摘要：在我國社會主義市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)也是一種商品，具有商品經(jīng)濟屬性。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動是一種商品生產(chǎn)和交換的經(jīng)濟活動。文章發(fā)表在《宏觀經(jīng)濟研究》上，是中級經(jīng)濟職稱范文，供同行參考。

　　關鍵詞：房地產(chǎn),房地產(chǎn)經(jīng)濟,經(jīng)濟周期,周期波動

　　在我國房地產(chǎn)業(yè)中，城市土地所有權(quán)屬于國家，房屋所有權(quán)也是以公有為主。現(xiàn)階段，全國城市公有房屋在房屋總數(shù)中占84%，這體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟公有性為主的特征。自從實行對外開放、對內(nèi)搞活經(jīng)濟的政策以來，我國目前已形成房地產(chǎn)經(jīng)濟所有制的多元結(jié)構(gòu)。

　　1房地產(chǎn)行業(yè)周期分析的必要性

　　對于房地產(chǎn)經(jīng)濟進行周期性的分析研究，既是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，也是推進房地產(chǎn)業(yè)健康、理性發(fā)展的實際需要.研究周期波動規(guī)律可以為宏觀調(diào)控提供參考性依據(jù)，使政府能采取必要的干預措施，包括制定更準確完善的房地產(chǎn)相關政策，以促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.研究房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的目的是避免遭受因周期性波動而造成的損失或衰退產(chǎn)業(yè)的危害.

　　2房地產(chǎn)業(yè)周期現(xiàn)狀及其主要特征

　　宏觀政策本身應存在著周期.由于房地產(chǎn)政策受整個宏觀經(jīng)濟政策的影響，同樣也會出現(xiàn)周期性波動.根據(jù)美國經(jīng)濟學家西蒙庫茲涅茨的統(tǒng)計分析，宏觀經(jīng)濟增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在十分緊密的關系.我國房地產(chǎn)改革以來的實踐也表明，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展速度呈正相關態(tài)勢，宏觀經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越快.在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段和發(fā)展水平不同的地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也有所區(qū)別.目前我國的房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復期，又處于宏觀經(jīng)濟高速成長期，需求極其旺盛.除了受市場供求關系變化的影響之外，房地產(chǎn)業(yè)投資過快擴張的，引起宏觀經(jīng)濟失調(diào)，使得政府采取宏觀調(diào)控措施等因素，都同樣對房地產(chǎn)周期波動有所影響.對于經(jīng)濟周期的釋義，簡明的定義為，每一次國民經(jīng)濟的“衰榮更迭”形成一個經(jīng)濟周期.“二戰(zhàn)”以前的經(jīng)濟周期分為四個階段：經(jīng)濟衰退和危機階段、經(jīng)濟蕭條階段、經(jīng)濟復蘇階段、經(jīng)濟繁榮階段.也就是說，國民經(jīng)濟發(fā)展中完整地出現(xiàn)以上四個階段，才叫一個經(jīng)濟周期.“二戰(zhàn)”以后，由于科學技術(shù)和生產(chǎn)力的迅猛發(fā)展，也由于政府的宏觀調(diào)控能力和企業(yè)適應市場變化的不斷提高，經(jīng)濟周期出現(xiàn)了許多變動，多數(shù)專家主張經(jīng)濟周期分為蕭條和繁榮兩個階段.也顯示出5～7年為一個周期.在每一個周期內(nèi)呈現(xiàn)萎縮與停滯、復蘇與穩(wěn)定發(fā)展、高速發(fā)展五個階段.房地產(chǎn)業(yè)周期的主要特征有以下幾點：

　　2.1房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟周期波動的趨勢基本一致

　　一般說來，經(jīng)濟發(fā)展水平的周期性波動對房地產(chǎn)這類具有獨特性質(zhì)的消費品和投資品的供求關系會產(chǎn)生較強的影響，結(jié)果使得宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)波動呈同向變化趨勢，但在波動時序上略有區(qū)別.房地產(chǎn)周期起點略早于宏觀經(jīng)濟周期起點.當宏觀經(jīng)濟處于蕭條期時，一旦政府通過擴張性政策刺激經(jīng)濟，在這一外部因素沖擊下，同時在房地產(chǎn)價格需求彈性和房地產(chǎn)收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴張傳導機制作用下，社會資源向帶有國民經(jīng)濟基礎性和先導性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移.由此導致并推動房地產(chǎn)業(yè)率先開始復蘇，帶動宏觀經(jīng)濟步入擴張期.當宏觀經(jīng)濟進入高漲期后，政府通過提高利率、緊縮銀根等政策沖擊，由投資、消費構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分別在宏觀緊縮政策影響下出現(xiàn)降低.同時又由于受房地產(chǎn)投資被抑制、房地產(chǎn)泡沫因素等特有的產(chǎn)業(yè)收縮機制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領域退出，結(jié)果使得房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟進入了收縮期.

　　2.2我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性，與宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性之間具有一定的矛盾

　　當前我國各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展程度都有所不同，也有著發(fā)揮各地經(jīng)濟特點的側(cè)重性，特別是東、中、西部差異很大.房地產(chǎn)業(yè)極其明顯的區(qū)域特點和經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，使得各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一.由此不難看出，房地產(chǎn)業(yè)在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發(fā)展波動周期.應當看到，當?shù)鼐用窕臼杖胨讲攀且韵M為主導的房地產(chǎn)市場的價格基礎，當房地產(chǎn)市場的價格脫離于當居民實際收入水平，那么這個價格就不會被市場所認同.如何使國家宏觀調(diào)控政策同各地實際情況結(jié)合起來實施，才能有效地縮短市場周期的蕭條期、推進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展.

　　2.3房地產(chǎn)業(yè)周期波動具有明顯的波峰，易受內(nèi)外部條件影響

　　自進入21世紀以來，從2000年到2008年這九年間，根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資平均增長率達到24.1%，而一階段內(nèi)的GDP平均增長率為9.6%，比之高出了足有14.5個百分點，并且在全社會的固定資產(chǎn)投資的比率當中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直穩(wěn)定在17個百分點左右.在當前全球經(jīng)濟一體化的大環(huán)境下，世界經(jīng)濟格局對于中國的經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著很大的影響作用.美國的金融危機，不但影響到美國的經(jīng)濟發(fā)展，也波及到世界經(jīng)濟狀況，并且同樣對中國經(jīng)濟帶來負面影響.這些變化都不可避免地會對中國房地產(chǎn)起到一定的抑制作用.特別是人民幣受美國經(jīng)濟衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊力.盡管在短期內(nèi)，人民幣升值是個負面因素。

　　3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性劇烈波動的原因

　　3.1人口周期變化的影響

　　房地產(chǎn)業(yè)的周期波動首先受到人口周期變化的影響，與人口周期變化有著驚人的吻合度.如2005—2007年這輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰就與人口的周期變化密切相關，我國從上個世紀八十年代以后人口出生率出現(xiàn)回升的現(xiàn)象，這段時間出生的人口到2005年剛好是結(jié)婚、建立家庭的時候，對房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的需求，直接導致房地產(chǎn)業(yè)的繁榮.

　　3.2國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響

　　我國宏觀經(jīng)濟有明顯的周期特征，房地產(chǎn)業(yè)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動密切相關，經(jīng)濟發(fā)展水平的周期波動對房地產(chǎn)業(yè)的周期會產(chǎn)生較強影響，使宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)同向發(fā)展趨勢.

　　3.3城市化進程的影響

　　改革開放以來，我國不斷推進城市化進程，城市化的比重已由1978年的18.6%提升到2011年的約51%，全國的城鎮(zhèn)人口已有6.5億人.城市化問題涉及國計民生、社會進步和現(xiàn)代建設的各個方面.城市化進程必然增加房地產(chǎn)業(yè)的有效需求，促使房地產(chǎn)業(yè)快馬加鞭地發(fā)展.

　　3.4居民的收入水平的影響

　　城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，從而會增加房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格上漲.根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的資料，改革開放以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均上漲7.2%，特別是近幾年來，企業(yè)工人工資水平不斷提高，行政事業(yè)單位人員收入不斷增加、離退休人員待遇進一步改善，居民得到真正的實惠，這些是房地產(chǎn)業(yè)的這一輪飛漲有直接的關系.房地產(chǎn)業(yè)周期劇烈波動的危害主要表現(xiàn)：(1)房地產(chǎn)消費的持續(xù)低落會影響宏觀經(jīng)濟整體消費，使經(jīng)濟增長失去動力，進一步例宏觀經(jīng)濟增長減緩甚至衰退，但房地產(chǎn)過度擴張會耗盡財力、物力、人力等資源，嚴重破壞經(jīng)濟正常運行的各種均衡關系.另外房地產(chǎn)消費增長過快，占用了過多的消費購買力，也會造成對其他消費需求的抑制作用.(2)房地產(chǎn)業(yè)的過度波動會加大處于調(diào)整期的我國經(jīng)濟的不穩(wěn)定性或不確定性，使社會生產(chǎn)力嚴重受挫.(3)房地產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)低迷狀態(tài)將會加劇我國內(nèi)需的不足的癥狀，但如果大炒房地產(chǎn)業(yè)，泡沫越吹越大，一旦鏈條斷裂，將會造成連鎖反應，使剛剛有所恢復的投資者和消費者信心再次受到重大沖擊.

　　4避免我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期劇烈波動對策思考

　　4.1加強和改善對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

　　政府宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動有著極為重大的影響.宏觀調(diào)控的緊縮政策與寬松政策交替變動構(gòu)成中國房地產(chǎn)業(yè)的“特有周期”刺激經(jīng)濟出臺，房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，出現(xiàn)過熱甚至形成泡沫.為抑制經(jīng)濟過熱，國家又實行宏觀經(jīng)濟緊縮的調(diào)控政策，由于調(diào)控力度不當又導致商品房因資金短缺而出現(xiàn)投資迅速減少，商品房大量積壓，房地產(chǎn)業(yè)跌入低谷的惡性循環(huán).筆者認為，國家對經(jīng)濟發(fā)展實行調(diào)控是必要的，但應當將宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控有機結(jié)合起來.應建立一套符合房地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)測預警系統(tǒng).這一系統(tǒng)應當包括：(1)對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程和增長實際進行全程監(jiān)控，包括房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)整合、土地供應、開發(fā)投資、商品房買賣與二手房交易，進行動態(tài)監(jiān)測和分析研究.(2)研究房地產(chǎn)市場的運行狀況、規(guī)律和特點，及時進行政策微調(diào)，減少波動的幅度.(3)推進城鎮(zhèn)化發(fā)展倡議要與經(jīng)濟社會發(fā)展總體水平相一致.土地和金融信貸政策應相對來說持續(xù)平穩(wěn)，防止忽松忽緊，大起大落

　　.4.2加強房地產(chǎn)立法，建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境

　　我國房地產(chǎn)業(yè)秩序混亂的狀況是導致我國房地產(chǎn)波動和缺乏穩(wěn)定重要原因.從總體上看，我國房地產(chǎn)立法工作還不能滿足迅速發(fā)展的需要，與房地產(chǎn)相關的法律規(guī)章還不夠了周密、完善.在司法實踐中急需補充和加強有關房地產(chǎn)金融、市場交易、中介服務、物業(yè)管理、市場準入等相關的公共性法律和專門性法規(guī);房地產(chǎn)法律仲裁和法律服務體系也尚待完善;要積極推進依法行政、進行嚴格的市場監(jiān)管.健全房地產(chǎn)信用體系，建立誠實守信的市場環(huán)境和公開、平等、自主、互利的契約制度.

　　4.3合理選擇調(diào)控手段，適時調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

　　一般來說，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟總量和結(jié)構(gòu)問題，可以采取以行政手段和法律手段為主，輔以宏觀經(jīng)濟系統(tǒng)的經(jīng)濟手段來進行直接調(diào)控;對于房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中和房地產(chǎn)企業(yè)的微觀經(jīng)濟行為，則主要以經(jīng)濟手段為主進行間接調(diào)控，同時加之必要的行政性管理.房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺，應特別注意以下情況：一是房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應.房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投的比重要合理，防止比重過大或過小.二是研究投資主體結(jié)構(gòu)的變化.國有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)不清、職責不明，很容易形成一種“擴張欲望”，自我約束機制相對薄弱;相比之下股份制、民營企業(yè)風險約束機制較強，決策比較理性，有助于平抑房地產(chǎn)周期的波動幅度.

　　4.4規(guī)范土地一級市場管理

　　中國房地產(chǎn)市場的于土地一級市場.數(shù)次房地產(chǎn)周期波動中，導致房地產(chǎn)開發(fā)失控的直接原因就是土地一級市場的秩序混亂和供給總量失控.不少行政劃撥的土地通過隱性市場流入開發(fā)用途，擾亂了正常的市場秩序.應實行總量控制，嚴格審批行政劃撥用地.加大中央政府對地方政府不規(guī)范行為的管控能力，使城市土地在市場機制的調(diào)控下不斷得以優(yōu)化配置和重組.對于土地增值效益，確定合理的分配比例，資金投向應以城市建設行改善民生為主.加大經(jīng)濟適用住房和危陋住房比重，提高城市低收入群體居住質(zhì)量.進一步深化土地制度改革，設立專門進行土地交換的固定場所，組建和培育土地交易市場.土地交易范圍應涵蓋土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和租賃三個層次.土地交易方式按市場規(guī)劃運作，通過招標、拍賣、掛牌三種方式公開進行土地交易，杜絕協(xié)議批租方式.適當提高進入土地市場的門檻，獲取土地的開發(fā)商必須達到一定的實力.從而使土地的后期開發(fā)有一定的保證.

　　4.5加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　一定時期內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點，決定著這一時期行業(yè)周期波動的基本狀態(tài)特征.高檔商品房、中檔商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房等各檔房中，中低檔的商品房的需求較為穩(wěn)定，其波動幅度要小，而高檔商品房的需求彈性較大，其波動幅度要大的多.由于受利益的驅(qū)動，盲目大量開始高檔商品房，形成大量積壓和空置，從而形成產(chǎn)品比例失調(diào)，結(jié)構(gòu)不合理的局面.一方面，大量需求彈性較大的商品房缺乏真實消費需求，當投資和和投資需求隨著市場收縮而大幅萎縮時，其市場失去支撐，從而造成房地產(chǎn)行業(yè)劇烈波動.另一方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不能及時根據(jù)需求結(jié)構(gòu)的變化進行轉(zhuǎn)移，也會產(chǎn)生供求結(jié)構(gòu)不對稱的問題.產(chǎn)品不對路，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)越多，空置越多。

　　經(jīng)濟貿(mào)易方向論文投稿：《宏觀經(jīng)濟研究》是經(jīng)濟理論刊物。宣傳黨和國家有關改革開放、發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的方針、政策，并配合國家計委的中心工作部署，反映經(jīng)濟改革與發(fā)展中重大的政策性問題及理論研究成果。16開，郵發(fā)代號 82-791。