10%的顯著性水平下，可以認(rèn)為二者相關(guān)，且為負(fù)相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為-0.603。因0.5≤|-0.603|≤0.8，可以認(rèn)定二者之間存在中度相關(guān)關(guān)系。也就是說，竣工的經(jīng)濟(jì)適用房每增加一個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于房?jī)r(jià)可以起到0.603的平抑作用。從全國(guó)數(shù)據(jù)的相關(guān)性分析結(jié)果來看，保障性住房的建設(shè)工作還是能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)起到一定的平穩(wěn)性作用。

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