以往提到“住宅工程質量”，一般是指符合規范性要求，主要是基于施工質量和材料質量。現在，首先是要保證工程的結構安全和使用功能，同時對住宅的性能和室內環境質量也提出了更高的要求。因此，“住宅工程質量”也隨之發展成為一個綜合性、廣泛性的概念，既包括施工質量、材料質量，也包括設計質量、環境質量。隨著住房從滿足生存需要，實現向舒適型的轉變，住宅的節能、環保等因素也成為衡量住宅工程質量的重要指標。
　　1 住宅工程現狀質量存在的主要問題
　　住宅工程質量標準的構成或評價包括三個方面：住宅工程的結構、外觀裝飾質量；住宅的使用功能質量；成片小區建設中水、電、煤、衛、電話及綠化等公共配套設施的功能質量。當前住宅工程的質量在以下幾個方面存在著較為突出的問題，具體表現為：
　　1.1 有的房屋沉降量過大，沉降不均勻
　　主要表現形式為：
　　(1)最終沉降量超過地方標準和設計允許沉降值。由于基礎下沉過大，造成下水道阻塞不通，甚至毀壞。
　　(2)縱向沉降量嚴重不均勻。單棟住宅兩端沉降明顯差異，偏差值超過規定。造成出現大小不一等不規則裂縫。
　　(3)沉降長期不穩定。工程竣工已5年，仍然存在沉降值過大及不均勻現象。
　　1.2 有的住宅交付使用后產生較多的結構和外觀裂縫現象
　　表現形式有沉降裂縫、結構裂縫、斜裂縫、預制板裂縫、現澆板裂縫，使二次裝修無法施工，居民反映“出了舊房，進了危房”。
　　1.3 有的住宅在使用過程中存在各種滲漏現象
　　表現形式有:屋面滲漏、外墻滲漏、地下室滲漏、樓面滲漏、管道滲漏、衛生潔具滲漏、煤氣管道滲漏等等，由于滲漏造成室內電氣短路，使住戶的家具發霉，給住戶的生活帶來諸多不便，甚至隱含著不安全因素。
　　1.4 有的住宅使用的原材料質量低劣，給住宅結構帶來隱患
　　如冷鍍鋅管用作給水管，由于管材內壁薄厚不均勻，涂鋅穩定性差，造成水資源被污染。水中雜物使水質變味。混凝土骨料含有游離MgO、CaO，時間一長，會爆裂，成為破壞結構隱患點等等。
　　上述住宅工程質量通病，給居民帶來了困擾，影響了住宅工程質量水平的提高，并產生了一定的社會后果。
　　2 住宅工程質量問題的原因分析
　　住宅工程是一個系統工程，形成住宅工程質量問題的原因也是由系統工程中各環節的因素綜合構成的，如住宅建設參與各方的行為都會影響住宅工程質量。
　　2.1 質量問題的直接原因
　?。?）規劃不能反映社會發展水平。規劃缺乏先導性，住宅建設選址不當。公建配置指標偏小，盲目地追求住宅的高寬度，綠地指標過低。有的住宅區選址過于遠離市區，由于開發商的短期行為，開發規模小，造成小區的交通與市政配套設施的困難，給居民的生活帶來不便。
　?。?）勘察設計追求與住宅工程質量控制脫鉤。設計未能按工程地基特點進行設計運算，控制沉降系數，使住宅沉降得不到有效的控制；對沉降、溫差等原因造成的裂縫，也沒有從設計上來考慮相應的措施等。
　?。?）承建住宅的施工單位素質偏低。住宅工程大部分由資質較低的企業承擔，這些企業技術素質低，管理水平差，無能力確保質量措施的實現，也就確保不了住宅工程的質量。
　　（4）建材市場仍混有不少偽劣產品。目前大部分建材生產廠家管理薄弱、工藝落后、產品不配套；建材產品進入住宅工程施工現場把關不嚴，在利益的驅動下，建設單位和施工單位的現場負責人，沒有嚴格地執行建材準用證規定，對建材產品不審證、不檢測，難以保證質量。
　?。?）住宅工程質量保修無有效的措施保證。住宅工程交付使用后，建設單位和施工單位對住宅工程質量的保修責任不明確，發生質量問題后，互相推諉，質量問題不能及時解決，引起居民的投訴上訪。
　　2.2 質量問題的間接原因
　?。?）制約機制方面。住宅建設各方質量責任制不能有效的落實，沒有形成一個有效的住宅工程質量保證體系。
　?。?）用戶使用方面。用戶的質量意識和法制意識較為薄弱，與住宅質量相關的法律、規章中，對用戶的約束較少，對于由于用戶使用不當而造成的住宅質量問題沒有明確的界定，缺乏追究用戶質量責任的措施。
　?。?）住宅建設標準規范方面。目前的住宅工程標準尚未從住宅產業現代化這一倡議高度考慮問題，標準體系尚未覆蓋住宅工程本身外的環境建設。建設各方有標不依現象也相當嚴重，為住宅工程帶來隱患。同時住宅工程標準的實施和管理的力度不夠。
　　3 住宅工程質量問題的控制措施
　　（1）住宅工程質量通病是工程質量的頑癥，必須采取標本兼治、綜合治理的方法，我省部分地區通過制定相關防治導則、辦法、指南、措施等已取得的階段性成果，也證明了住宅工程質量通病是可以得到有效控制的。
　　同時，各級建設行政主管部門應充分發揮住宅建設、勘察、設計、施工、監理等單位的積極性，通過完善相關的技術、經濟政策和推進機制，加大科技投入和集中攻關，集中解決影響住宅工程質量的問題。鼓勵采用先進、適用、可靠的新技術、新工藝、新材料、新產品，通過不斷提升住宅建設的科技含量和整體效益，確保住宅工程質量。
　?。?）住宅建設要逐步實行產業化，即以大規模的成型住宅開發來解決城市居民的住宅問題。具體地說，住宅產業化就是以住宅市場需求為導向，以建材、輕工等行業為依托，以工廠化生產各種住宅構配件、成品、半成品，然后現場裝配為基礎，以人才、科技為手段，通過將住宅生產全過程的規劃設計、構配件生產、施工建造、銷售和售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，從而實現住宅產品供銷一體化的生產經營組織形式。
　?。?）住宅施工企業要實現專業化。應鼓勵國有大中型企業參與住宅建設，同時，必須實現中小施工企業的專業化，鼓勵粉刷、建筑、木工、安裝等技術領先、人員素質高的專業隊伍進入住宅市場，通過長期反復實踐，提高其專業水平。政府必須制定相應的政策，從專業化的角度保護并發展從事住宅建設的中小專業施工企業。
（4）引進消化國際住宅建設先進經驗，創新發展我國住宅建設科學技術，提高住宅工程的建設質量需要建設、設計、施工、監理等各方質量責任主體的共同努力。
　　　　通過上述的相關措施逐步建立起以開發企業為主體的住宅工程質量保證體系，以中介咨詢機構為主體的住宅工程質量市場制約體系和以政府為中心的住宅工程質量監督體系，必將在近幾年內從根本上建立比較完善的住宅工程質量控制體系，適應社會主義市場經濟發展的要求，滿足人民生活水平不斷提高的需要。