摘要：商業(yè)建筑選址，在商業(yè)建筑項目開發(fā)過程中是至關重要的一個環(huán)節(jié)。現(xiàn)代商業(yè)建筑的選址，占主導地位的因素當然還是其地塊本身的商業(yè)價值和商業(yè)發(fā)展的前景。在城市規(guī)劃規(guī)定的商業(yè)用地中確定可供選擇的地塊，選擇幾個目標地塊進行分析比較，并確定最終的地塊的選址。其中在目標地塊的分析比較中，地塊的面積、地段、價格等因素占據(jù)主導地位，而對于周邊城市的交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟形勢的影響進行初步評估，也越來越受關注。

　　關鍵詞：商業(yè)建筑,建筑發(fā)展,工程技術

　　1 從城市交通環(huán)境分析，選址不宜位于城市主干道上。城市交通主干道的特性決定了其交通流量較高，車速較快，同時城市規(guī)劃嚴格控制在道路上對車行開口。這樣的制約條件會反過來限制顧客對于商業(yè)建筑的可到達性。在主干道上可以清楚看到商業(yè)建筑，但是往往反而因為數(shù)不多的入口而很容易錯過。同時，作為對于周邊人流有強烈吸引作用的大型商業(yè)建筑，本身會是一個交通量相當大的交通樞紐，不應緊靠城市交通主干道，以避免對于城市交通網(wǎng)絡的負面影響，故有相當規(guī)模的商業(yè)建筑應比鄰主干道而非近貼主干道。

　　2 商業(yè)建筑的開發(fā)和經(jīng)營者都希望顧客可以經(jīng)過盡量短的流線就可以到達商業(yè)建筑內(nèi)部，因此總是傾向于將新建商業(yè)建筑選址緊靠大型居住區(qū)位置。但是，商業(yè)建筑在將來運營的過程中，會對周邊造成相當多種類的污染，如噪音、氣味、強光燈，因此從居住區(qū)環(huán)境考慮，不宜將商業(yè)建筑建設在離住宅過于接近的地段，并且應在商業(yè)建筑和相鄰住宅區(qū)之間做好隔離措施，以盡量減少商業(yè)建筑對于周邊居住環(huán)境的負面影響。

　　3 從城市經(jīng)濟環(huán)境考慮，在成熟的住宅區(qū)周邊建設商業(yè)建筑，雖然有現(xiàn)成而穩(wěn)定的客戶來源，但是因為居住區(qū)發(fā)展已較為完善，周邊的地價一定較新建居住區(qū)周邊地價為高。同時，成熟住宅區(qū)也意味著周邊商業(yè)環(huán)境已成型，商業(yè)建筑將面對更多來自市場的挑戰(zhàn)，而發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ｔ跈嗪舛咧g，需要利用數(shù)學模型進行投資效益比的分析，根據(jù)項目的特點和具體情況進行分析，最終得出科學結論。

　　1、中國商業(yè)建筑能耗現(xiàn)狀

　　隨著改革開放和經(jīng)濟發(fā)展,我國商業(yè)建筑的面積日趨增大,據(jù)統(tǒng)計目前已經(jīng)建成大約2000多幢高級賓館和寫字樓,800多家大型商場,設有中央空調(diào)系統(tǒng)的建筑面積約1.5億平方米。根據(jù)商業(yè)建筑的能耗調(diào)查統(tǒng)計,設有空調(diào)系統(tǒng)的商業(yè)建筑每年的能源消耗費用接近150元/平方米,現(xiàn)有商業(yè)建筑的每年的能源消耗費用就高達225億元人民幣。商業(yè)建筑消耗的能源主要用于空調(diào)、照明、熱水供應以及其它動力設備等方面。表1顯示了上海地區(qū)各種商業(yè)建筑能源消耗的各成分比例。其中空調(diào)能耗是商業(yè)建筑的能耗的主要部分,占總能耗的50~60%。

　　表1: 上海地區(qū)商業(yè)建筑能耗成分比例

　　空調(diào)照明衛(wèi)生熱水動力設備及其它飯店46.113.5319.4商場40.533.710.715.2寫字樓49.733.32.717醫(yī)院30.313.941.814

　　空調(diào)能耗主要由以下幾方面組成:補償維護結構傳熱的能耗占40~50%,新風處理能耗占30~40%,空氣、水輸送能耗占25~30%。圖1 顯示了北京某著名商業(yè)建筑各設備(冷凍機、水泵、空調(diào)箱、照明、動力)電耗的積分圖。該建筑的65%的電耗是空調(diào)系統(tǒng)。

　　圖1 各設備耗電量積分圖

　　2、中國商業(yè)建筑節(jié)能潛力

　　通過對中國商業(yè)建筑的調(diào)查和分析發(fā)現(xiàn),商業(yè)建筑具有巨大的節(jié)能潛力。主要表現(xiàn)在以下幾方面:

　　* 中國商業(yè)建筑的能耗高于國外發(fā)達國家的商業(yè)建筑能耗。例如清華同方人環(huán)工程公司在1998年對北京市的十家營業(yè)較好的大商場進行了全面的測試和統(tǒng)計,這些商場的全年運行能耗平均大約是188 kwh/m2.a,而氣候條件大致相當?shù)娜毡镜耐惤ㄖ钠骄昴芎拇蠹s是135 kwh/m2.a,也就是說北京市的商場的能耗要比日本高出將近40%。

　　* 同類型的的商業(yè)建筑之間的能耗也有較大差別。圖2顯示了北京十家大型百貨商場每平方米耗電量,從圖中可看出耗電量最高的商場比耗電量最低的商場能耗高出將近50%。此外寫字樓和旅館類建筑的情況也是這樣的。圖3中北京16家星級旅館的1997年的能耗狀況,能耗最大的旅館能耗費是能耗最小的旅館能耗費的將近3倍。

　　圖2 北京十家商場能耗圖

　　圖3 北京16家旅館能耗圖

　　* 通過對商業(yè)建筑的模擬分析發(fā)現(xiàn),建筑的理想能耗與實際能耗有較大差別,主要是空調(diào)系統(tǒng)運行管理較差、缺乏空調(diào)自控系統(tǒng)、原有空調(diào)系統(tǒng)存在許多不合理設計等原因造成。通過對這些不合理成分的改造,能以較小的投入獲得極大的節(jié)能效果。例如下圖所示為北京某四星級飯店的水系統(tǒng),從圖中可看出,標準層加壓泵后的閥后壓力為1.12MPa,而加壓泵前的閥前壓力為1.15MPa,即經(jīng)過加壓泵后壓力反而降低,主要原因是加壓泵前后的閥門開度只有25%,這說明標準層加壓泵是多余的,如果取消標準層加壓泵,經(jīng)估算每年可節(jié)電10%,約22萬度電,節(jié)省運行費16.5萬元。

　　* 近年來已有不少的節(jié)能改造項目竣工,這些改造項目都顯示出較大的經(jīng)濟效益,說明商業(yè)建筑有巨大的節(jié)能潛力。例如北京雙安商場的空調(diào)風系統(tǒng)的改造,通過充分利用春秋季室外新風為商場內(nèi)供冷,從而減少了一個月的冷機運行時間,據(jù)統(tǒng)計每年可節(jié)省能耗費30萬元左右。改造所需的40萬元的投資一年時間就可以回收。此外在亮馬河大廈,通過節(jié)能改造,一年可以節(jié)約運行費用300多萬,所需的投資不到一年的時間即可回收。

　　上述分析表明,中外對比、同類建筑的對比、理論計算和實際測試的對比、商業(yè)建筑成功的改造實例都充分說明中國的商業(yè)建筑具有巨大的節(jié)能潛力,商業(yè)建筑節(jié)能改造有很好的經(jīng)濟效益。

　　3、中國商業(yè)建筑節(jié)能的途徑和技術手段

　　技術手段的推廣和合理利用是商業(yè)建筑節(jié)能的關鍵。適合中國商業(yè)建筑的節(jié)能的方法并不是建造一兩幢新的商業(yè)建筑來展示新技術,而是通過一些投資小見效快的技術手段對現(xiàn)有商業(yè)建筑的改造和提高運行管理水平來提高能源利用效率。就是說商業(yè)建筑的節(jié)能關鍵不在于以后新建的商業(yè)建筑,而在于對已有商業(yè)建筑的節(jié)能改造,這是商業(yè)建筑節(jié)能的重點所在。表2顯示了不同節(jié)能改造技術的經(jīng)濟效果,從表中可以看出,通過改善維護結構來節(jié)能的經(jīng)濟效益是最低的。

　　表2:不同節(jié)能改造技術的經(jīng)濟分析

　　改造投資改造收益投資回收年限提高運行管理水平1$10~20$1~2月更換風機、水泵1$0.8~1.0$1~1.2年增加自動控制系統(tǒng)1$0.3~0.5$2~3年系統(tǒng)形式的全面更新1$0.2~0.4$3~5年建筑材料更換1$0.1~0.05$5~10年

　　近年來,清華大學通過對數(shù)十幢商業(yè)建筑的調(diào)查和測試分析,總結出一套適合中國商業(yè)建筑節(jié)能工作開展的成套技術-MATE技術,并成功地在一些改造工程中得到了驗證和完善。該技術是包括調(diào)研測試(Measure)、全面分析(Analyze)、跟蹤實施(Tackle)和節(jié)能評估(Evaluate)在內(nèi)的“MATE建筑節(jié)能改造技術”。

　　4、商業(yè)建筑節(jié)能的市場機制和可持續(xù)發(fā)展

　　根據(jù)已有節(jié)能改造項目的統(tǒng)計,節(jié)能改造每平方米可獲得20~30元的直接效益,所以如果商業(yè)建筑節(jié)能按照在北京建立示范工程、在中國主要大城市建立推廣中心、全國范圍推廣三個階段來發(fā)展的話,各階段的的改造效益如下:

　　* 第一階段: 改造面積:30萬平方米; 直接效益:600~900萬元

　　* 第二階段: 改造面積:400萬平方米; 直接效益:8000~12000萬元

　　* 第三階段: 改造面積:1.5億平方米; 直接效益:30~45億元

　　三個階段的直接經(jīng)濟效益如果按照0.8元/度電和40%的發(fā)電效率折算成一次能源,相當于可為國家節(jié)省250萬噸標準煤,減少向環(huán)境排放562萬噸CO2,對全球生態(tài)環(huán)境的改善有巨大的貢獻。

　　節(jié)能改造的投資主要有以下幾個方面:

　　* 計量儀表及安裝費用

　　安裝計量儀表的目的主要是計量改造效果,讓業(yè)主看到效益,有利于推動節(jié)能改造工作發(fā)展。根據(jù)已有改造工程的統(tǒng)計,計量儀表的投資約為2.5元/平方米,所以一、二、三階段的儀表投資分別為75萬元、1000萬元、3.8億元。

　　* 培訓費用

　　* 制定標準和政策費用

　　* 宣傳、傳播費用

　　* 建立節(jié)能改造中心和節(jié)能小分隊費用

　　* 節(jié)能改造工程投資

　　由于節(jié)能改造有較大的經(jīng)濟效益,改造工程投資可以在3年左右收回,所以改造工程投資可以說服業(yè)主承擔或采用其它的融資方式。

　　商業(yè)建筑的節(jié)能具有很好的前景,大有可為。但是在其發(fā)展階段,資金投入是一個主要的障礙。商業(yè)建筑的長遠發(fā)展必須符合市場經(jīng)濟的規(guī)律。簡單來說就是要作到“分擔投入、共享收益”。

　　所謂“分擔投入”就是要從多個渠道解決商業(yè)建筑節(jié)能所需要的前期投入。比如建筑業(yè)主承擔主要部分,專業(yè)化的節(jié)能改造公司承擔一部分,政府支持的低息銀行貸款一部分,這樣可以促進商業(yè)建筑節(jié)能改造工作的全面開展。

　　而“共享收益”是推動商業(yè)建筑持續(xù)發(fā)展的動力,業(yè)主是節(jié)能改造的最大收益者,他們通過節(jié)能改造中可以增加效益是不言而喻的。銀行的貸款以及利息也可以通過節(jié)約的運行能耗費來償還。而專業(yè)化的節(jié)能改造公司如果能夠得到政府和金融部門的支持而參與到節(jié)能改造中去,將技術推廣到到市場中去,建筑節(jié)能就可以走上可持續(xù)發(fā)展的道路。