摘 要：隨著我國房地產行業快速發展，為避免房價漲幅過快、需求透支等問題發生，近年來我國也進一步加大了房地產金融的監管力度，杜絕違規資金進入到行業中，以防金融風險。在宏觀調控的背景下，實施了一系列樓市調控政策，與此同時金融機構也勒緊了“錢袋子”，不僅放緩個人按揭貸款放款的速度，而且也收緊了房地產企業的融資。這使得本就投入大、周期長資金密集型的房地產行業而言，面臨較為嚴峻的融資困境，房地產企業很有可能因為資金短缺而錯失發展良機或面臨生存危機。因此，對房地產企業融資的困境及出路進行分析具有重要的現實意義。本文先是分析房地產企業融資的特點，然后就房地產企業的融資模式，分析所面臨的融資困境，并提出幾點建議，以期促進房地產企業能擴寬融資渠道、路徑，解決資金方面的問題，從而實現企業穩定可持續發展的目標。

　　關鍵詞：房地產企業;融資特點;困境;策略

　　近年來房地產行業快速發展，但相繼也出現諸多問題，不利于整體經濟的穩健發展。因此為了確保房地產行業的穩健發展，并為我國經濟建設做貢獻，國家采取了一系列的宏觀調控政策，且不再是以往單一抑制房價政策，而是以“穩”為主，對民生保障和頂層制度方面進行優化設計。在宏觀調控的背景下，我國政府強調了住房居住的屬性，同時為了避免房價漲幅過快、需求透支等問題的出現，對房地產的投資需求進行了抑制，自2017年以來，不僅在限購限貸等方面進行了加碼，也進一步加強了房地產金融方面的監管。尤其是各監管機構相繼出臺實施了一系列的信貸業務政策法規，進一步加劇了房地產企業融資的難度，房地產企業的經營和發展面臨著較為嚴峻的考驗。顯然，房地產企業要想實現長期可持續發展的目標，就需要轉變傳統的融資模式，結合新形勢特點及自身發展需求，積極探索多元化、多層次的融資體系，不斷拓寬融資渠道，為企業生存與發展提供充足的資金保障。

　　一、房地產企業融資特征分析

　　相比較其他的行業企業，房地產企業在融資方面有著較為顯著的特征，主要表現為：一是房地產企業所進行的房地產開發項目資金體量大，尤其是前期需要投入大量的資金。對于房地產企業而言，房地產項目開發是企業重要的經濟來源，但也是一項投資非常大的業務，企業自有的資金根本無法滿足整個項目建設運營的需求，所以就需要企業通過融資來獲得更多的資金支持;二是房地產項目開發整個周期較長，通常需要2到3年的時間，相應的也使得資金使用周期較長，且在這一期間存在諸多不可控的因素，可能會減低資金使用的效率;三是房地產企業的債權性融資在抵押物方面有較高的要求。銀行等金融機構為了規避風險，會設置一些貸款的條件，尤其是當前房價、地價不斷上漲，銀行在向房地產企業提供信貸業務時，會要求企業將土地和房屋作為抵押，并成為了房地產企業向銀行貸款時的主要融資條件;四是房地產的融資活動較容易受國家政策的影響，且影響程度較大，尤其是在國家宏觀調控背景下，房地產行業的融資限制更是成為了國家政策調控的重要手段。

　　二、房地產企業融資過程中主要面臨的難題

　　目前房地產企業融資的方式包括金融機構貸款、股權融資、發行債券、房地產證券化這幾種。以下就這幾種融資方式分析當前房地產企業融資面臨的困境探討。

　　(一)金融機構貸款

　　金融機構貸款是房地產企業主要的融資方式，企業融資資金大多來源于金融機構貸款，占比接近有90%。其中以商業銀行貸款和信托融資為主。房地產企業外部資金一半以上來源于商業銀行，根據相關數據統計，銀行貸款在房地產資金來源中占60%以上，這既體現了銀行貸款在房地產企業融資中的重要性，也反映出了房地產企業資金來源的單一性。信托融資方式方便、周期短，且資金使用較為自由，但對房地產企業的抵押物要求較高，房地產企業需要提供土地使用權、在建工程抵押、股權質押、第三方擔保等。現如今受到政策影響，銀行、信托公司對房地產企業發放貸款設置了“432”紅線，這條紅線在原來是可以踩的，許多資金違規流入房地產企業中用于土地款支付。但在如今監管穿透大法、聯合檢查和嚴明懲罰下，再也沒有金融機構敢踩線，房地產企業在拿地階段的融資被卡死，房地產企業也因此陷入到“極度貧血”的狀態，甚至會有生命危險。

　　(二)股權融資

　　伴隨著地價的上漲，房地產企業拿地的資金成本也隨之上升，而企業自有的資金根本無法滿足拿地的需求。這也使得許多房地產企業會通過股權融資的方式來獲取足夠的資金，主要因為股權融資操作相對簡便，且能讓房地產企業短時間內快速壯大。但這種融資方式也存在較大的局限性，主要表現為會分散企業的股權，后續還會帶來決策、股權退出方面等問題。加之在政策的影響下，現如今信托機構的信托資金只能夠以入股的形式進入到房地產企業中，且只有很少一部分。

　　(三)發行債券

　　這一融資方式的優勢是可將社會中閑散的資金整合在一起，可為房地產企業項目開發提供規模大且穩定的資金支持。但發行債券也對房地產企業設有較高的要求，集中體現在企業性質、信用等級、盈利能力、企業規模等指標上，且在新監管政策不斷加碼的情況下，更是對房地產企業發行債券設置了許多細化的限制性條件，使得房地產企業債券發行難度升級，甚至是被終止。

　　(四)房地產證券化

　　主要是IPO及定向增發，這種融資方式的優勢是規模大、成本低、使用自由、無還本利息壓力、可保存企業后續債務融資能力等。但是由于IPO對房地產企業在業績、企業規模、開發資質、信譽度等方面有較高的要求，加劇了房企IPO上升的難度。目前僅有少數房企具備IPO上升的能力，而IPO審批的效率也較為緩慢，即便企業通過IPO上市，也難以在短時間內解決企業的資金問題。另外，國家也加大了上市的房企在定向增發方面的監管和審核力度，證監會也明確規定房地產企業不得通過融資的方式來對流動資金予以補充，而房地產企業募集的資金明確規定只能用于房地產項目的建設，用于拿地和銀行貸款償還已經明令禁止。

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