摘要：由東海道新干線對京都所在近畿地區(qū)經(jīng)濟(jì)全方位的影響得到啟示，“滬杭高鐵”的建設(shè)對以上海為中心，長江三角洲區(qū)域及沿線城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、生活方式將產(chǎn)生一個(gè)重大變革，鑒于“滬寧杭都市圈”與“京阪神都市圈”的區(qū)域相似性，依據(jù)城市群都市圈概念理論分析由“滬杭高鐵” 促進(jìn)的擴(kuò)散效應(yīng)對嘉興市商業(yè)房地產(chǎn)的牽動(dòng)影響，提出嘉興市房地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)發(fā)展前景和空間布局的關(guān)鍵因素。

　　關(guān)鍵詞：新干線,滬杭高鐵,城市群都市圈,擴(kuò)散效應(yīng),房地產(chǎn)

　　京都(きょうと,Kyoto)，位于日本列島中心的關(guān)西近畿地區(qū)，為盆地地形，面積約為610平方公里，人口為150萬人。近畿圈是日本僅次于東京圈的第二大經(jīng)濟(jì)圈。關(guān)西地區(qū)處于前三位的城市是大阪、京都和神戶。1964年，一條來往關(guān)東及近畿地區(qū)的極重要的東海道新干線的開通，使得京都與大阪、神戶共同成為“京阪神都市圈”，大阪、神戶和京都之間的區(qū)域位置與上海、寧波和杭州之間的區(qū)域位置極其相似[1]。滬杭高鐵建成后，將與京滬、滬漢蓉、杭長快速客運(yùn)通道及沿海鐵路緊密銜接，并與杭甬、滬寧、寧杭等鐵路組成長三角地區(qū)各主要城市間“1-2小時(shí)交通都市圈”。滬杭高鐵無疑是嘉興房產(chǎn)極有力的“催化劑”，將給嘉興這個(gè)城市帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。滬杭高鐵將推動(dòng)長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，促進(jìn)東部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的倡議目標(biāo)，具有十分重要的意義。

　　一、 高鐵促進(jìn)的城市都市圈擴(kuò)散效應(yīng)

　　1 擴(kuò)散效應(yīng)的概念

　　岡納·繆爾達(dá)爾(Gurmar Myrdal ,1974年榮獲諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng))，在1957年提出擴(kuò)散效應(yīng)[2]的概念，擴(kuò)散效應(yīng)是指所有位于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張中心的周圍地區(qū)，都會(huì)隨著與擴(kuò)張中心地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的改善等情況，從中心地區(qū)獲得資本、人才等，并被刺激促進(jìn)本地區(qū)的發(fā)展，逐步趕上中心地區(qū),促成各種生產(chǎn)要素在一定發(fā)展階段上從增長極向周圍不發(fā)達(dá)地區(qū)的擴(kuò)散，從而產(chǎn)生一種縮小地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的運(yùn)動(dòng)趨勢 。

　　2 高鐵促進(jìn)的擴(kuò)散效應(yīng)

　　高鐵對城市會(huì)帶來的擴(kuò)散效應(yīng)，第一人口、第二商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、第三教育產(chǎn)業(yè)，這是日本新干線最突出的一點(diǎn)。京都處在內(nèi)陸地區(qū),缺乏港口資源,在阪神工業(yè)園區(qū)的邊緣地帶。新干線建設(shè)后，京都及沿線城市取得了與東京等中心城市的便捷聯(lián)系，構(gòu)成了密切的從屬關(guān)系，區(qū)域空間結(jié)構(gòu)中提高了等級。新干線的建設(shè)使得沿線城市與中心城市的關(guān)系不再是水平而是垂直。按照區(qū)域位置與經(jīng)濟(jì)實(shí)力之間的相似特征,上海可與大阪相比,寧波可與神戶相比,杭州可與京都相比。隨著新干線的開通,日趨緊密的城市聯(lián)系之中,京都憑借文化特色獲得城市品牌的認(rèn)同,贏得激烈的城市競爭。

　　滬杭高鐵的建設(shè)，使得中國CBD——上海對江、浙等省市的擴(kuò)散效應(yīng)急劇凸現(xiàn)，尤其對沿線商業(yè)地產(chǎn)的影響將是最大的。因?yàn)椋蟠罂s短了長三角核心城市上海和杭州的距離。特別是杭州成為國際化大都市地位將進(jìn)一步確立，嘉興作為上海和杭州的后花園功能將更加顯著。

　　二、 高鐵對地產(chǎn)價(jià)值的影響

　　1 新干線及城市地鐵對京都地產(chǎn)價(jià)值的影響

　　聞名遐邇的古都京都(きょうと,Kyoto)，公元794年平安京城始建于此，歷經(jīng)大政奉遠(yuǎn)直至1868年遷都到東京為止的1000多年間，京都一直是日本的首都。 自建城以來，京都就作為日本的經(jīng)濟(jì)、文化中心，京都又是“中國化”極深的城市。直到1964年，東海道新干線的開通，使得京都與大阪、神戶共同成為“京阪神都市圈”。 日本統(tǒng)計(jì)局公布的資料顯示：京都東海道新干線開通之后1965年-1974年間，京都的地價(jià)在10年內(nèi)上漲了近10倍，新干線加速的京都城市化的進(jìn)程，同時(shí)促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。

　　2 城市都市圈對嘉興地產(chǎn)價(jià)值的影響

　　1957年，法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家戈特曼(Jean Gottmann)提出“Megalopolis”同城化理論[3]，主張由特大城市作為一定行政區(qū)域的核心，輻射并帶動(dòng)周邊各個(gè)城市，進(jìn)而形成在一定范圍內(nèi)具有重大影響力的大都市經(jīng)濟(jì)圈,一般以一個(gè)特大城市為中心，并由其帶動(dòng)其他一批城市集聚而成;大城市帶則呈帶狀分布，一般至少包括兩個(gè)以上的特大城市，是多個(gè)城市群的結(jié)合體，主要是擴(kuò)散效應(yīng)作用的結(jié)果。

　　上海作為長江三角洲的金融中心，也是中國的最大的金融中心。首先，嘉興因地域相鄰，滬杭高鐵共設(shè)9個(gè)站，嘉興南站是唯一的一個(gè)二級站。其次，滬杭高鐵的開通，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展上存在了能夠融為一體的客觀條件，這大大促進(jìn)了同城化的發(fā)展。再次，由于與上海、杭州、寧波城市間的相互融合以及城市間融合發(fā)展的成果可由各地居民共同分享，使居民原有的行政屬地觀念逐步淡化。參照大都市圈同城化的相關(guān)理論，目前一線城市上海，杭州房價(jià)均價(jià)都在20000/㎡，但二三線城市房價(jià)是不高的。過去因?yàn)榻煌ú话l(fā)達(dá)，一二線城市房價(jià)有著明顯的剪刀差;滬杭高鐵對于二三線城市房價(jià)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對一線城市的影響，一線城市的房價(jià)再漲但是漲幅不大，反而二三線城市的房價(jià)受到高鐵的影響大幅增長，其間的房價(jià)落差縮小，總體而言，受滬杭高鐵建設(shè)的影響，“杭嘉滬”地區(qū)的房價(jià)呈上漲趨勢，可以推斷出上海房價(jià)對周邊城市房價(jià)的擴(kuò)散效應(yīng)將是巨大的[4][5]。

　　2010年10月，滬杭“高鐵”開通。據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，在浙江的中途停靠點(diǎn)：海寧、桐鄉(xiāng)、嘉興、嘉善，房價(jià)因這一消息全線上漲。在與杭州、上海都市圈的“高鐵”概念渲染下，一直不溫不火的嘉興樓市終于在沉寂多年后，突然成為市場關(guān)注的明星，如“高鐵”站點(diǎn)所在的嘉興南湖新區(qū)，成為目前漲價(jià)最迅猛的地區(qū)，2010年上半年該區(qū)單價(jià)還是4000元～5000元/㎡，如今很多樓盤已經(jīng)突破8000元/㎡，部分樓盤已開到上萬元/㎡，漲幅高達(dá)50%。由此可見：滬杭高鐵的擴(kuò)散效應(yīng)對杭州、嘉興的房地產(chǎn)影響之大。

　　三、 嘉興房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及價(jià)值趨勢分析

　　嘉興市及長三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，是全國經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)之一。嘉興市位于浙江省東北部北連上海、蘇州，南接杭州，西鄰湖州，南瀕杭州灣和錢塘江。嘉興同京都一樣有著悠久的歷史，今古揚(yáng)名的嘉禾之區(qū)是馬家洪文化(距今7000年)的發(fā)祥地之一，有著“江東第一都會(huì)”的美譽(yù)。嘉興市交通發(fā)達(dá)便利，滬杭、乍嘉蘇、杭浦等多條高速公路以及“一縱三橫”的高速公路網(wǎng)，嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。嘉興市的發(fā)展速度在長三角15個(gè)城市和省內(nèi)名列前茅，同時(shí)政府致力于全力打造長三角重要的制造業(yè)基地、浙江省城鄉(xiāng)一體化的先行基地和對外開放接軌上海的前沿基地，使嘉興城市競爭力不斷增強(qiáng)。可以預(yù)期未來仍將保持良好發(fā)展勢頭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鄉(xiāng)居民收入增加、這將給嘉興商業(yè)地產(chǎn)提供了雄厚的實(shí)力。

　　自1998年以來，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長幅度在17%以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-7月份，嘉興市本級商品房成交均價(jià)為7400元/平米，同比增長52.3%，其中1-7月份住宅成交均價(jià)為7167元/平米，同比增長47.1%，商業(yè)成交均價(jià)9741元/平米，同比增長71.7%，辦公成交均價(jià)5517元/平米，同比增長65.3%。在《2010年7月中國城市房價(jià)排行榜》上，杭州以25840/㎡的房價(jià)躍居第一，上海以19168/㎡列第三。浙江省的其他城市中，嘉興以7587/ ㎡排全國第27。見表1，表2

　　表1 2010年1-7月嘉興房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)匯總 單位：萬平方米、萬元、%

　　房屋施工面積房屋新開工面積房屋竣工面積

　　市本級 市本級 市本級

　　總計(jì)2010年1-7月2319.111003.89672.56280.46280.4694.83

　　同比24.6032.90145.70140.7015.104.00

　　住宅2010年1-7月1514.07627.23484.68173.54171.9742.23

　　同比20.1021.20170.80125.50-7.50-42.40

　　商業(yè)2010年1-7月429.55172.1586.4327.5482.7146.14

　　同比28.4060.80100.90101.10150.90726.90

　　辦公2010年1-7月104.2555.0414.999.577.011.19

　　同比28.2054.50-49.0034.70227.60-33.30

　　其他2010年1-7月271.24149.4786.4648.5718.775.27

　　同比46.8057.10288.70388.20-17.00-49.50

　　表2 嘉興市本級商品房及二手房成交均價(jià)表(單位：元/平米)

　　商品房　　2010年1-7月份成交均價(jià)2010年7月份單月成交均價(jià)

　　同比(%)　與上月環(huán)比(%)

　　740052.3666025.2

　　其中住宅716747.16256-16.5

　　商業(yè)974171.7862431.4

　　辦公551765.35435-3.3

　　二手房

　　其中住宅4508324840-1.4

　　商業(yè)696818673917.1

　　辦公4338-17.3474418.9

　　四、 結(jié)語

　　1 結(jié)論

　　1) 東海道新干線為京都創(chuàng)造出歷史文化與現(xiàn)代科技并存、濃郁日本風(fēng)情與便捷公共空間同在，使得京都與大阪、神戶共同成為日本第二大經(jīng)濟(jì)區(qū)“京阪神都市圈”， 大阪、神戶和京都之間的區(qū)域位置與上海、寧波和杭州之間的區(qū)域位置極其相似，滬杭高鐵如同新干線必將帶動(dòng)嘉興商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)入“快車道”。

　　2) 滬杭高鐵開通后，其帶動(dòng)下 城市群同城化作用也還未體現(xiàn)的前提下，1-7月份嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1357816萬元，同比增長52.3%，2010年1月房價(jià)6241/㎡-7月房價(jià)7587/㎡房價(jià)上漲21.56%，漲幅明顯，嘉興房產(chǎn)的發(fā)展前景樂觀。滬杭高鐵所具備超強(qiáng)輸送頻率將極大地促進(jìn)滬杭兩地的互動(dòng)和發(fā)展，勢必將對兩地間的樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。在這種背景下，樓盤價(jià)值洼地的優(yōu)勢凸顯，從而進(jìn)一步放大高鐵本身的影響力。

　　2 建議

　　1) 用滬杭高鐵擴(kuò)散效應(yīng)，加強(qiáng)對嘉興房地產(chǎn)市場發(fā)展的研究。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，密不可分。利用滬杭高鐵的加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　2) 嘉興在未來申請建設(shè)地鐵的可行性研究

　　地鐵具有高效的交通可達(dá)性，地鐵的建設(shè)改變了沿線土地的利用方式，提高

　　沿線土地的開發(fā)強(qiáng)度，吸引城市大量人口密集在地鐵站點(diǎn)周邊，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加地鐵沿線商品住宅的供給量，購房消費(fèi)者帶來了地鐵沿線置業(yè)的需求欲望。按照供給需求理論，供給曲線和需求曲線都將上移，最后形成新的較高的均衡價(jià)格。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[5] 陳多長、王美，1991-2006年浙江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征——基于房地產(chǎn)周期理論的實(shí)證探究[J].浙江工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社科版)，2007(3)