來源：安防科技 2022年3期

　　作者：王廣斯 戴紅霞

　　摘要：在精裝修樓盤的使用者日趨增多的大背景下，怎樣確保裝飾裝修工程施工的有效管理備受業(yè)界重視。為此，筆者將充分切合自身多年以來所積累的相關施工經驗，對淺談精裝修樓盤的裝飾裝修施工管理進行了簡要的分析，以供參考。

　　關鍵詞：裝飾裝修;精裝修;工程管理

　　1精裝修樓住宅樓盤的概念

　　精裝修樓盤，顧名思義，就是房產在交付與客戶時，已完成內部的所有硬裝修。如完成了吊頂、墻面涂料或墻紙、地面地板或地磚、門扇、潔具、淋浴房或浴缸、窗簾、固定家俱、整體櫥柜、床及床頭柜、沙發(fā)、電視柜，空調、燈具，開關插座等等。客戶入住時，僅需要配備部分家用電器(視開發(fā)商開發(fā)樓盤的定位而定，有些精裝修樓盤開發(fā)商配有家用電器)和日常的生活用品如：床上用品、洗滌用品、辦公用品等等即可入住。也就是我們常聽說的拎著皮箱住新房，省去了二次裝修的麻煩。

　　2精裝修工程控制重點

　　2.1縱觀傳統(tǒng)毛胚房，我們不難發(fā)現其缺少具體的功能定位及平面布置，只是用粗線條對建筑平面功能進行了劃分。下面筆者將詳細闡釋一些常見盲區(qū)。

　　(1)在設計時廚房中的天然氣立管及排煙道缺乏立管定位，導致排煙道和煙機、天然氣管道和灶之間的相互位置不相宜。

　　(2)在設計新風系統(tǒng)功能及家庭中央空調時，事先在結構梁處預留空洞，導致房間內的層高高度值在局部區(qū)域減小。

　　(3)為了實現室內地面水平統(tǒng)一的目標，在廚房門檻及衛(wèi)生間位置上要符合使用功能留存的高差要求，也許會由于地面材料的厚度及材質的不一樣導致室內裝修面完工之后帶來巨大的經濟損失。

　　(4)室內門窗附近墻體及其附近的相對尺寸不夠，未在門窗洞口預留好供安防系統(tǒng)安裝的報警系統(tǒng)的位置。

　　(5)若沒充分考慮到平面家具布置的合理性與科學性，則會導致原先就有的建筑主體在施工時再一次剔鑿布線，其關乎到衛(wèi)生間、廚房及客廳等房間的有線電視、電話、電源插座、寬帶模塊、開關等布置數量、位置的不合理。

　　(6)衛(wèi)生間沒有對干濕進行明確的區(qū)位劃分，導致洗衣機進水接駁點缺乏位置、地漏不足，增設又會對防水層造成一定的損壞。

　　2.2一體化設計控制

　　2.2.1設計層面

　　(1)戶型分析開發(fā)商對開發(fā)的樓盤所在的區(qū)域和業(yè)主群體分析確定商品房的戶型，從項目定位到后期銷售整個流程都要提供最有創(chuàng)意和實用性的設計，將其品牌價值帶到項目中提升樓盤檔次，給樓盤更多的附加值。

　　(2)戶型功能空調系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、廚房集成系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)是否具備。衛(wèi)生間是否具備干濕分區(qū)的功能。

　　(3)設備空洞預留設備的檔次和選型的同時，確定設備管線布置。在結構梁、板等受立部位提前設計預留孔，減少設備管線對層高的降低，避免結構加固。

　　(4)結構形式選擇在考慮建安成本的前提下，選擇最合適的受力結構形式。避免在房間陰陽角出現墻面與柱子交接處的突變，影響平面布局。

　　2.2.2管理層面

　　(1)精裝修一體化設計需工程、設計、開發(fā)、材料、預算、銷售等專業(yè)的團隊合作，裝飾設計單位應從樓盤建設前期介入避免于后期介入被動性。這樣既能節(jié)省開發(fā)商的成本，又能為客戶設計出最優(yōu)的家居方案。

　　(2)設計圖紙實施之前，各專業(yè)必須對圖紙審查。裝飾圖紙調整絕非涉及屬于一個專業(yè)，對土建安裝影響很大，易造成墻體內部的管線預留的調整會造成預埋管線全部報廢。

　　(3)在圖紙審查通過之后應保持裝飾方案穩(wěn)定性，杜絕領導層的一言堂、避免方案隨意調整。由項目部對精裝房建設實施，各專業(yè)人員專業(yè)可溝通流暢，克服了施工過程中的信息智障，團隊優(yōu)勢明顯。

　　(4)力爭選擇有裝修資質的土建單位總包單位，優(yōu)勢在于施工界面清晰、責任明確，避免因扯皮造成的工期耽誤。

　　3精裝修樓盤裝飾裝修的施工管理

　　3.1施工進場前現場協調

　　精裝修施工單位進場前，甲方的現場管理人員需要協調其與土建施工單位的相關事宜，協調場地移交。移交的現場必須嚴格按要按國家相關規(guī)范和合同要求的標準進行檢查，檢查的重點主要在以下幾個方面：(1)土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標高等;(2)對于精裝修施工容易破壞而對小業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等;(3)小業(yè)主收樓后投訴意見最多的滲漏問題，滲漏問題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會出現很多問題。

　　3.2圖紙會審和設計交底

　　現場管理人員在正式開工實施之前，需要協同監(jiān)理召集施工進場動員大會、設計交底會議，由監(jiān)理單位會后形成相關會議紀要并送各方簽字確認。單位由于審圖時間短，圖紙會審不能完全解決問題，許多問題是靠邊干、邊發(fā)現、邊解決。所以設計單位也必須全程密切配合。

　　3.3施工進度管理

　　精裝修施工單位進場后，房地產公司現場管理人員應當組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位根據合同總工期，土建移交情況來確定關鍵節(jié)點。精裝修施工單位根據關鍵節(jié)點深化后，排出精裝修的施工進度計劃，計劃要求明確泥水完工日期、木門進度安排、乳膠漆的工作安排、廚具及潔具進場及安裝時間。影響進度的主要因素包括以下方面：(1)土建移交場地遲;(2)垂直運輸的效率;(3)精裝修單位的勞動力投入;(4)泥水及復雜的木作業(yè)的進度;(5)主要材料的供應。

　　4施工過程質量管理

　　從目前中國的精裝修施工單位的市場來看，組織完善、資金實力較強的隊伍較少，因此施工過程中的管理特別重要。現場應確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標段至少一層樣板層，每個戶型至少一間樣板房。每個勞務班組進場前必須進行現場交底，未進行交底的不能進場施工。針對小業(yè)主集中投訴的質量問題進行重點把控。

　　精裝修施工過程中的成品保護也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質量，而不重視成品保護，結果往往要花費相當大的精力和財力去處理后果。實際上，成本保護是精裝修施工管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質量的關鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。成本保護的基本原則是各工序空間上分開，時間上錯開，盡量減少多工作在同一區(qū)域同時作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進行檢查。

　　結束語

　　現代精裝修樓盤的建設是一個復雜的系統(tǒng)工程，土建、安裝、精裝各專業(yè)間聯系緊密、相互影響，實踐中必須從整個建筑的構造特點和功能要求出發(fā)，結合各專業(yè)總量、各階段施工特點進行積極有效的協調溝通，形成各生產要素的優(yōu)化組合，以保證工程的整體質量和進度，實現精裝修樓盤的經濟價值和社會效益。

　　參考文獻

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