摘要：中國現(xiàn)行的金融環(huán)境缺少風(fēng)險分散機制，住房反向抵押貸款的風(fēng)險完全高度集中于提供商，不利于調(diào)動金融機構(gòu)經(jīng)營該業(yè)務(wù)的主動性。反向抵押貸款發(fā)展最為成功的美國，也是在規(guī)避市場風(fēng)險的法律法規(guī)及金融工具出現(xiàn)后，才獲得長足發(fā)展的。

　　關(guān)鍵詞：貸款,金融,銀行制度

　　傳統(tǒng)觀念根深蒂固。“孝”為百善之先，贍養(yǎng)父母是子女應(yīng)盡的義務(wù)，國家將其明確列入法律條例。相應(yīng)的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀念，導(dǎo)致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產(chǎn)。這種傳統(tǒng)的代際財富觀念使得老人盡管需要養(yǎng)老資金卻不愿意將房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，導(dǎo)致對新興金融產(chǎn)品的潛在需求無法發(fā)展為現(xiàn)實的有效需求。

　　經(jīng)營主體復(fù)雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經(jīng)營主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業(yè)務(wù)，原因在于：(1)該業(yè)務(wù)要求銀行主動經(jīng)營房產(chǎn)，以往國內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，主動買賣房產(chǎn)動力不大且不是其長項。(2)傳統(tǒng)房貸風(fēng)險會隨時間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報周期過長且市場波動大，銀行涉足此領(lǐng)域沒有內(nèi)在動力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產(chǎn)品的開發(fā)和推行上有豐富的經(jīng)驗，但在中國禁止金融混業(yè)經(jīng)營的管理體制下，保險公司不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不可能具備金融信貸功能。社會保障機構(gòu)無論從業(yè)務(wù)到經(jīng)驗，雖具有相當(dāng)?shù)馁Y金實力，仍不具有貸款發(fā)放、房屋評估與銷售等業(yè)務(wù)職能。

　　住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的一定年齡的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，并從金融機構(gòu)獲得借款，金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋現(xiàn)值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)期利息，并按老人的預(yù)期壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現(xiàn)金的同時繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世，相應(yīng)的金融機構(gòu)就獲得抵押房的產(chǎn)權(quán)并將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，并享有房產(chǎn)升值的部分。

　　住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟最具代表性的當(dāng)屬美國。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養(yǎng)老途徑、彌補社會保障資金不足、改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況和提高老年人生活質(zhì)量和消費水平、促進(jìn)社會整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會效用主要體現(xiàn)在兩點：

　　老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產(chǎn)組成理論研究表明，大部分老年人以養(yǎng)老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費的資產(chǎn)，通過采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時，通過住房資產(chǎn)的釋放，可幫助老年人籌措長期護(hù)理費用。對低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會貧困率發(fā)生等方面有不可小視的社會功能。

　　住房反向抵押貸款在增加金融機構(gòu)業(yè)務(wù)收入的同時，還可增加二手房上市量，對調(diào)節(jié)房價起積極作用。對貸款機構(gòu)而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風(fēng)險，但與其他貸款業(yè)務(wù)平均利潤率相比，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)具有較高的利潤率。作為一種新興金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款是金融機構(gòu)中間業(yè)務(wù)擴(kuò)大的表現(xiàn)，可成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。這種類似于買房即積蓄的養(yǎng)老方式，除了拉動內(nèi)需，還會使房地產(chǎn)市場的買賣趨于投資化而非投機需求。

　　中國工業(yè)化進(jìn)程的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實，未富先老開始成為經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展的重大障礙，加之社會保障體系不健全，養(yǎng)老問題的嚴(yán)峻性日益凸顯。從中國大多數(shù)老年人的生活現(xiàn)狀來看，僅依靠現(xiàn)行養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以應(yīng)對老齡化趨勢，解決老年人“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象及其養(yǎng)老問題，住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。

　　土地制度不明確，缺少國家政策支持。從反向抵押貸款的特征來看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產(chǎn)權(quán)(包括土地的所有權(quán))。中國現(xiàn)行法律制度使所有住宅所有者從本質(zhì)上講都無法擁有絕對產(chǎn)權(quán)，即在擁有房屋所有權(quán)的同時無法擁有土地所有權(quán)，只擁有有限期限的土地使用權(quán)，即居住用地使用權(quán)限最高期限為七十年。據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎(chǔ)資產(chǎn)不復(fù)存在，住房反向抵押貸款難以有效實施。

　　市場風(fēng)險復(fù)雜且缺少規(guī)避工具。作為全新的混合性金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款的運作風(fēng)險相當(dāng)復(fù)雜。包括：(1)房地產(chǎn)價格風(fēng)險，即住房在最后出售時，其總價格低于貸款本息總額，貸款機構(gòu)就可能面臨損失。(2)利率風(fēng)險，由于住房反向抵押貸款期限較長，信用關(guān)系存續(xù)期間，利率發(fā)生變化會加大貸款的機會成本，使抵押機構(gòu)的信貸資金遭受損失。(3)流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，占用資金多，容易使抵押貸款機構(gòu)資金陷入困境，甚至引起破產(chǎn)。

　　盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會保障體系，多渠道籌集養(yǎng)老資金，盤活二手房市場以及拉動內(nèi)需等有著積極的意義，但目前的市場供給和需求都很有限，短期內(nèi)開展和實施以現(xiàn)有制度和政策環(huán)境來看，可行性值得懷疑。但從長遠(yuǎn)來看，其市場潛力巨大，前景廣闊。為此，應(yīng)積極創(chuàng)造有利于住房反向抵押貸款發(fā)展的制度和政策環(huán)境。

　　發(fā)揮政府的主導(dǎo)力量，通過建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)為住房反向抵押貸款的實施創(chuàng)造條件。比如，調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)，吸引保險資金和保險機構(gòu)進(jìn)入;通過開征遺產(chǎn)稅改變中國老年人養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，增強住房反向抵押貸款的吸引力;通過稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等各種政策支持，增加經(jīng)濟(jì)收入較低老年人參與的積極性等。縱觀發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗不難看出，在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時期，政府的主導(dǎo)力量不容忽視。

　　加強對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度，引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的個人消費方式和理財方式。相信隨著時代的進(jìn)步和老齡化危機的到來，傳統(tǒng)的倫理觀念會逐漸發(fā)生改變，反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當(dāng)然需要在一些比較開放的大城市開辦此項業(yè)務(wù)，通過示范效應(yīng)吸引更多的老年人前來參加。

　　著眼長遠(yuǎn)，從倡議高度認(rèn)識住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國社會養(yǎng)老保障體系，通過健全對借款人的利益保障機制、明確界定經(jīng)營主體以及壽險業(yè)務(wù)的示范作用逐步過渡，同時，為使金融機構(gòu)的資產(chǎn)可以實現(xiàn)有效流動，減弱其流動性風(fēng)險，可對住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)債券化運作，使金融機構(gòu)獲得資金支持。