一、城市可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵
關(guān)于可持續(xù)發(fā)展的含義，人們有不同的理解，現(xiàn)在為國(guó)際社會(huì)普遍認(rèn)可的可持續(xù)發(fā)展，是指既滿足當(dāng)代人的需要又不對(duì)后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展。其核心思想是：健康的經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)建立在生態(tài)可持續(xù)能力、社會(huì)公正和人民積極參與自身發(fā)展決策的基礎(chǔ)上。
城市可持續(xù)發(fā)展是可持續(xù)發(fā)展理論在城市發(fā)展中的具體應(yīng)用，其內(nèi)涵大致相同。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，城市可持續(xù)發(fā)展是同傳統(tǒng)發(fā)展完全不同的一種發(fā)展思想，它主要有以下含義：①區(qū)分了“增長(zhǎng)”和“發(fā)展”兩個(gè)概念，提出了新的發(fā)展觀。認(rèn)為對(duì)可再生資源的無節(jié)制索取和對(duì)不可再生資源的浪費(fèi)換來的增長(zhǎng)是“沒有發(fā)展的增長(zhǎng)”，過于急功近利，不僅難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，而且還會(huì)毀掉當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果。只有在自然生態(tài)平衡范圍內(nèi)，不具有退化生態(tài)效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才具備可持續(xù)性，才是真正意義上的可持續(xù)發(fā)展；②突出代際和代內(nèi)兩種“公平”?？沙掷m(xù)發(fā)展的概念最初提出時(shí)，強(qiáng)調(diào)的是“代際公平”，后來經(jīng)過處于不同發(fā)展階段的國(guó)家和地區(qū)的實(shí)踐，對(duì)可持續(xù)發(fā)展的公平性又做了重要補(bǔ)充：可持續(xù)發(fā)展不僅要追求“代際公平”，即當(dāng)代人的發(fā)展不應(yīng)損害下代人的利益，而且還要追求“代內(nèi)公平”，即一部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益；③追求“協(xié)調(diào)”發(fā)展。不斷優(yōu)化“自然——社會(huì)——經(jīng)濟(jì)”支持系統(tǒng)的外部適宜條件，節(jié)約利用非再生資源，合理利用可再生資源，加大對(duì)生態(tài)環(huán)境維護(hù)和優(yōu)化的關(guān)注和投入，使人類生活在更有序、更健康、更愉悅的內(nèi)外環(huán)境之中。
二、房地產(chǎn)過度無序開發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展的矛盾
為加速城市化進(jìn)程以及保持經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，要求房地產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)的過度和無序發(fā)展，一方面會(huì)由于房地產(chǎn)資源的代際分配不公而導(dǎo)致社會(huì)福利的損失；另一方面會(huì)由于缺乏合理引導(dǎo)造成對(duì)城市生態(tài)環(huán)境的破壞，從而使房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)發(fā)展與城市可持續(xù)發(fā)展之間出現(xiàn)一定的矛盾。
（一）房地產(chǎn)過度開發(fā)導(dǎo)致社會(huì)福利損失。
根據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)福利的帕累托標(biāo)準(zhǔn)，如果既定的資源配置狀態(tài)的改變使得至少一個(gè)人的狀況變好，而沒有使任何人的狀況變壞，則說明存在帕累托改進(jìn)。但帕累托改進(jìn)準(zhǔn)則太過于嚴(yán)格，在許多情況下，一個(gè)給定的政策總會(huì)使一些人受損，而另一些人受益，根本達(dá)不到帕累托改進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)，但這并不是說該政策本身就沒有意義。為了應(yīng)對(duì)這種情況，經(jīng)濟(jì)學(xué)家修正了帕累托改進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)，以使它可以應(yīng)用于一些人有所得而另一些人有所失的情況。修正時(shí)主要是考慮了假設(shè)補(bǔ)償?shù)乃枷?，即如果在某一政策的?zhí)行中一方獲得的收益可以補(bǔ)償另一方的損失，并且還有一定的剩余的話，該項(xiàng)政策就是帕累托有效的。
對(duì)應(yīng)到可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域，在“可持續(xù)發(fā)展是指既能滿足當(dāng)代人的需求，又不損害后代人滿足其需求之能力的發(fā)展”概念下，我們得到經(jīng)濟(jì)學(xué)中的可持續(xù)代際關(guān)系：①可持續(xù)發(fā)展下的代際關(guān)系其實(shí)是要維持一種“帕累托改進(jìn)”的代際關(guān)系；②由于代際之間不可避免地存在上代人對(duì)下代人利益的損害（比如不可再生資源的耗減），所以代際之間應(yīng)遵循修正后的帕累托改進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)代人在可持續(xù)發(fā)展政策執(zhí)行中獲得的收益應(yīng)該能夠補(bǔ)償后代人因此獲得的損失，并且只有在當(dāng)代人的利益扣除支付的補(bǔ)償后還有剩余的情況下，可持續(xù)的代際公平關(guān)系才可能得到保持。本文運(yùn)用“代際補(bǔ)償”原理，分析由于房地產(chǎn)資源代際分配不公平而導(dǎo)致社會(huì)福利的損失情況。
在圖1 中，用OP 表示房地產(chǎn)價(jià)格，OQ 表示房地產(chǎn)數(shù)量，用AF 線表示房地產(chǎn)需求曲線，SMC 表示考慮了代際補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)社會(huì)邊際成本，MC 是沒有考慮代際補(bǔ)償關(guān)系的房地產(chǎn)社會(huì)邊際成本。顯然，由于代際補(bǔ)償?shù)拇嬖?，SMC 應(yīng)嚴(yán)格處于MC 之上。在包含了代際補(bǔ)償成本的SMC 系統(tǒng)中，均衡的價(jià)格與需求量分別為P₁ 與Q₁，顯然E 為均衡點(diǎn)。在不包含代際補(bǔ)償成本的MC 系統(tǒng)中，均衡的價(jià)格與需求量分別為P₂ 與Q₂，B 為均衡點(diǎn)。邊際成本曲線以下的面積是總成本，需求曲線下的面積可以看作總收益。第一種情況：當(dāng)均衡點(diǎn)在E 點(diǎn)時(shí)，總收益是圖中的AOQ₁E，總成本是OQ₁EK，創(chuàng)造的凈福利（生產(chǎn)者剩余加消費(fèi)者剩余）是KAE，此時(shí)，均衡交易量是Q₁。第二種情況：當(dāng)均衡點(diǎn)在B 點(diǎn)時(shí)，也就是說，由于人類經(jīng)濟(jì)行為未考慮代際經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題，所以均衡交易量由Q