[論文摘要]廉租房退出機(jī)制是建立健全廉租房制度的重要環(huán)節(jié)，也是對有限的廉租資源進(jìn)行合理配置、持續(xù)利用的前提。文章通過對現(xiàn)階段我國廉租房退出機(jī)制存在的問題進(jìn)行分析，從完善法律法規(guī)、加強收入資產(chǎn)動態(tài)管理、建立健全退出鼓勵與后續(xù)保障機(jī)制等方面，提出完善我國廉租房退出機(jī)制的對策建議。

　　[論文關(guān)鍵詞]廉租房 退出機(jī)制 對策

　　廉租房政策是我國住房保障制度中體現(xiàn)救助功能的一部分，其救助對象是城鎮(zhèn)低收入家庭中住房困難的群體，為了維護(hù)社會的公平正義，對該群體保障所動用的公共資源必須充分利用。而任何一個家庭的家庭收入、經(jīng)濟(jì)狀況是動態(tài)變化的，對于已經(jīng)享受廉租房保障的家庭，如果其家庭情況不再符合廉租房準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該退出將公共資源留給更有需要的家庭。因此，只有對廉租住戶進(jìn)行有效的審查，讓收入或住房條件得到改善的廉租住戶通過一定渠道或方式退出，才能保證有限的廉租資源起到最大的保障作用。從這個意義上來說，建立和完善廉租房退出機(jī)制具有相當(dāng)重要的意義。

　　一、現(xiàn)階段我國廉租房退出機(jī)制存在的問題

　　（一）缺乏層級高、細(xì)致有力的法律制度保障

　　完善的社會法制體系是退出機(jī)制得以有效執(zhí)行的重要保障之一，但我國關(guān)于廉租房退出機(jī)制的法律制度存在長期缺位的問題，主要表現(xiàn)在：第一，立法層級較低。現(xiàn)階段與廉租房相關(guān)的法律文件多為部門規(guī)章、通知、辦法等，尚未出臺一部真正意義上有關(guān)廉租房的法律，法律效力層級低，權(quán)威性不足，在廉租住戶發(fā)生拒退或者轉(zhuǎn)租等違規(guī)行為后，管理部門難以訴諸法律強制執(zhí)行。第二，細(xì)化程度不夠。目前有關(guān)廉租房的法律文件大多內(nèi)容比較籠統(tǒng)，很多制度規(guī)定細(xì)化程度不足，例如對違規(guī)行為的界定不夠細(xì)致，相應(yīng)處理程序和實施措施也不夠具體等，使得退出機(jī)制在執(zhí)行上缺乏操作性。第三，懲罰力度過輕。目前我國對于違規(guī)廉租住戶的責(zé)任處理主要是退還或補交租金補貼、退出廉租房或者取消廉租戶資格，再嚴(yán)重的也只是處以1000元以下的罰款，這樣一方面違規(guī)成本過低對違規(guī)住戶起不到警示作用，另一方面違規(guī)轉(zhuǎn)租的收益遠(yuǎn)大于違規(guī)成本會在一定程度上誘使部分住戶鋌而走險騙租謀取私利。

　　（二）收入資產(chǎn)動態(tài)信息監(jiān)測難度大

　　廉租房保障對象的家庭收入資產(chǎn)情況是實施保障的基礎(chǔ)，也是執(zhí)行退出機(jī)制的重要依據(jù)。但由于現(xiàn)階段我國還沒有建立起完善的個人信用體系和個人收入申報核查機(jī)制，目前對廉租住戶家庭收入資產(chǎn)情況的認(rèn)定基本只能依靠住戶自行申報，管理部門通過民政、街道、社區(qū)等渠道進(jìn)行核實的方式來操作，在實際操作中存在的收入申報信息失真、隱形收入無法統(tǒng)計等問題，使得管理部門無法準(zhǔn)確掌握廉租住戶的家庭收入資產(chǎn)情況。尤其是廉租住戶的家庭成員大多屬于無穩(wěn)定職業(yè)、常年外出打工或是靈活就業(yè)的群體，收入具有臨時性、隱蔽性的特點，其家庭收入資產(chǎn)動態(tài)信息更加難以跟蹤監(jiān)測。政府相關(guān)部門對于廉租住戶收入資產(chǎn)動態(tài)信息的這種缺失使得退出機(jī)制在執(zhí)行上缺乏依據(jù)。

　　（三）退出鼓勵機(jī)制與后續(xù)保障機(jī)制不健全

　　目前我國已初步形成了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房和公共租賃房等多層次的住房保障體系，其中廉租房處于保障體系的最低端。對于因家庭經(jīng)濟(jì)條件變化而不再享受廉租房保障的家庭而言，在退出廉租房后理論上應(yīng)該進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和限價房的保障范圍，但由于廉租房和其它層次保障房要求的支付能力差距較大，很多家庭雖然經(jīng)濟(jì)條件有所改善，超出了廉租房保障標(biāo)準(zhǔn)，但仍不具備購買或租住其它層次保障房的經(jīng)濟(jì)能力，一方面主動退出廉租房享受不到有效的獎勵和政策支持，另一方面退出后得不到后續(xù)的住房保障，很可能就會落入無保障的“夾心層”。因此，多數(shù)家庭在利益權(quán)衡下會選擇繼續(xù)占用廉租房，不會主動退出。

　　二、完善我國廉租房退出機(jī)制的對策建議

　　（一）完善法律法規(guī)

　　1.提高有關(guān)廉租房的法律文件效力層級

　　從我國住房法制建設(shè)現(xiàn)狀看，出臺專門的《廉租住房法》不太現(xiàn)實，比較可行的辦法是在正處于醞釀階段的《住房保障法》內(nèi)加入廉租房的專章內(nèi)容，把與廉租房相關(guān)制度和辦法上升為法律法規(guī)，同時各地也應(yīng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際，制定地方性的廉租房法規(guī)，從而完善有關(guān)廉租房的法律制度體系。

　　2.制定廉租房管理的法律法規(guī)細(xì)則

　　在立法過程中，應(yīng)從法律層面更加清晰地規(guī)定廉租房的保障對象、保障標(biāo)準(zhǔn)和水平、資金來源、退出機(jī)制、管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職責(zé)等，并適當(dāng)?shù)爻雠_一些相關(guān)的配套規(guī)定來對廉租房的申請條件、租金標(biāo)準(zhǔn)、退出管理辦法等進(jìn)行細(xì)化，從行為多樣性的角度出發(fā)，細(xì)化對廉租住戶違法違規(guī)行為的界定，并有針對性地制定具體處理程序與實施細(xì)則，從而提高執(zhí)行上的可操作性。

　　3.加大違法違規(guī)行為的懲罰力度

　　對目前存在的一些騙租、違法占用廉租房等行為，應(yīng)加大懲罰力度，例如沒收違法所得、重金罰款、永久性取消保障資格、記入個人信用檔案甚至監(jiān)禁等，以高強度的懲罰措施大幅度地提高住戶的違法違規(guī)成本，從而有效地遏制違法違規(guī)行為的發(fā)生。

　　（二）加強收入資產(chǎn)動態(tài)信息管理

　　1.建立個人信用體系

　　即根據(jù)居民的家庭收入與資產(chǎn)、已發(fā)生的借貸與償還、信用透支、發(fā)生不良信用時所受處罰與訴訟情況，對個人的信用等級進(jìn)行評估并隨時記錄、存檔，以便查詢。政府可以成立或委托個人信用評價管理機(jī)構(gòu)，建立覆蓋全社會的個人信用信息管理系統(tǒng)，并聯(lián)合銀行、證券、保險、法院、公安、稅務(wù)與審計等部門，實現(xiàn)個人信用信息的集中管理、資源共享

　　和及時溝通，徹底解決信息不對稱的問題，為退出機(jī)制提供信息支持。

　　2.完善收入資產(chǎn)申報制度

　　實行定期申報制，即要求申請廉租房的家庭和已經(jīng)入住的家庭定期（半年或一年）將有關(guān)單位或者居住地有關(guān)部門證明的個人資產(chǎn)、收入、住房、家庭人數(shù)等變動情況向有關(guān)部門主動申報。可在廉租房的法律法規(guī)中明確違規(guī)申報行為的處罰細(xì)則，如拒不申報或申報信息失真構(gòu)成騙租行為的，從嚴(yán)懲罰。通過完善申報制度加強對廉租住戶收入資產(chǎn)信息的動態(tài)管理。

　　3.強化社會監(jiān)督

　　利用宣傳和教育手段，強化個人信用的重要影響，充分發(fā)揮社會公眾的監(jiān)督作用。同時可開通社會檢舉通道，允許、鼓勵群眾舉報他人瞞報收入資產(chǎn)情況的行為，對檢舉屬實者實施獎勵，以增強社會監(jiān)督的積極性和有效性，增加廉租住戶謊報收入資產(chǎn)信息的壓力。

　　（三）建立健全退出鼓勵與后續(xù)保障機(jī)制

　　1.建立退出鼓勵機(jī)制

　　即通過制定一系列優(yōu)惠政策，鼓勵廉租住戶主動退出廉租房，自行置業(yè)。例如，規(guī)定廉租住戶如果主動退出，就能獲得低息或無息購房貸款、優(yōu)先購買或租住其它層次保障房、購房稅費減免、財政補貼等政策性優(yōu)惠，而若不主動退出，由管理部門強制執(zhí)行后不僅得不到置業(yè)優(yōu)惠，還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這樣就可以在很大程度上調(diào)動一些經(jīng)濟(jì)條件轉(zhuǎn)好的廉租住戶主動退出的積極性。

　　2.健全退出后續(xù)保障機(jī)制

　　應(yīng)大力加強住房保障體系中各層次保障房的建設(shè)和投入，構(gòu)建“廉租房——公共租賃房——經(jīng)濟(jì)適用房”三層次或更多層次的住房保障模式。一方面加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，使盡可能多的廉租住戶在經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后能獲得購買經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會；另一方面要增加租金低于市場水平但住房條件優(yōu)于廉租房的公共租賃房的供應(yīng)量，使廉租住戶在退出廉租房后又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房時能通過租住公租房來解決住房問題。退出后續(xù)保障機(jī)制的健全，不僅能有效保證廉租住戶退出后有房可住，還在一定程度上改善住戶的居住條件，以此提高廉租住戶自主退出的意愿。