在當(dāng)下房地產(chǎn)建設(shè)管理成為人們生活中所關(guān)注的一個(gè)話題，房地產(chǎn)的改革對(duì)人們生活有什么新的影響及意義呢?本文是一篇房地產(chǎn)論文。文章從現(xiàn)在政府是保障性住房的供給者，也是保障性住房政策的制定者。地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及財(cái)政能力直接影響著保障性住房建設(shè)規(guī)模。政府在土地供應(yīng)、資金投入等方面的政策傾斜也影響著保障性住房建設(shè)的物資供應(yīng)。如果地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，財(cái)政能力較強(qiáng)，則促進(jìn)保障性住房建設(shè);如果地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低且財(cái)政能力有限，則保障性住房建設(shè)規(guī)模將受到限制。

　　摘要：山西省在取得保障性住房建設(shè)突出成績(jī)的同時(shí)，也面臨著土地供應(yīng)緊張、資金缺口嚴(yán)重、分配及退出機(jī)制漏洞、管理制度不完善等問(wèn)題，造成地方政府保障性住房供給壓力大、城鎮(zhèn)低收入群體住房得不到保障、住房市場(chǎng)不穩(wěn)定等現(xiàn)象。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展大背景下，有必要對(duì)保障性住房建設(shè)的影響因素進(jìn)行分析，以利于保障性住房科學(xué)合理建設(shè)。

　　關(guān)鍵詞：保障性住房,房地產(chǎn)建設(shè),房地產(chǎn)論文

　　1 引言

　　在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展時(shí)期，保障性住房建設(shè)在滿足居民基本住房需求的同時(shí)，應(yīng)更全面考慮和分析保障性住房建設(shè)的影響因素，平衡居民、政府、市場(chǎng)三者之間的關(guān)系，針對(duì)存在的資金、土地等問(wèn)題提出合理建議，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)性發(fā)展。

　　房地產(chǎn)論文發(fā)表推薦：《中國(guó)房地產(chǎn)》，《中國(guó)房地產(chǎn)》于1980年創(chuàng)刊，宣傳黨和國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的方針、政策，傳播房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)信息，介紹住房制度改革、土地使用制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的經(jīng)驗(yàn)。堅(jiān)持為社會(huì)主義服務(wù)的方向，堅(jiān)持以馬克思列寧主義、毛澤東思想和鄧小平理論為指導(dǎo)，貫徹“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”和“古為今用、洋為中用”的方針，堅(jiān)持實(shí)事求是、理論與實(shí)際相結(jié)合的嚴(yán)謹(jǐn)學(xué)風(fēng)，傳播先進(jìn)的科學(xué)文化知識(shí)，弘揚(yáng)民族優(yōu)秀科學(xué)文化，促進(jìn)國(guó)際科學(xué)文化交流，探索防災(zāi)科技教育、教學(xué)及管理諸方面的規(guī)律，活躍教學(xué)與科研的學(xué)術(shù)風(fēng)氣，為教學(xué)與科研服務(wù)。

　　本文以山西省保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，通過(guò)從保障性住房需求、供給等角度分析保障性住房建設(shè)規(guī)模的影響因素，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度模型等方法對(duì)影響因素關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析，并提出相關(guān)策略建議，為后期保障性住房建設(shè)進(jìn)行科學(xué)決策提供參考。

　　2 山西省保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

　　1995年，山西省省會(huì)太原市成為國(guó)家首批安居工程建設(shè)城市，第一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)“興華苑”開工建設(shè)。在國(guó)家政策的要求和指導(dǎo)下，山西省出臺(tái)了一系列政府文件以完善相關(guān)制度。從2006年以來(lái)，山西省先后出臺(tái)《山西省人民政府關(guān)于實(shí)施國(guó)有重點(diǎn)煤礦棚戶區(qū)改造的意見》(晉政發(fā)〔2006〕8號(hào))、《關(guān)于健全和完善住房保障體系切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的通知》(晉政發(fā)〔2008〕2號(hào))、《關(guān)于鼓勵(lì)和培育住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(晉政發(fā)〔2009〕11號(hào))、《關(guān)于加快保障性住房建設(shè)的若干意見》(晉政發(fā)〔2010〕3號(hào))、《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》(晉政辦發(fā)〔2010〕89號(hào))等一系列關(guān)于住房保障工作的規(guī)范性文件，明確了各類保障性住房建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)、具體措施和支持政策，初步形成了住房保障工作協(xié)調(diào)機(jī)制、目標(biāo)責(zé)任管理和監(jiān)督檢查機(jī)制，構(gòu)建了以廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)普通商品住房、各類棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造為主要內(nèi)容的住房保障體系。

　　山西省在完善保障性住房相關(guān)制度的同時(shí)，也不斷加大保障性住房建設(shè)力度，并取得顯著成績(jī)。“十一五”期間，山西省累計(jì)開工建設(shè)保障性住房88.32萬(wàn)套(戶)，總計(jì)5813.66萬(wàn)平方米。其中，廉租房累計(jì)開工建設(shè)20.54萬(wàn)套(戶)，經(jīng)濟(jì)適用房開工建設(shè)23.29萬(wàn)套(戶)，公共租賃住房1.34萬(wàn)套(戶)，具體如表1所示。

　　經(jīng)過(guò)“十一五”時(shí)期保障性住房建設(shè)，城鎮(zhèn)低收入群體住房得到顯著改善，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從26.41平方米增長(zhǎng)到28.04平方米。針對(duì)煤礦資源的特點(diǎn)，山西省加大對(duì)煤礦棚戶區(qū)改造，在“十一五”期末，完成12.25萬(wàn)套(戶)，使近8萬(wàn)煤礦工人入住。進(jìn)入“十二五”時(shí)期，山西省積極響應(yīng)國(guó)家政策，提出建設(shè)116.93萬(wàn)套(戶)以上保障性住房，覆蓋面達(dá)到城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)22.98%以上。

　　2011年是全國(guó)保障性住房建設(shè)的高潮，全國(guó)新開工1043萬(wàn)套，完成投資13000多億元。山西省也實(shí)現(xiàn)歷史性突破，全省新開工建設(shè)44.62萬(wàn)套，超額完成14.3%，總計(jì)完成投資431.1億元。2012年，山西省保障性住房繼續(xù)取得佳績(jī)，累計(jì)新開工建設(shè)42.48萬(wàn)套。2013年，山西省新開工城鎮(zhèn)保障性住房24.2萬(wàn)套、基本建成22.1萬(wàn)套，完成農(nóng)村住房抗震改建1萬(wàn)戶、受災(zāi)群眾住房改建1.86萬(wàn)戶，完成投資542.85億元。2014年，國(guó)家下達(dá)山西省城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)任務(wù)為：新開工18萬(wàn)套，基本建成18萬(wàn)套(含續(xù)建工程)。2014年1-6月，全省城鎮(zhèn)保障性住房新開工10.36萬(wàn)套，占下達(dá)任務(wù)的57.6%;基本建成5.94萬(wàn)套，占下達(dá)任務(wù)的33%;完成投資224.76億元，占年度計(jì)劃的49.9%。

　　3 保障性住房影響因素理論分析

　　本文從保障性住房供給、需求以及對(duì)供給和需求都有影響的綜合角度對(duì)保障性住房建設(shè)規(guī)模影響因素進(jìn)行分析。

　　3.1 供給角度

　　因此，從供給角度分析，人均地區(qū)GDP以及財(cái)政收入對(duì)保障性住房建設(shè)規(guī)模有影響，并且在前期階段為正相關(guān)，但是隨著居民生活水平繼續(xù)提高，在后期住房保障需求將下降，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，并最后達(dá)到一定平衡值。

　　3.2 需求角度

　　城鎮(zhèn)低收入群體是保障性住房的需求者。因此，城鎮(zhèn)低收入群體的收入、消費(fèi)支出、人口數(shù)量、年齡組成、居住狀況等對(duì)保障性住房建設(shè)規(guī)模有直接影響。本文以人均可支配收入、人均住房消費(fèi)支出、城鎮(zhèn)化率、老齡化比例(本文選取65歲以上人口所占比例)、恩格爾系數(shù)以及人均住房建筑面積6個(gè)變量分析需求角度影響因素對(duì)保障性住房建設(shè)規(guī)模的影響。其中，人均可支配收入與人均住房消費(fèi)支出反映收入及住房支付能力，城鎮(zhèn)化率可以反映城鎮(zhèn)常居住人口數(shù)量，與保障性住房建設(shè)規(guī)模直接相關(guān);老齡化比例反映在總?cè)丝谥欣夏耆怂嫉谋壤S著我國(guó)人口老齡化速度加快，老年人的基本社會(huì)保障成為重要關(guān)注對(duì)象(根據(jù)聯(lián)合國(guó)《人口老齡化及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果》有關(guān)規(guī)定，60歲或65歲以上的人口比列超過(guò)10%或7%，則表示該國(guó)或地區(qū)進(jìn)入老齡化。以65歲以上人口為標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)2002年已達(dá)到7.3%，到2012年已經(jīng)增長(zhǎng)為9.4%。2013年山西省65歲以上人口比例已達(dá)到8.37%，已進(jìn)入老齡化發(fā)展階段)，本文預(yù)測(cè)老年人比例與住房保障需求有一定的相關(guān)性，將進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)證;恩格爾系數(shù)指食品消費(fèi)支出額占消費(fèi)支出總額的比例。恩格爾系數(shù)越低，則說(shuō)明食品消費(fèi)支出越低，用于其他消費(fèi)支出的比例越大，但不能確定用于住房消費(fèi)支出，需要進(jìn)一步驗(yàn)證;人均住房建筑面積常常用來(lái)衡量居民的住房水平，人均住房建筑面積增加，則表明住房狀況改善，但保障性住房實(shí)際需求增大還是減小不能確定。

　　3.3 綜合角度

　　除政府和住房保障需求者以外，商品住房?jī)r(jià)格變動(dòng)、投資、土地供應(yīng)等綜合因素對(duì)保障性住房建設(shè)規(guī)模也有直接影響。本文引入商品住房平均價(jià)格、投資額、土地供應(yīng)面積3個(gè)變量從綜合角度對(duì)保障性住房建設(shè)進(jìn)行分析。商品住房是相對(duì)保障性住房的另一種住房形式，商品住房?jī)r(jià)格上升，則保障性住房需求相對(duì)增加。同樣，資金與土地是保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)，政府在投資額及土地供應(yīng)有政策傾斜，也有利于保障性住房建設(shè)規(guī)模增大。

　　4 保障性住房建設(shè)規(guī)模影響因素實(shí)證分析

　　4.1 模型理論

　　本文采用灰色關(guān)聯(lián)度模型對(duì)保障性住房建設(shè)規(guī)模影響因素進(jìn)行分析。灰色關(guān)聯(lián)度模型是根據(jù)因素之間發(fā)展趨勢(shì)的相似或相異程度(即關(guān)聯(lián)度系數(shù))，衡量因素之間關(guān)聯(lián)程度的方法。灰色關(guān)聯(lián)度模型主要計(jì)算步驟如下：

　　(1)設(shè){X0(t)}={X01，X02...X0t}為參考數(shù)列，即本文中保障性住房建設(shè)規(guī)模;設(shè){X1(t)}={X11，X12...X1n}，{X2(t)}={X21，X22...X2n}...{Xq(t)}={Xq1，Xq2...xqn}為比較數(shù)列，即各影響因素。q個(gè)比較數(shù)列可以構(gòu)建矩陣E，Eqt={X1(t)，X2(t)，...Xq(t)}，q為比較數(shù)列個(gè)數(shù)，n為每個(gè)比較數(shù)列的數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)，t=1，2，...n。

　　(2)對(duì)參考數(shù)列和比較數(shù)列進(jìn)行無(wú)量綱化處理，通常采用均值化處理和初值化處理兩種方法。本文采用均值化處理，即求出各個(gè)數(shù)列原始數(shù)據(jù)的平均值，再用平均值去除相對(duì)應(yīng)數(shù)列的各原始數(shù)據(jù)，得到新的參考數(shù)列和比較數(shù)列。{x'0(t)}={x0(t)/m0}={x01/m0，x02/m0...x0t/m0}，m0是參考數(shù)列平均值;E'qt={x1(t)/m1，x2(t)/m2，...xq(t)/mq}，m1，m2，...mq是比較數(shù)列平均值。

　　(3)計(jì)算無(wú)量綱化處理后參考數(shù)列與比較數(shù)列的差值絕對(duì)值：

　　求出所有差值序列中各數(shù)據(jù)的最大值和最小值。

　　(4)根據(jù)差值最大值和最小值，計(jì)算各比較數(shù)列與參考數(shù)列在t時(shí)期的關(guān)聯(lián)系數(shù)，計(jì)算公式如下：

　　公式中為分辨系數(shù)，(0，1)，一般取值0.5，用于減小過(guò)大而造成關(guān)聯(lián)系數(shù)失真的影響。

　　(5)計(jì)算關(guān)聯(lián)度，通過(guò)各比較數(shù)列在各時(shí)期關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值計(jì)算關(guān)聯(lián)度，具體計(jì)算公式如下：

　　r0k是各比較數(shù)列與參考數(shù)列的關(guān)聯(lián)度，通過(guò)比較各關(guān)聯(lián)度的大小可以分析各影響因素對(duì)保障性住房建設(shè)規(guī)模的影響程度。

　　4.2 指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)整理

　　模型變量以各影響因素為基礎(chǔ)，詳細(xì)定義如表2。山西省保障性住房建設(shè)以公租房、廉住房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等為主，然而在公布的數(shù)據(jù)中，保障性住房建設(shè)規(guī)模具體數(shù)據(jù)不完善，本文選取保障性住房開工建設(shè)量x0反映保障性住房建設(shè)規(guī)模。山西省從“十一五”時(shí)期開始大力開展保障性住房建設(shè)，因此本文以2006-2013年山西省相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行分析。

　　4.3 模型運(yùn)用及結(jié)果分析

　　首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行均值化處理，然后求出各指標(biāo)變量2006-2013年各年的差值絕對(duì)值，如表3所示，可以得到最大值=0.807和最小值=0.008。

　　根據(jù)表3中差值絕對(duì)值，可以求出關(guān)聯(lián)系數(shù)，如表4所示，取分辨系數(shù)=0.5。

　　根據(jù)表4中各指標(biāo)變量的關(guān)聯(lián)系數(shù)，求各影響因素的關(guān)聯(lián)度，如表5所示。

　　(1)通過(guò)表5中各影響因素可知，11個(gè)指標(biāo)變量的關(guān)聯(lián)度均大于0.5，可以說(shuō)明各影響因素對(duì)保障性住房建設(shè)均有影響。

　　(2)在所有的影響因素中，保障性住房建設(shè)綜合角度的三個(gè)影響因素的關(guān)聯(lián)度在前三位。其中，土地供應(yīng)面積關(guān)聯(lián)度最大，這說(shuō)明山西省保障性住房建設(shè)受土地供應(yīng)的影響比較顯著。山西省應(yīng)結(jié)合本省情況，在后期繼續(xù)加大土地供應(yīng)，并增加投資額，控制商品住房平均價(jià)格。

　　(3)從保障性住房供給角度，代表山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)政能力的人均地區(qū)GDP和財(cái)政收入的關(guān)聯(lián)度較為顯著，說(shuō)明山西省整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及財(cái)政支付能力對(duì)保障性住房建設(shè)具有一定影響，需要針對(duì)保障性住房建設(shè)增加專項(xiàng)資金投資，以增加住宅投資額。

　　(4)在保障性住房需求角度，變量指標(biāo)比較復(fù)雜，關(guān)聯(lián)度的顯著性也不相同。其中，城鎮(zhèn)化率和恩格爾系數(shù)的關(guān)聯(lián)度較為顯著，說(shuō)明城鎮(zhèn)常住人口增加，低收入群體相對(duì)增加，保障性住房需求也增加，表現(xiàn)出正相關(guān)性，與預(yù)期分析相同。同樣，城鎮(zhèn)人口消費(fèi)支出的變化對(duì)保障性住房建設(shè)規(guī)模有一定影響。另外，人均可支配收入及人均住房消費(fèi)支出的關(guān)聯(lián)度比較顯著，人均住房建筑面積關(guān)聯(lián)度最小，顯著性一般。在現(xiàn)階段城鎮(zhèn)居民平均收入差距大及房?jī)r(jià)收入比偏高的情況下，隨著收入及住房消費(fèi)的提高，住房保障需求也會(huì)上升;同樣，對(duì)于人均住房建筑面積的增加或減小，不能說(shuō)明保障性住房需求規(guī)模的變化，需要進(jìn)一步分析。老齡化比例關(guān)聯(lián)度顯著性一般，但是存在一定的相關(guān)性，說(shuō)明隨著城鎮(zhèn)人口中老年人比例上升，老年人存在一定的住房需求，而且應(yīng)注意老年人住房的選址、戶型適宜性以及醫(yī)療、休閑娛樂(lè)等基本配套設(shè)施建設(shè)。

　　5 保障性住房建設(shè)相關(guān)策略建議

　　通過(guò)對(duì)山西省保障性住房建設(shè)影響因素分析研究，山西省保障性住房建設(shè)的主要困境在于保障性住房建設(shè)資金、土地以及在住房?jī)r(jià)格控制方面平衡政府市場(chǎng)的關(guān)系，針對(duì)存在的難題，本文提出以下幾方面建議。

　　5.1 拓寬土地供應(yīng)渠道

　　山西省不斷加大對(duì)保障性住房土地供應(yīng)，先后出臺(tái)“計(jì)劃單列，快速審批”等優(yōu)惠政策。但是保障性住房建設(shè)用地主要來(lái)源于行政劃撥用地，來(lái)源比較單一，而且地方政府對(duì)土地出讓金依賴嚴(yán)重。因此，山西省首先應(yīng)該改革土地財(cái)政制度，改一次性征收土地出讓金為階段性收取，以減輕對(duì)土地出讓金的依賴并降低土地建設(shè)成本;其次因地制宜對(duì)工礦廢棄用地以及棚戶區(qū)進(jìn)行整治建設(shè)，利用城鎮(zhèn)郊區(qū)農(nóng)村荒廢的農(nóng)村集體建設(shè)用地及空置宅基地(2013年10月19日，十七屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》。文件指出，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng))，以聯(lián)合產(chǎn)權(quán)形式建設(shè)公共租賃住房，租金以土地出讓金所占建設(shè)資金比例進(jìn)行分配，返還給村集體或者農(nóng)民。

　　5.2 創(chuàng)新資金融資模式

　　2011-2013年，我國(guó)保障性住房已完成近3.4萬(wàn)億元的投資額，山西省也完成投資1300多億元，對(duì)于政府財(cái)政能力是巨大考驗(yàn)。在保障性住房資金需求大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)等約束下，建設(shè)資金單靠政府投入具有不穩(wěn)定性并且影響經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

　　山西省經(jīng)過(guò)2008年煤炭資源整合之后，社會(huì)資本儲(chǔ)量大，閑余資金較多，可以通過(guò)改善投資環(huán)境，參照國(guó)內(nèi)成功試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)構(gòu)建地方融資平臺(tái)，成立專門投資管理公司，通過(guò)BOT、BT等模式引進(jìn)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)，充分發(fā)揮社會(huì)資本作用(2014年4月23日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出鼓勵(lì)社會(huì)資本參與到社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，并確定進(jìn)一步落實(shí)企業(yè)投資自主權(quán)的政策措施。我國(guó)社會(huì)資本充足，資金量大。以其中的主體居民儲(chǔ)蓄為例，2013年已經(jīng)突破40萬(wàn)億，居民儲(chǔ)蓄已經(jīng)突破50%)。例如，廉租房和公租房并軌將開啟公租房快速發(fā)展時(shí)期，公租房具有收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低等特點(diǎn)，通過(guò)REITs模式進(jìn)行融資，是一個(gè)社會(huì)資本投資的良好途徑。

　　5.3 平衡政府與市場(chǎng)關(guān)系

　　黨的十八屆三中全會(huì)拉開了我國(guó)全面深化改革的序幕，其中重點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)體制改革，核心是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是比較敏感的資源分配市場(chǎng)，政府應(yīng)該在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，保持市場(chǎng)調(diào)節(jié)靈活性，充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，構(gòu)建住房市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制平臺(tái)，相關(guān)部門及時(shí)跟蹤住房建設(shè)情況，把長(zhǎng)期閑置或違法等不合理商品住房向保障性住房轉(zhuǎn)變，以實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。