【摘 要】園林式養(yǎng)老院的投資組合策略是投資者根據(jù)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和獲利能力，分階段的對(duì)園林式養(yǎng)老院進(jìn)行投資，爭(zhēng)取讓完成階段的項(xiàng)目可以投入使用，并收取相應(yīng)的收益，這樣可以有效降低借款風(fēng)險(xiǎn)和還貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老院;投資風(fēng)險(xiǎn);控制。

　　園林式養(yǎng)老院投資就是向園林式養(yǎng)老院的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等方面投入大量的資金，達(dá)到資金收益以及服務(wù)社會(huì)的目的。園林式養(yǎng)老院的投資屬于房地產(chǎn)與商業(yè)經(jīng)營相融合的一種投資方式，這種投資方式的周期長(zhǎng)、資金量大同時(shí)還具有社會(huì)公益性。

　　一、園林式養(yǎng)老院投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征。

　　(1)園林式養(yǎng)老院的投資短期風(fēng)險(xiǎn)高。園林式養(yǎng)老院作為一種新興的投資方式，它的效益回收慢、投資成本高，很難對(duì)短期內(nèi)的市場(chǎng)需求做出調(diào)整，特別是在我國人口老齡化程度不斷升高的今天，對(duì)于園林式養(yǎng)老院的長(zhǎng)期投資一定會(huì)取得不錯(cuò)收益。(2)地價(jià)對(duì)園林式養(yǎng)老院投資的影響。由于土地屬于不可再生的自然資源，同時(shí)我國的土地供求關(guān)系具有地域性分布的特點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，低價(jià)還會(huì)受到政府土地經(jīng)濟(jì)政策的影響。

　　首先，我國區(qū)域地價(jià)呈現(xiàn)東南高、西北低的分布形式。但是，即使在同一地區(qū)，地價(jià)水平也是有高有低，城市級(jí)別不同，低價(jià)也會(huì)有所不同，同一城市內(nèi)的不同區(qū)域也會(huì)有不同的低價(jià)，因此園林式養(yǎng)老院的投資興建就要充分考慮建設(shè)的地區(qū)的低價(jià)以及需求等問題。

　　其次，我國城市地價(jià)以及養(yǎng)老需求具有集聚分布的特點(diǎn)。

　　大中城市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)于養(yǎng)老需求量較大，地價(jià)也會(huì)比較高，因此投資風(fēng)險(xiǎn)大，但收益更高;而人口稀疏的地區(qū)地價(jià)較低，投資風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)相對(duì)較小，但是收益會(huì)比較差。

　　(3)園林式養(yǎng)老院的投資風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性。

　　因?yàn)閳@林式養(yǎng)老院具有投資與消費(fèi)的二元屬性，使園林式養(yǎng)老院投資的不確定性因素要多于其他投資方式。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)政策、微觀消費(fèi)模式、人口的不斷增長(zhǎng)、養(yǎng)老需求的多元化發(fā)展等，都會(huì)影響到養(yǎng)老院行業(yè)的發(fā)展。

　　通常，園林式養(yǎng)老院投資風(fēng)險(xiǎn)涉及消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、還貸風(fēng)險(xiǎn)等。

　　一是消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。

　　消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)主要是指園林式養(yǎng)老院的投資額度較大，因此對(duì)于消費(fèi)者的收費(fèi)也會(huì)較高，而目前養(yǎng)老院的消費(fèi)者的消費(fèi)能力有限，很多社會(huì)行業(yè)的退休金不高，因此可能導(dǎo)致園林式養(yǎng)老院入住人數(shù)較少，很難收回投資。由于國家的相關(guān)養(yǎng)老政策在不斷變化，消費(fèi)者的消費(fèi)能力也在不斷變化，同時(shí)家庭結(jié)構(gòu)，社會(huì)習(xí)俗，人的觀念等都會(huì)影響到老人們的消費(fèi)觀和養(yǎng)老觀。

　　二是還貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　園林式養(yǎng)老院的資金投資量較大，可能會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的借款或貸款等，因此，投資變現(xiàn)對(duì)于投資者來說也就十分必要了。園林式養(yǎng)老院投資的變現(xiàn)能力差的主要原因是：第一，開發(fā)周期長(zhǎng)，不可能在開發(fā)過程中就讓老人們?nèi)胱∈找妗５诙瑘@林式養(yǎng)老院竣工后，市場(chǎng)宣傳，得到人們普遍認(rèn)可等也會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

　　二、園林式養(yǎng)老院投資風(fēng)險(xiǎn)的控制方式。

　　(1)選擇最佳投資區(qū)位。通常來講，市場(chǎng)對(duì)于某些東西的需求可以分為有效需求和潛在需求，其中潛在需求是一種思想上的需求，但可能的需求會(huì)受到思想掛念或者是消費(fèi)能力的影響;有效需求則是在消費(fèi)能力和思想觀念上都能滿足消費(fèi)消費(fèi)需要的需求。在分析園林式養(yǎng)老院的消費(fèi)需求時(shí)，要將兩種需求都要予以考慮。園林式養(yǎng)老院投資者只有充分分析市場(chǎng)的需求情況，以需求為根本投資依據(jù)，選擇能滿足投資收益的最佳投資區(qū)位，這樣就可以大大降低投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位選擇有宏觀和微觀之分：宏觀區(qū)位選擇是指選取具體的地區(qū)、城市;微觀區(qū)位選擇是指選取具體的街區(qū)、地點(diǎn)。首先，宏觀區(qū)位的選擇。宏觀區(qū)位的選擇要全面調(diào)研地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和需求情況。而一個(gè)城市的對(duì)于園林式養(yǎng)老院的需求如何，主要有兩個(gè)約束條件，一是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口老齡化程度情況;二是當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老院行業(yè)的發(fā)展情況，是否存在供大于求的情況，或者是不能滿足具體消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。其次，微觀區(qū)位的選擇。選擇城市內(nèi)的具體投資區(qū)位，對(duì)園林式養(yǎng)老院投資項(xiàng)目的確定具有更加現(xiàn)實(shí)的意義。微觀區(qū)位的選擇應(yīng)本著一個(gè)基本原則：一是要選擇地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)，地皮面積較大適合園林建設(shè)，但又不能離市區(qū)過去偏遠(yuǎn)。

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