1、前言

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項復雜的系統(tǒng)工程，要做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項目，并取得較好的經(jīng)濟效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項目進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、組織管理。但在項目建設(shè)開發(fā)的過程會遇到各種各樣有待解決的問題，等我們?nèi)パ芯拷鉀Q。

　　2、項目開發(fā)管理中存在的問題及分析

　　2.1 可研階段信息不全，盲目進行投資決策。

　　可行性研究是在決策前，進行技術(shù)經(jīng)濟及財務(wù)分析，是開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟是否可行，進行全面的分析論證。如果可行性研究工作不夠重視，會給項目開發(fā)及銷售帶來不利，如空置住宅或商業(yè)面積較多;戶型單調(diào)或偏大影響銷售，或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計深度不夠，設(shè)計文件資料不全，施工期間設(shè)計變更較多等問題。

　　2.2 設(shè)計階段設(shè)計深度不夠。

　　設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中最為重要的階段，施工中會發(fā)現(xiàn)較多的設(shè)計問題，比如設(shè)計深度不夠，設(shè)計內(nèi)容不夠詳細，設(shè)計資料不夠齊全，造成工程進度拖延，工期滯后，施工無法正常實施，個別工程從開工到竣工各個階段都發(fā)生設(shè)計變更，工程造價失控，給成本控制帶了很大的不利。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計招標程序，設(shè)計對項目投資控制的重要性不夠重視，設(shè)計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等等。

　　2.3 項目實施過程中管理不完善，導致項目進度、質(zhì)量及成本控制的失控。

　　項目運行機制的不完善，導致項目管理的失控，如項目工程進度失控，造成交房時間延遲;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，各項費用過高及不可預(yù)見費用超出預(yù)期。專業(yè)工程師的專業(yè)管理能力有限，缺乏經(jīng)驗，造成變更索賠項目較多，索賠金額較大。

　　2.4 項目策劃、銷售及融資工作的局限，導致項目運作成本過高。

　　如項目前期策劃、營銷及客服、融資與資金運用等等。融資手段及方式單調(diào)、渠道單一、資金運作計劃不周密，導致資金運作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理工作不到位導致房地產(chǎn)交易過程中，客戶投拆糾紛不斷。

　　2.5 物業(yè)服務(wù)不到位，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講物業(yè)服務(wù)管理就是售后服務(wù)，物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時，配套設(shè)施不到位，服務(wù)質(zhì)量未跟上等。

　　3、項目開發(fā)過程中解決問題的辦法

　　3.1 加強項目前期開發(fā)管理

　　項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

　　3.2 重視項目規(guī)劃設(shè)計

　　擬建項目經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為項目開發(fā)建設(shè)的重中之重，設(shè)計深度及質(zhì)量直接影響著開發(fā)建設(shè)進度質(zhì)量、工程成本、投資的回報和效益以及市場銷售。設(shè)計應(yīng)以市場需求為目標，立足于產(chǎn)品定位，從安全、功能、標準和經(jīng)濟方面全主位權(quán)衡。充分考慮地域特征、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、建筑風格、小區(qū)環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、目標客戶承受能力等各個方面因素，確定一個合理的設(shè)計方案。

　　這期間做好兩個方面的工作：一方面，要加強與設(shè)計單位的溝通。房產(chǎn)公司設(shè)計人員應(yīng)在整個設(shè)計過程中與設(shè)計單位的主要設(shè)計人員進行密切的深層次的溝通和研究，讓主要設(shè)計人員充分了解并領(lǐng)悟項目產(chǎn)品開發(fā)定位的想法和思路，掌握項目開發(fā)意圖和主要目的;另一方面，重視設(shè)計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設(shè)計階段，因此項目管理中對設(shè)計階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，達到設(shè)計深度和要求，并要充分考慮各種浮動因素，避免在施工過程中遇到設(shè)計不合理再來調(diào)整，進行設(shè)計變更。

　　3.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程控制

　　項目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制、安全、進度四方面的內(nèi)容。這里主要談下質(zhì)量管理和成本控制的具體措施。

　　3.3.1 質(zhì)量管理

　　質(zhì)量是至關(guān)重要的。做到重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標并規(guī)定必要的運行過程和相關(guān)資源以實現(xiàn)質(zhì)量目標。傳統(tǒng)的項目質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯，而是在有限的資金使用下，達到最好的使用標準和最好的產(chǎn)品質(zhì)量。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強崗位技能培訓，提高全員質(zhì)量意識。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強過程檢驗。

　　3.3.2 成本控制

　　成本控制具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進行開發(fā)項目決策的依據(jù)，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù);再次，設(shè)計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設(shè)計單位投標，第二，實行設(shè)計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。

　　3.4 完善項目后期管理

　　3.4.1項目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、促進市場銷售速度，有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通，和物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同，合同里約定物業(yè)費用及前期物業(yè)服務(wù)的范圍內(nèi)容、職責、任務(wù)，以及物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等等。

　　3.4.2營銷在當前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，開發(fā)商要對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場定位;其次，加強產(chǎn)品市場推廣;通過前期市場調(diào)研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案，及時推出新穎有效的推廣方案，來吸引客戶。轉(zhuǎn)

　　4、結(jié)語

　　本文結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對項目管理中存在的問題，對項目開發(fā)實施前、開發(fā)建設(shè)過程中、市場營銷及交付使用的各階段的項目管理內(nèi)容及工作進行了研究、分析、總結(jié)，并提出了一些可行性的建議，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理水平。