1 分析數(shù)據(jù)的選取與采集

　　2010年試點(diǎn)選取錦州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)娘娘宮鎮(zhèn)，轄區(qū)面積135 ,居民點(diǎn)面積為10 ，位于錦州市的南部，是錦州市及遼西地區(qū)對(duì)外開放的前沿，試點(diǎn)地區(qū)具有一定的北方代表性。2011年試點(diǎn)選取合肥市高劉鎮(zhèn)，轄區(qū)面積195 ，居民點(diǎn)面積16.5 ，位于合肥市西南，試點(diǎn)地區(qū)具有一定的南方代表性。采用常規(guī)的地籍測(cè)量和權(quán)屬調(diào)查方法來完成實(shí)驗(yàn)區(qū)的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)采集。數(shù)據(jù)劃分為：宅基地、公益用地、基礎(chǔ)用地、企業(yè)用地、居民點(diǎn)內(nèi)農(nóng)用地、居民點(diǎn)內(nèi)未利用土地及其他土地。

　　2 集體土地建設(shè)用地潛力模型建立

　　農(nóng)村集體土地建設(shè)用地潛力是指通過對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)改造、遷村并點(diǎn)等，可以騰退出來的土地面積。農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力測(cè)算是農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力分析的重要組成部分，是農(nóng)村居民點(diǎn)整理規(guī)劃的基本依據(jù)。

　　2.1 潛力要素的組成

　　(1)農(nóng)村人均建設(shè)用地面積嚴(yán)重超標(biāo)而形成的潛力;(2)廢棄建筑物壓占土地形成的潛力;(3)村莊建設(shè)缺乏有效的規(guī)劃，建筑混亂、村莊內(nèi)容水區(qū)、建筑垃圾壓占、建筑廢棄地等空閑地而形成的潛力;(4)“空心村”現(xiàn)象，土地集約利用程度低而產(chǎn)生的潛力;(5)村莊中和村莊之間的閑散土地形成的潛力。

　　2.2 潛力模型分析比較

　　(1)人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)潛力模型：A=M-N·P

　　式中: A-最大建設(shè)用地潛力值、M-農(nóng)村居民點(diǎn)現(xiàn)狀面積、N-人均居民點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)面積、P-某時(shí)期農(nóng)村人口數(shù)。

　　此模型是我國(guó)在測(cè)算農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力時(shí)的常用方法，存在的問題是：人均用地標(biāo)準(zhǔn)缺乏對(duì)農(nóng)民宅基地中必要生產(chǎn)用地的考慮致使?jié)摿y(cè)算面積偏大，例如本次調(diào)查中宅基地面積為486.5公頃，而其中有133.0公頃為田地或菜地，這部分田地來計(jì)算成潛力用地顯然是不科學(xué)的;另外隨著城市化影響農(nóng)村人口是在不斷減少，但是伴隨著農(nóng)村家庭結(jié)構(gòu)小型化，農(nóng)戶數(shù)量確在不斷增加，造成了人口減少戶數(shù)增加的現(xiàn)象。

　　(2)戶均宅基地標(biāo)準(zhǔn)潛力模型：A=(Q-T)·P

　　式中: A-最大建設(shè)用地潛力值、Q-戶均居民點(diǎn)現(xiàn)狀面積、T-戶均居民點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)面積、P-某時(shí)期農(nóng)戶數(shù)。

　　計(jì)算方法也很簡(jiǎn)便，比按人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算更符合農(nóng)民生活實(shí)際，較為合理。但此法主要是對(duì)現(xiàn)狀潛力的一個(gè)測(cè)算，以農(nóng)戶數(shù)量不變?yōu)榍疤幔瑳]有考慮農(nóng)戶數(shù)量變化對(duì)整理潛力的影響。

　　(3)農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)部土地閑置率潛力模型：A=M·K

　　式中：A-最大建設(shè)用地潛力值、M-農(nóng)村居民點(diǎn)現(xiàn)狀面積、K-土地閑置率。

　　能夠反映閑置土地面積，這部分潛力幾乎都可轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)潛力;缺陷是只考慮了閑置土地一方面的潛力，忽略了農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)部非閑置土地的整理潛力。

　　2.3 潛力模型建立

　　綜合比較以上三種方法各有利弊，致使?jié)摿y(cè)算結(jié)果的可行性較差，測(cè)算的潛力往往偏大，難以實(shí)現(xiàn)。結(jié)合當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力的主要組成，設(shè)計(jì)了農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力測(cè)算的新方法。此方法以戶均宅基地標(biāo)準(zhǔn)潛力模型為基礎(chǔ)，并充分考慮能夠影響潛力值發(fā)生較大浮動(dòng)的因素，并能夠服務(wù)于開發(fā)整理規(guī)劃及農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)劃。

　　其計(jì)算方法如下：

　　A=M-Q·P/R (1)

　　P=G/Qt (2)

　　式中：A-農(nóng)村集體土地建設(shè)用地最大建設(shè)用地潛力值、Q-戶均居民點(diǎn)現(xiàn)狀面積、P-某時(shí)期農(nóng)戶數(shù)、M-農(nóng)村居民點(diǎn)現(xiàn)狀面積、R-建筑用地比例、G-目標(biāo)年農(nóng)村人口數(shù)量、Qt-目標(biāo)年農(nóng)戶規(guī)模。

　　可能增加的耕地潛力值(Ai)

　　Ai=A×D (3)

　　D=B/N (4)

　　式中：Ai為農(nóng)村居民點(diǎn)整理后可能補(bǔ)充為耕地的潛力值，即最大的整理潛力值與可能整理為耕地比率的乘積;D為可以或可能整理為耕地的比率; B為該區(qū)域現(xiàn)狀耕地面積;N為該地區(qū)農(nóng)用地面積。

　　綜合(1)、(2)、(3)、(4)可得集體土地建設(shè)用地潛力分析計(jì)算公式：

　　潛力值= [M-Q·G/(Qt·R)]·(1+B/N)

　　3 集體土地建設(shè)用地潛力模型探討

　　采用新的測(cè)算方法，按照各地農(nóng)民的生活與生產(chǎn)的實(shí)際需要確定戶均宅基地標(biāo)準(zhǔn)，可以克服人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)法不能反映農(nóng)戶數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)對(duì)其影響致使?jié)摿y(cè)算結(jié)果偏大的缺點(diǎn)，可以保證整理后農(nóng)民必要的生活與生產(chǎn)用地;同時(shí)，該方法以居住建筑用地(宅基地)占整個(gè)農(nóng)村居民點(diǎn)的比例進(jìn)行修正，考慮到了新農(nóng)村建設(shè)中的公共設(shè)施用地;另外，由于它考慮了人口及農(nóng)戶數(shù)量的變化，也克服了戶均宅基地法和農(nóng)村居民點(diǎn)內(nèi)部土地閑置率法中，潛力測(cè)算不全的缺點(diǎn);因此，該方法的潛力測(cè)算結(jié)果具有較好的可行性，可以應(yīng)用于土地開發(fā)整理規(guī)劃及農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)劃。隨著城鎮(zhèn)化水平的進(jìn)一步提高，大量農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)集中，農(nóng)村居民點(diǎn)用地的潛力較之上述分析計(jì)算結(jié)果還要大很多，而這些新的土地資源，相當(dāng)一部分分布在地勢(shì)平坦，區(qū)位也相對(duì)優(yōu)越的區(qū)域，具有很高的再開發(fā)利用價(jià)值。

　　應(yīng)該明確的是，潛力測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)并不代表實(shí)際的工程標(biāo)準(zhǔn)，它只是針對(duì)全體農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理潛力測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)。重新建立潛力測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的思路與潛力逐級(jí)訂正的思路是一致的，即現(xiàn)有工程標(biāo)準(zhǔn)之所以實(shí)現(xiàn)不了是因?yàn)橛性S多的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)限制性因素導(dǎo)致無法對(duì)全部農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行整理，如果能在標(biāo)準(zhǔn)的選擇體系中恰當(dāng)?shù)募尤脒@些自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)限制性因素的選擇限制，并給出不同限制下的合理測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，那么這個(gè)問題就解決了。

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